Đọc thêm: >> Luật sư: Luật pháp tạo ra thị trường địa ốc
Tiền thu được từ việc bán nhà phải cao hơn chi phí nhà đầu tư đã bỏ ra. Do đó người có nhiều tiền thì mua căn hộ cao cấp; ít tiền thì mua nhà trung bình; người nghèo trông chờ vào chính quyền. Một thị trường bất động sản hoạt động trên căn bản ấy thì nó dựa trên mức lợi tức của từng thành phần dân cư và đi theo sự tăng trưởng của nền kinh tế. Điều này dẫn ta đến cách tài trợ các dự án bất động sản.
Xin nói về cách của ta trước. Ở ta, muốn thực hiện một dự án, nhà đầu tư lấy tiền từ ba nguồn: (i) tiền của họ chiếm từ 10-20% chi phí đầu tư, (ii) vay ngân hàng 20- 40% và (iii) thu dần của người mua nhà, từ 40 -60%. Cụ thể hơn có một dự án cần 19.000 tỷ đồng thì nhà đầu tư bỏ ra 327 tỷ; vay ngân hàng 486 tỷ và thu của khách hàng 1.070 tỷ.
Trong cơ cấu vốn như thế, người mua nhà ở ta phải trả hết tiền thì mới nhận được nhà. Đó là một thị trường bất động sản hoạt động trên căn bản “tiền giao - cháo múc”. Và nó tồn tại, vì lúc đầu tiền từ nước ngoài vào và nhà cũng dành cho người nước ngoài, mà cả hai bên đều có tiền. Từ khởi nguyên ấy, thị trường bất động sản ở ta đã nhắm vào giới giàu có. Và vì thế nó không ăn khớp với sự tăng trưởng của nền kinh tế.
Luật sư Nguyễn Ngọc Bích
Thị trường bất động sản của các nước phát triển, hoạt động trên cơ sở khác. Họ có một định chế cho vay tiền để người giàu cho người ít tiền hơn có tiền mua nhà. Nhờ đó số nhà gia tăng theo sự phát triển kinh tế. Ngoài ra chính phủ của họ có chính sách nhà ở xã hội cho người nghèo. Ta không bàn về chính sách này mà chỉ ghi nhận ở ta chính phủ chưa thực hiện nó và muốn khuyến khích các người đưa tin làm.
Trong định chế cho vay tiền trên, người ít tiền thường là các đôi vợ chồng trẻ, mới ra trường, có công việc ổn định; họ là giới trung lưu và chiếm đa số trong thành phần dân cư. Mua nhà theo kiểu đó họ trả tiền mua trong 20 năm (so với ba bốn năm ở ta). Nhờ vậy, chỉ vào khoảng 30 tuổi hai vợ chồng có nhà ở.
Cách làm đó như sau: Nhà đầu tư chỉ phải có vốn đủ khi xây nhà lần đầu (huy động vốn, vay mượn…). Họ lấy tiền đó lại với lời lãi khi giao nhà hoàn chỉnh cho người mua. Khi nhận nhà, người mua trả ngay 20% tiền mua, số còn lại sẽ trả góp trong khoảng 20 năm bằng cách vay ngân hàng thương mại. Nơi sau cho đôi vợ chồng vay 80% tiền mua để trả cho nhà đầu tư và người này cầm tiền đi xây nhà mới cho người khác. Đôi vợ chồng vay tiền bảo đảm trả nợ bằng cách thế chấp căn nhà mới mua cho ngân hàng và cam kết trả lãi lẫn gốc trong thời gian đã định. Ngân hàng thương mại cần phải lấy lại số tiền đã đưa cho vợ chồng kia để tiếp tục cho người khác vay. Trong định chế tài chính kia có một cơ chế gọi là “chứng khoán hoá” (securitization).
Theo cách này, ngân hàng biến cam kết trả nợ có nhà thế chấp của đôi vợ chồng thành chứng khoán có bảo đảm và đem bán nó cho một ngân hàng đầu tư. Ngân hàng sau giao 80% tiền cho ngân hàng trước; sau đó phát hành trái phiếu và bán trên thị trường trái phiếu. Nợ của đôi vợ chồng trẻ đã lên thị trường trái phiếu. Nó được biến thành chứng khoán! Ở đó có nhiều người mua trái phiếu với các kỳ hạn khác nhau và họ sẽ mua trái phiếu của ngân hàng đầu tư. Nhờ vậy, ngân hàng sau lấy tiền về.
