Hàng trăm dự án "ách tắc, vướng mắc"
Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Tp. HCM (HoREA), riêng tại Tp. HCM, chỉ trong 3 năm, kể từ ngày 10/12/2015 khi Nghị định 99 có hiệu lực đến tháng 8/2018 đã có 126 dự án nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư do không có quyền sử dụng đất 100% đất ở.
"Trên cả nước chắc chắn có hàng trăm dự án nhà ở thương mại bị “ách tắc”, không thể triển khai thực hiện. Điều này gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp, làm sụt giảm nghiêm trọng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở, là một nguyên nhân trực tiếp làm tăng nóng giá nhà khiến cho người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp ngày càng khó tạo lập nhà ở", HoREA nhận định.
Trao đổi với Người Đưa Tin, luật sư Trương Thanh Đức (Giám đốc Công ty Luật ANVI), dễ dàng nhận thấy Luật Nhà ở 2014 không thống nhất và không phù hợp với các quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, bởi lẽ các luật này cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhà ở để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có dự án nhà ở thương mại.
Trong khi luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99 trong giai đoạn 2015 - 2020 chỉ cho phép lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với một trường hợp duy nhất là nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở (có 100% đất ở). Còn lại tất cả các trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất các loại đất theo đúng quy định của Luật Đất đai 2013 đều không được Luật Nhà ở 2014 công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
“Có thể thấy, hiện nay các luật đang không đồng bộ, không phù hợp, thậm chí còn xảy ra “xung đột pháp luật”, vị luật sư này nhận định.
Luật sư Trương Thanh Đức chia sẻ thêm, cuộc sống ngày càng phát triển, xảy ra tình trạng đất chật người đông nên đương nhiên phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Câu chuyện ở đây là quá trình chuyển đổi gồm thủ tục thế nào, chuyển mục đích ra làm sao, nộp thuế thế nào… Chứ đáp ứng điều kiện Luật nhà ở 2014, Nghị định 99 thì sẽ gây vướng đối với nhà đầu tư. Chính các luật trên đã gây ách tắc, vướng mắc trong 5 năm qua làm ảnh hưởng hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản.
Vị luật sư này cho hay: Vừa qua, Thủ tướng đã gửi Công điện chỉ đạo đến 10 bộ, yêu cầu ưu tiên nguồn lực để rà soát, điều chỉnh ngay 29 luật đang gây ảnh hưởng tới đầu tư, kinh doanh do để không còn tình trạng luật “đá nhau” cần đề nghị Quốc hội sửa đổi những bất cập, bất hợp lý trong các điều luật để thống nhất, đồng bộ, gỡ vướng cho doanh nghiệp, người dân.
“Tôi hy vọng Chính phủ khóa mới có thể tháo gỡ những điểm nghẽn lâu nay để tạo điều kiện cho doanh nghiệp kinh doanh, phục hồi sau đại dịch Covid-19”, ông Đức nói.
Lo ngại tình trạng xin chuyển mục đích sử dụng đất tràn lan
Để tháo gỡ các ách tắc, vướng mắc về công nhận chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại, HoREA đưa ra đề xuất sửa đổi Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ với các quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020.
Theo đó, HoREA đề nghị thay thế từ “đất ở” và cụm từ “đất ở hợp pháp và các loại đất khác” bằng chữ “đất” và bổ sung thêm cụm từ “theo quy định của pháp luật về đất đai” vào cuối Khoản 1.
Hiệp hội cũng đề nghị thay thế cụm từ “được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” bằng cụm từ “được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” tại Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ giữa Luật Nhà ở 2014 với Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2020.
Trước đề xuất xem xét sửa đổi của HoREA, đại diện Bộ Xây dựng trả lời rằng: Nếu sửa đổi Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, thay thế chữ “đất ở” bằng chữ “đất” như đề nghị của HoREA thì sẽ dẫn đến tình trạng các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất nông nghiệp sẽ xin chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở tràn lan và tình trạng thu gom đất nông nghiệp để chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở khó kiểm soát, làm thất thu ngân sách nhà nước và làm thất thoát nguồn lực đất đai.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. HCM.
Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA không đồng tình với ý kiến của bộ Xây dựng.
Trao đổi với Người Đưa Tin, ông Lê Hoàng Châu cho rằng: "Quyền tiếp cận đất đai của tổ chức kinh tế, nhà đầu tư; điều kiện để được công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đều được quy định chặt chẽ trong các quy định pháp luật. Về thực tiễn, nhà đầu tư đã tạo lập được quỹ đất thì có quyền đề xuất làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Nhưng, việc được chấp thuận hay không được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại lại thuộc thẩm quyền của cơ quan nhà nước xem xét quyết định theo quy định pháp luật".
"Do vậy, sẽ không có chuyện Nhà nước mất khả năng kiểm soát về tư cách, năng lực của nhà đầu tư để xảy ra tình trạng “dường như bất kỳ ai” có quyền sử dụng đất đều có thể trở thành chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại như quan ngại của Bộ Xây dựng", Chủ tịch HoREA bày tỏ quan điểm.
Điều 23 Luật Nhà ở 2014: Hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
1. Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại.
2. Được Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, để bán.
3. Được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê.
4. Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.
