Đối với công tác hỗ trợ để phục hồi và phát triển trở lại ngành bất động sản trong và sau đại dịch Covid-19, PV Người Đưa Tin Pháp Luật đã có cuộc trao đổi với ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM.
Thưa ông, đại dịch Covid-19 đang ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế, cụ thể với ngành bất động sản ra sao?
Với ngành bất động sản, trong quý 1/2020, trên cả nước có khoảng 53.000 sản phẩm được chào bán ra thị trường (bao gồm sản phẩm mới và hàng tồn kho) nhưng tỷ lệ tiêu thụ được chỉ đạt khoảng 14%, thấp nhất trong vòng 4 năm qua.
Vì không thể tổ chức các hoạt động đông người nên đã có đến 800/1.000 sàn giao dịch bất động sản phải ngừng hoạt động. Số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tạm ngừng hoạt động cũng tăng cao nhất (94,1%) trong nhiều năm qua.
Riêng tại TP.HCM, thị trường bất động sản trong quý 1/2020 chỉ có 10 dự án được phê duyệt bán nhà ở hình thành trong tương lai với 2.800 căn, bao gồm 2.700 căn hộ chung cư và 80 nhà thấp tầng, giảm 22% so với cùng kỳ 2019 và giảm gần 70% so với quý trước.
Nhìn tổng thể, thị trường gần như bị “đóng băng” từ tháng Ba đến nay, giao dịch mua bán nhà sụt giảm khoảng 70%; doanh thu sụt giảm trên dưới 80% dẫn đến tình trạng thiếu hụt tiền mặt và thanh khoản.
Tỷ lệ người mua nhà gặp khó khăn tài chính, do bị giảm thu nhập, không trả được lãi vay ngân hàng, nên phải xin thanh lý hợp đồng mua nhà chiếm trên dưới 10%.
Điều này càng tạo thêm áp lực lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản, nhất là trong lúc các doanh nghiệp vẫn phải duy trì lực lượng lao động.
Trước tình hình này, Chính phủ đã đưa ra nhiều gói hỗ trợ. Giải pháp này có giúp ích cho thị trường bất động sản hay chưa?
Hiệp hội xin ghi nhận và đánh giá cao những chính sách hỗ trợ kịp thời của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước. Tuy nhiên, vẫn còn vài bất cập khiến chúng tôi băn khoăn.
Thông tư 01/2020/TT-NHNN ngày 13/03/2020 của Ngân hàng Nhà nước được ban hành trước Nghị định 41/2020/NĐ-CP ngày 08/04/2020 và các Nghị quyết 41/NQ-CP, Nghị quyết 42/NQ-CP ngày 09/04/2020 của Chính phủ.
Lúc đó chưa xác định bất động sản cũng là lĩnh vực cũng chịu nhiều tác động tiêu cực do đại dịch Covid-19 nên chưa được hưởng chính sách hỗ trợ tín dụng.
Tỷ lệ và phân bố nguồn cung căn hộ cho thị trường bất động sản tại TP.HCM trong quý 1/2020.(Nguồn: DKRA Việt Nam)
Bất cập này khiến các doanh nghiệp bất động sản đang chật vật trong đàm phán với các ngân hàng thương mại về cơ cấu lại nợ, giảm lãi vay, giãn tiến độ trả lãi vay, trả nợ gốc, không chuyển nhóm nợ xấu hơn khi đáo hạn... trong 2 tháng qua.
Người vay mua nhà cũng chưa được ngân hàng thương mại hỗ trợ trong việc cơ cấu lại nợ, giảm lãi vay, giãn tiến độ trả lãi vay, trả nợ gốc, để vượt qua khó khăn chung.
Trong khi đó, ngành bất động sản là một bộ phận hữu cơ, quan trọng của nền kinh tế quốc dân, có liên quan đến hơn 90 ngành nghề, tạo việc làm cho hàng triệu người lao động,...
Như các năm 1997 hay 2008, khi thị trường bất động sản phục hồi là một trong các động lực chính kéo theo sự phục hồi tăng trưởng của nền kinh tế sau khủng hoảng.
Như vậy, Hiệp hội có đề xuất gì để doanh nghiệp và người mua bất động sản được hưởng lợi từ gói hỗ trợ?
Đầu tiên, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại xem xét cho các doanh nghiệp bất động sản được cơ cấu lại nợ, giảm khoảng 30% lãi vay trong thời hạn 12 tháng, giãn tiến độ trả lãi vay, trả nợ gốc, không chuyển nhóm nợ xấu hơn khi đáo hạn theo tinh thần Thông tư 01/2020/TT-NHNN.
Đối với người mua vay mua nhà ở thương mại, chúng tôi cũng mong muốn các ngân hàng xem xét cho đối tượng này được giảm lãi vay, giãn tiến độ trả lãi vay, trả nợ gốc.
Ngoài ra, Nghị định 41/2020/NĐ-CP về “gia hạn thời hạn nộp thuế và tiền thuê đất” nhưng chưa quy định việc giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất.
Tiền sử dụng đất chiếm tỷ lệ lớn trong dự án nhà ở của doanh nghiệp, cũng như hợp pháp hoá quyền sở hữu bất động sản của cá nhân, hộ gia đình. Nếu phải nộp tiền sử dụng đất tại thời điểm hiện nay thì doanh nghiệp càng thêm khó khăn, đối tượng cá nhân, hộ gia đình cũng vất vả.
Cần khơi thông những điểm nghẽn trong chính sách hỗ trợ để bất động sản phát huy tiềm năng, thúc đẩy nền kinh tế.