Tất cả những ai tham gia trong định chế kia đều có lời. Người mua gánh chịu chi phí giao dịch (nằm trong giá tiền nhà) nhưng bù lại thì có nhà ngay. Vậy chính là thị trường trái phiếu đã giúp cho người mua nhà có nhà ở ngay và được trả góp trong 20 năm. Thị trường đó tồn tại là nhờ có nhiều người có tiền để dành trước kia; nay họ mua trái phiếu; tức là cho vay tiền. Họ là những người tài trợ cuối cùng cho người mới mua nhà; người sau có nhà ngay rồi trả góp dựa vào công ăn việc làm của mình.
Họ còn có một cách khác để tài trợ cho thị trường bất động sản. Nếu người đầu tư không mua trái phiếu, hay cũng chẳng muốn mua cổ phiếu của các công ty sản xuất, thì họ bỏ tiền vào công ty quản lý các quỹ gọi là REIT (tiếng Anh đọc là rít – real estate investment trust- quỹ khai thác để đầu tư vào bất động sản) để có ba mối lợi: (i) làm chủ bất động sản thương mại mà không phải làm công việc của một người chủ nhà; (ii) không có đủ tiền để bỏ vào một bất động sản nhất định thì góp tiền chung với các người khác để trở thành một nhóm cùng làm chủ một bất động sản thương mại lớn; và (iii) lúc cần tiền có thể bán chứng chỉ của quỹ đi mà không phải mất công, mất giờ như bán một bất động sản.
Muốn làm được như thế quốc gia của họ phải có một định chế tài chính để qua nhiều trung gian khác nhau, người để dành tiền mà chưa cần đến, đem tiền cho người mua nhà vay rồi trả lãi và vốn dần. Định chế đó được luật pháp bảo đảm: ai gian thì bị phạt; người mua không trả tiền thì phải dọn ra khỏi nhà.
Ở ta chưa có các định chế như trên. Người mua không được trả tiền mua nhà trong 20 năm mà chỉ có ba bốn năm; vậy nếu trong vài năm đó, lợi tức của họ bị giảm hoặc không đi vay tiếp được thì thị trường bất động sản… lạnh. Nhà quá đắt, họ không đủ tiền mua, thì thị trường bất đồng sản… đứng. Về phía khác, người đưa tin trông chờ vào ngân hàng để vay tiền, nếu ngân hàng không cho vay thì thị trường bất động sản… cũng lạnh.
Chúng ta thường nghe về mối liên hệ “bình thông nhau” giữa thì trường bất động sản và thị trường chứng khoán (TTCK). Cái sau lên thì cái trước cũng lên. Quả thực là như thế. Bằng chứng là vào năm 2006 – 2007, thị trường bất động sản rất sôi động nhờ có những người được lãi nhiều trong TTCK lấy tiền mua nhà. Thực ra, điều này là một hiện tượng chỉ có ở ta; ở các nước phát triển việc đó có diễn ra nhưng không có tốc độ nhanh như ở ta mà đi từ từ theo sự tăng trưởng kinh tế.
TTCK cung cấp vốn cho các doanh nghiệp. Nó lớn (nhiều người mua bán) nhờ kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp. Vì vậy, doanh nghiệp không tạo ra những khoản lãi trời cho (windfall profit) cho người nắm chứng khoán của nó. Ở các nước khác, người có tiền để dành mua chứng khoán; nếu sợ mất thì mua trái phiếu; giàu sụ thì bỏ vào các quỹ đầu tư mạo hiểm (hedge fund); mua như thế thì cũng kiếm lời được; nên họ không cần đi mua nhà để đầu cơ khiến cho thị trường bất động sản nóng.
Hơn nữa, khi mua nhà được trả trong 20 năm ít ai khi có tiền lại đổ xô đi mua nhà trả tiền ngay. Đấy là về phần cầu. Còn về phần cung, các doanh nghiệp nhận tiền từ TTCK phải làm ăn lời lãi, phải mở rộng thị trường chứ không “đa dạng hoá sản phẩm” bằng cách xây căn hộ cao cấp để bán.
Giá chứng khoán tăng đột biến chỉ có ở ta do tâm lý bầy đàn tạo ra. Vì thế mới có nhu cầu mua nhà để nắm chắc của cải; trong số người mua không ít người mua để đầu cơ khiến cho thị trường bất động sản nóng … tấy! Vì các lý do trên, sự tương tác giữa thị trường bất động sản và TTCK đã diễn ra ở ta sẽ không bền. Nếu có thì sẽ có lúc thật nóng, có khi thật lạnh, hoàn toàn do yếu tố tâm lý chi phối. Ai quan tâm thì sẽ thót tim! Tóm lại “bình thông nhau” kiểu của ta không có nền tảng kinh tế.
Luật sư Nguyễn Ngọc Bích (Công ty Luật Hợp danh DC)
Nguồn: Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh.
