Đại dịch Covid-19 đã ảnh hưởng đến nền kinh tế Việt Nam, nhiều ngành kinh tế bị đứt gãy sản xuất kinh doanh và ngành BĐS cũng không đứng ngoài vòng xoáy đó.
Các dự án phát triển phải ngừng hoạt động xây dựng và hoàn thiện thủ tục đầu tư, đứt gãy các chuỗi sản xuất cung cấp vật liệu, thiết bị cho các công trình làm ảnh hưởng đến nguồn cung thị trường. Đồng thời do phải giãn cách xã hội ở hầu hết các tỉnh/Tp trên cả nước làm thị trường giao dịch BĐS ngưng trệ, dừng lặng, giao dịch trên thị trường vì vậy suy yếu.
Tuy vậy, một mảnh ghép của thị trường BĐS năm qua vẫn chứng kiến những cơn “sốt đất” từ Bắc chí Nam, những giao dịch ăn theo quy hoạch tạo nên cung - cầu ảo, khuấy động thị trường, đặc biệt những tháng cuối năm 2021.
Dự báo về tình hình thị trường BĐS năm 2022, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng có nhiều yếu tố vĩ mô ngăn cản tình trạng trên tái diễn. Bên cạnh đó, vẫn có những phân khúc bất động sản thu hút nhà đầu tư có nhu cầu thực sự.
Người Đưa Tin (NĐT): Thưa ông, ông đánh giá như thế nào về bức tranh của thị trường BĐS trong suốt năm qua?
Ông Nguyễn Văn Đính: Thị trường BĐS năm 2021 khá thăng trầm, lúc “nóng” lúc “lạnh”. Đặc biệt, hiện tượng giá cả nhiều vùng có tính chất phức tạp, giá đất tăng mạnh nhiều địa phương, có nơi tăng đột biến gần gấp đôi, bình quân cả nước biến động giá khoảng 15-17%, tăng mạnh hơn so với các năm trước.
Mặc dù, Covid-19 ảnh hưởng mạnh đến nền kinh tế, suy giảm tăng trưởng nhưng thị trường BĐS vẫn rất “nóng”.
Cụ thể, chủ yếu nóng về dự cầu, nhu cầu đầu tư, hoạt động đầu tư, săn tìm đầu tư.
Thế nhưng, hoạt động phát triển sản xuất tạo nguồn cung cho thị trường lại yếu là do hoạt động giãn cách các đợt dịch làm đứt gãy chuỗi sản xuất xây dựng, cung ứng vật tư thiết bị vật liệu, các công trường dừng thi công; chính sách pháp luật mâu thuẫn, không đồng bộ tạo rào cản trên thị trường BĐS, khó phê duyệt các dự án đầu tư, tạo sự khan hiếm cho nguồn cung trên thị trường.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam.
Đây là những nguyên nhân chính dẫn đến tăng giá đất, sốt giá cùng với việc Nhà nước đẩy mạnh đầu tư công.
Thực chất, việc đầu tư công được đẩy mạnh ở một số vùng cũng làm tăng giá trị đất đai nhưng ngược lại bị tận dụng đầu cơ, hút lực đầu tư vào nhiều đẩy giá vùng đó lên đột biến, nhất là vùng có đầu tư mạnh. Cụ thể, phía Bắc có Quảng Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Thanh Hóa, phía trong có Ninh Thuận, Bình Thuận.
NĐT: Hồi đầu năm 2021, tình trạng sốt đất diễn ra từ Bắc chí Nam, nhiều người ôm tiền đầu cơ bất chấp đại dịch. Và vào dịp cuối năm câu chuyện sốt đất lại có dấu hiệu quay trở lại. Theo ông, có nên lo ngại về tình trạng này tái diễn không?
Ông Nguyễn Văn Đính: Nói chung, việc lo ngại về tình trạng sốt đất như hồi đầu năm 2021 là khó xảy ra vì Nhà nước quản lý khá tốt, các chính sách điều tiết mạnh.
Tuy nhiên, gốc rễ vấn đề là quy định pháp luật tạo rào cản để tăng lực cung - nguyên nhân tạo ra sốt đất.
Do vậy, cần cải thiện nhiều về nguồn cung cho thị trường. Để làm được điều đó, cần kiến nghị Chính phủ, Quốc hội, các cơ quan Nhà nước đẩy nhanh quá trình.