Do vậy, Hiệp hội đề nghị Chính phủ xem xét, chấp thuận cho giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất dự án đối với doanh nghiệp có số nợ tiền sử dụng đất phải nộp phát sinh trong các tháng 03-06/2020 (sau 90 ngày kể từ ngày có thông báo nộp tiền sử dụng đất) được giãn tiến độ 5 tháng, tương tự quy định giãn thuế của Nghị định 41/2020/NĐ-CP.
Bên cạnh đó, cá nhân, hộ gia đình cũng nên được giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất 12 tháng, khi hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở.
Nội tại cộng đồng doanh nghiệp bất động sản đang có điều chỉnh chiến lược trong giai đoạn mới ra sao?
Đại dịch Covid-19 cùng với những khó khăn trong 2 năm 2018, 2019 cũng là phép thử sàng lọc thị trường bất động sản, loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém hoặc làm ăn kiểu chụp giật.
Giữa giai đoạn khó khăn này, Hiệp hội đã khuyến nghị các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản thực hiện hoãn thông báo thu tiền mua nhà, thuê nhà theo hợp đồng để tránh gây áp lực cho khách hàng.
Việc xem xét chính sách giãn tiến độ thu, giảm tiền thuê, thậm chí miễn thu tiền thuê nhà, mặt bằng trong một thời gian nhất định để hỗ trợ khách hàng là cần thiết.
Cần tập trung phát triển phương thức làm việc từ xa, tận dụng tối đa công nghệ số, trong tiếp thị quảng bá dự án và sản phẩm trực tuyến, online, công nghệ BIM trong sản xuất, thi công, quản lý dự án, kinh doanh bất động sản.
Trong lúc Chính phủ dự báo khả năng đại dịch qua đi, nhất là khi các biện pháp giãn cách xã hội được giảm nhẹ dần, thì ngay từ bây giờ, các doanh nghiệp cần chuẩn bị sẵn sàng các điều kiện để thực hiện các đợt tái khởi động thị trường. Theo đó, tái khởi động các dự án, các đợt khuyến mãi lớn, dự kiến có thể trong những tháng cuối năm.
Ông đánh giá như thế nào về cơ hội, diễn biến phục hồi và phát triển của nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng?
Nước ta đã được quốc tế đánh giá cao về sự ổn định, hài hòa xã hội và hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu. Hiện nay, chúng ta tiếp tục được đánh giá cao trong công tác phòng chống, kiểm soát đại dịch Covid-19.
Nếu tiếp tục kiểm soát tốt thì sau khi đại dịch qua đi, nước ta hoàn toàn có thể trở thành điểm sáng thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài FDI. Cộng với nguồn nhân lực dồi dào, thị trường nội địa gần 100 triệu dân cùng những chính sách kích cầu, nền kinh tế nước ta có triển vọng phục hồi nhanh và mạnh mẽ.
Nhìn theo hướng tích cực, đại dịch là cơ hội để thanh lọc lại thị trường bất động sản, loại bỏ các doanh nghiệp yếu kém.
Đối với thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại, nhất là loại căn hộ 1-2 phòng ngủ, có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội vẫn là phân khúc nhà ở chủ đạo, đáp ứng nhu cầu thực của đa số người tiêu dùng nhưng đang rất thiếu nguồn cung.
Vì thế, nếu có chính sách và cơ chế phù hợp, phân khúc đó sẽ phát triển lớn mạnh, vừa là trụ cột và đảm bảo sự ổn định của thị trường bất động sản, vừa đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở.
Thách thức mấu chốt là những điểm nghẽn thể chế pháp luật - hành chính cũng như cơ sở hạ tầng, chất lượng nguồn nhân lực. Đối với lĩnh vực bất động sản, rất cần được Nhà nước, Chính phủ tháo gỡ, kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, lành mạnh để thị trường phục hồi và kéo theo nhiều ngành kinh tế khác.
Cảm ơn ông!
Đại dịch vẫn không giảm giá bán nhà
Theo báo cáo của JLL, thị trường căn hộ tại TP.HCM có nhu cầu tương ứng với nguồn cung, trong đó phân khúc bình dân và trung cấp đi đầu.
Hầu hết giao dịch trong quý được ghi nhận tại các dự án đã có hoạt động tiền mở bán từ trước khi có dịch và là những dự án đã có thể ký hợp đồng mua bán trong quý này.
Phân khúc bình dân và trung cấp tiếp tục dẫn đầu, chiếm 80% tổng lượng bán, phần lớn phục vụ cho nhu cầu ở thực.
Xu hướng chậm lại của nhu cầu đầu tư, tập trung ở phân khúc cao cấp, bắt đầu từ những quý trước nay đã trở nên rõ nét hơn dưới tác động của đại dịch.
Dịch Covid-19 cùng với những vấn đề pháp lý tồn đọng đã khiến nguồn cung càng hạn chế hơn, chỉ đạt 2.256 căn trong quý, mức thấp nhất từ năm 2014. Số lượng căn tiền mở bán cũng bị chậm lại với khoảng 70% bị hoãn lại so với kế hoạch do dịch bùng phát.
Khoảng 80% tổng nguồn cung quý này thuộc phân khúc bình dân và trung cấp, trong khi đó chỉ có một dự án cao cấp được mở bán ở quận 7, và không có dự án sang trọng nào được mở bán mới.
Cũng trong quý này, giá bán trung bình đạt 2.452 USD/m2, giảm 15% theo quý nhưng vẫn cao hơn so với cùng kỳ năm trước. Hiện vẫn chưa ghi nhận tác động của đại dịch khi hầu hết các dự án vẫn ghi nhận mức giá bán ổn định.
H.N
