Theo báo cáo đánh giá thị trường bất động sản (BĐS) trong 5 năm qua (2016-2020), của hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), trong giai đoạn 2016 - 2017, thị trường BĐS phát triển rất tích cực, cả về quy mô thị trường, số lượng dự án, sản phẩm nhà ở và giao dịch. Tất cả các chủ thể tham gia thị trường đều được lợi, người tiêu dùng có cơ hội tạo lập được nhà ở và tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Tuy nhiên, từ năm 2018 - 2020, thị trường BĐS bị sụt giảm rất lớn cả về quy mô, về số lượng dự án, số lượng sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường và số lượng giao dịch. Kết quả là, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp ở đô thị và người nhập cư bị giảm cơ hội tiếp cận nhà ở.
Đáng chú ý, giai đoạn 2018 - 2020 cũng chứng kiến đà giảm tốc nguồn cung nhà ở tại thị trường TP. HCM được đánh giá là đang ở mức báo động. Cụ thể, số dự án nhà ở đưa ra thị trường năm 2018 giảm 6,2% so với 2017; Năm 2019 mức giảm này lên đến 85,1% so với năm 2017. Riêng 6 tháng đầu năm 2020, nguồn cung dự án nhà ở giảm 30,7% so với cùng kỳ 2017. Trong 20 dự án được giải quyết trong 6 tháng đầu năm 2020, chỉ có 9 dự án mới và 11 dự án cũ được điều chỉnh về quy mô hoặc chỉ tiêu quy hoạch. Riêng nửa năm 2020, các dự án được phép huy động vốn giảm đến 69,6% so với cùng kỳ 2017.
Thị trường BĐS bị sụt giảm rất lớn cả về quy mô, về số lượng dự án, số lượng sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường và số lượng giao dịch.
Tại TP. HCM, không có dự án nào được chuyển nhượng trong nửa đầu năm 2020. Trong 8 tháng đầu năm, Thành phố đã bị giảm 52% nguồn thu từ tiền sử dụng đất, so với cùng kỳ 2019. Đây là lý do khiến giá nhà đất liên tục tăng trong các năm qua, bất chấp thời gian diễn ra đại dịch Covid-19, đặc biệt giá nhà sơ cấp. Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) - nhận định, cơ cấu giá thành nhà ở còn một số bất hợp lý dẫn đến giá thành nhà ở cao. Về nguyên tắc, giá nhà thường có xu thế tăng theo thời gian, hoặc tăng do lạm phát. Giá nhà cũng chịu tác động trực tiếp của tâm lý thị trường, tâm lý của các bên tại thời điểm giao dịch, phụ thuộc vào mức độ điều tiết của Nhà nước thông qua thuế, phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… Ngoài ra, giá nhà còn tùy thuộc vào suất đầu tư của dự án. Dự án có suất đầu tư 200 tỷ đồng/ha sẽ khác biệt về đẳng cấp, chất lượng, tiện ích, dịch vụ và có giá nhà cao hơn dự án có suất đầu tư 100 tỷ đồng/ha. Trao đổi với PV tạp chí Đời sống & Pháp luật (ĐS&PL), chị Cẩm Linh - nhân viên môi giới BĐS ở TP.HCM - cho biết có một thực tế hiện nay là dân số tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. HCM ngày càng gia tăng, trong đó chủ yếu là dân nhập cư. Người dân từ các tỉnh đổ về thành phố ngày càng nhiều để sinh sống, làm việc. Về lâu dài, nhu cầu an cư là tất yếu. Song, quỹ đất ngày càng khan hiếm, nhất là ở khu vực nội đô. Quỹ đất ở thành phố không tăng trong khi nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng theo tốc độ dịch chuyển nơi ở của người dân. Chính điều này đẩy giá đất ngày càng tăng, đặc biệt là khoảng vài năm trở lại đây”. Là một người có ý định mua nhà định cư để tiện cho công việc, anh Lộc Duy Hưng (quê tại Sóc Trăng) cho biết: “Tôi lên TP. HCM lập nghiệp đã được 6 năm, mặc dù thu nhập hàng tháng khoảng 25 triệu đồng nhưng không biết đến bao giờ mới đủ tiền để mua được một căn nhà ở đây”.
LKhông những không giảm, giá bất động sản vẫn tăng bất chấp.
Ông Châu cũng nhận định, cơ cấu giá thành nhà ở còn một số bất hợp lý dẫn đến giá thành nhà ở cao. Cụ thể như cách tính “tiền sử dụng đất”, hiện nay khiến chủ đầu tư dự án nhà ở gần như phải “mua quyền sử dụng đất” hai lần. Lần thứ nhất là mua quyền sử dụng đất của người dân theo giá thị trường. Lần thứ hai khi tính “tiền sử dụng đất”, chủ đầu tư chỉ được khấu trừ chi phí “mua đất” bằng khoảng 25 - 30% chi phí thực tế. Do vậy khoảng 70 - 75% chi phí “mua đất” không được khấu trừ, lại bị coi là “lợi nhuận” và phải chịu thêm thuế thu nhập doanh nghiệp. “Nếu thay đổi chính sách, không thu “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng khoản thu “thuế chuyển mục đích sử dụng đất” và khoản thu “thuế bất động sản”, thì sẽ giúp làm giảm giá nhà ở và tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách Nhà nước” - ông Châu nêu quan điểm.Cũng theo vị này, việc triển khai các dự án vẫn còn có những chi phí “không chính thức” không hề nhỏ. Tất cả các chi phí này đều đưa vào giá thành, mà cuối cùng, người mua nhà phải gánh chịu. “Tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền, dẫn đến giá nhà tăng, làm cho đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và người nhập cư khó tạo lập nhà ở hơn trước đây, tạo ra mối quan ngại đối với vấn đề an sinh xã hội về nhà ở” - ông Châu nói.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - chia sẻ, nguyên nhân chính là nguồn cung khan hiếm, các dự án tại các đô thị hầu hết đều thiếu sản phẩm. Trong 2 năm nay, Hà Nội và TP. HCM cũng chỉ lẻ tẻ hoàn thành được một số dự án mà đã chạy trước đó vài năm, thành ra là lượng sản phẩm trung cấp trở xuống khan hiếm.
Các phân khúc khó bán, bán chật vật chủ yếu là phân khúc cao cấp còn về các phân khúc trung cấp trở xuống có mức giá phù hợp thì cũng không có sản phẩm để bán. Vì vậy, “Theo quy luật, sản phẩm khan hiếm sẽ dẫn đến giá tăng”, ông Đính nhận định.Giá chung cư vẫn tăng trong giai đoạn Covid-19:
Số liệu vừa công bố của bộ Xây dựng về thị trường nhà ở, bất động sản quý II/2020 cho thấy, mặc dù có Covid-19, giá bán nhà không giảm mà vẫn tăng so với cuối năm ngoái. Cụ thể, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng 0,16%, giá nhà ở riêng lẻ tăng 0,01%. Tại TP.HCM, giá tăng lần lượt 0,25% và 0,15% đối với chung cư và nhà ở riêng lẻ.
Đ.T