Bên cạnh đó, cần đẩy mạnh việc cung cấp thông tin dữ liệu BĐS, các chủ trương, quy hoạch phát triển như thế nào để người dân nắm bắt, tra cứu. Thực trạng hiện nay, nhiều nhà đầu tư không chuyên nghe lời chào mời của cò mồi dẫn đến nhiều hệ lụy.
Do đó, việc cung cấp thông tin, chủ trương của từng địa phương giúp người dân hiểu, tránh rơi vào “bẫy” của các đối tượng dàn dựng kịch bản, thông tin giả, mặt trận giả, tạo thị trường giả hút nhà đầu tư không chuyên thiếu tỉnh táo gây hậu quả cho họ.
NĐT: Trong vụ đấu giá đất Thủ Thiêm, giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, việc đẩy giá cao bất thường sẽ dẫn đến những hệ lụy, nguy cơ gì đối với thị trường nhà ở, BĐS, ông nhận định như thế nào về vấn đề này?
Ông Nguyễn Văn Đính: Đây chỉ là một điểm nhỏ trên thị trường tuy nhiên cũng tạo tâm lý, gây áp lực cho thị trường. Sau vụ việc này, người ta nghĩ đến việc đẩy giá đất cho tương xứng với mức đấu giá.
Tuy nhiên, theo đánh giá của tôi, việc đẩy giá là khá khó vì hiện nay giá đã bị đẩy lên rất cao. Thực chất, việc giá bị đẩy lên cao không phải do giá trị đầu tư cao như thế mà do lực cầu mạnh thiếu nguồn hàng và một phần do đầu cơ thổi lên, tạo ra giá ảo.
Mà, giá ảo trên thị trường không đánh giá đúng thực tế. Các nhà đầu tư chân chính sẽ không tham gia vì biết nếu đầu tư sẽ lỗ ngay từ thời điểm bỏ vốn. Đấy chính là lý giải nguyên nhân cầu cao, cung khan nhưng tỉ lệ hấp thụ không cao.
Việc đấu giá tại Thủ Thiêm tạo thêm một giá mới nữa, cao hơn giá ảo, tức ảo nhiều hơn thì càng khó bán. Cho nên, các chủ dự án cũng cân nhắc bởi bản thân người ta cũng khó, tìm cách giảm giá để bán giờ đẩy giá lên chủ đầu tư càng “chết”. Còn hệ quả cao hơn từ việc đấu giá này thì chắc khó.
Nếu Nhà nước muốn dẹp việc tăng giá, đấu giá mạnh thì cứ thử nghiệm và tiếp tục đấu giá nhiều hơn. Như vậy, có thể nắm được tình hình phản ứng của thị trường như thế nào và xem giá cả còn được đẩy đến mức nào. Nếu giá trị thật của thị trường lên như thế thì chắc chắn tổ chức đấu giá đến đâu thì cũng sẽ hấp thụ ngay đến đấy và Nhà nước sẽ được hưởng lợi. Nếu trong trường hợp không phải thực thì ra vài lần đấu giá và đấu giá càng nhiều càng tạo nguồn cung cho thị trường càng giúp cân bằng thị trường. Do vậy, theo cá nhân tôi cứ tiếp tục phát huy việc đấu giá, không có vấn đề gì cả, càng đánh giá được thực trạng bất cập của thị trường.
NĐT: Ông có nhận định gì về các dòng vốn, kênh dẫn vốn cho thị trường BĐS năm 2022 khi mà Chính phủ có chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn về tín dụng vào lĩnh vực BĐS?
Ông Nguyễn Văn Đính: Việc Chính phủ siết chặt tín dụng vào BĐS sẽ tạo khó khăn cho thị trường. Tuy nhiên, nhìn ở góc độ khác, có thể thấy, việc đó lại có lợi cho thị trường khi mà siết chặt tín dụng nhiều chủ đầu tư đang “găm” đất, dự án phải “nhả” ra - đưa hàng hóa vào thị trường để tạo ra thanh khoản, hút vốn về.
Bên cạnh đó, nguồn vốn từ FDI, nguồn vốn kiều hối đổ vào thị trường BĐS tăng. Cho nên, tôi đánh giá nguồn vốn thị trường BĐS không phải vấn đề nghiêm trọng trong năm tới.
NĐT: Ông dự báo như thế nào về triển vọng thị trường BĐS trong năm 2022? Phân khúc nào sẽ lên ngôi trong năm tới?
Ông Nguyễn Văn Đính: Năm 2022 vẫn là một năm khó khăn đối với thị trường BĐS. Giá cả đứng trước áp lực tăng bởi rào cản về mặt pháp lý của các dự án vẫn chưa được tháo gỡ và cả áp lực lạm phát. Cho nên, giá BĐS chắc chắn chưa có khả năng điều chỉnh xuống mà vẫn có áp lực tăng giá trong năm 2022.
Theo tôi, những dự án nào có chất lượng tốt, giá cả phù hợp sẽ có lực hút đầu tư mạnh. Nhất là các dự án phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, dù phân khúc này chịu khó khăn trong 1-2 năm nay nhưng vẫn hút các nhà đầu tư. Bởi, du lịch Việt Nam được định hướng rõ ràng là kinh tế mũi nhọn. Do vậy, nhà đầu tư sở hữu BĐS du lịch sẽ có khả năng, cơ hội kinh doanh tốt. BĐS nghỉ dưỡng sẽ trở thành phân khúc nóng năm 2022.
NĐT: Ông có lời khuyên nào cho nhà đầu tư trong năm tới, khi mà các yếu tố vĩ mô cũng như tình hình dịch bệnh vẫn đang “tranh tối tranh sáng” như hiện nay?
Ông Nguyễn Văn Đính: Các nhà đầu tư cần tuân thủ các quy định pháp luật, tỉnh táo không đua theo các cuộc đua tranh về sốt giá nhất là không tham gia vào dự án không phù hợp quy định pháp luật. Tất cả các hoạt động hướng đến quy định của pháp luật và tính rõ ràng để làm cho thị trường có sự tăng trưởng ổn định và bền vững.
Ông Nguyễn Quang Huy - Phó Tổng Giám đốc APEC Group cho biết trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 nêu rõ, phấn đấu thực hiện đầu tư xây dựng tối thiểu khoảng 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội (NƠXH) tại khu vực đô thị.
Tuy nhiên, số liệu từ Bộ Xây dựng cho biết theo thống kê của các địa phương, sau gần 10 năm thực hiện, tính đến nay, cả nước mới hoàn thành 254 dự án, tương đương khoảng 108.800 căn NƠXH với tổng diện tích hơn 5,4 triệu m2. Việc phát triển NƠXH mới chỉ đạt 43% so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.
Đặc biệt mới đây, sự kiện Tân Hoàng Minh đấu giá khu đất tại Thủ Thiêm (Tp.HCM) với giá không tưởng 2,4 tỷ đồng/m2 sẽ kéo mặt bằng giá nhà tại Hà Nội, Tp.HCM lên mức cao mới sẽ càng làm cho cơ hội tiếp cận nhà ở của tầng lớp bình dân, thu nhập thấp trở nên chồng chất khó khăn.
Ông Nguyễn Quang Huy đánh giá, nhà ở thương mại thì thừa, NƠXH thì thiếu. NƠXH vừa thiếu về số lượng vừa yếu kém về chất lượng, xấu về thẩm mỹ, thiếu tiện ích, kết nối với hạ tầng giao thông, điện nước, trường học, y tế không đồng bộ. Gần như các đô thị lớn ở Hà Nội, Tp.HCM không có sự quy hoạch đồng bộ về NƠXH mà phát triển mạnh mún, thiếu tính bền vững.
Và đây chính là cơ hội cho các doanh nghiệp tìm hướng đi mới, xây dựng những khu nhà ở xã hội 5 sao được kết nối đồng bộ với cơ sở hạ tầng xung quanh, đầy đủ tiện tích, thay đổi quan điểm về nhà ở xã hội “của rẻ là của ôi”.
Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng gần như “ngủ đông” trong 2 năm qua, tuy vậy, dự án Flamingo Hải Tiến ra mắt hồi cuối năm đã hết hàng sau 2 tiếng đồng hồ ra mắt đã cho thấy thị trường vẫn “khát” những dự án chất lượng, chủ đầu tư uy tín.
Ông Trương Xuân Quý - Tổng giám đốc CTCP Kinh doanh BĐS cho rằng, thành công đó là nhờ vào kinh nghiệm và thương hiệu giúp dự án khi tung ra thị trường được đón nhận. “Dự án Hải Tiến là một minh chứng cho thấy “trong nguy có cơ” khi doanh nghiệp có giải pháp, góc độ nghiên cứu và thay đổi cùng với tính thức ứng với thị trường”.
Đánh giá về triển vọng trong năm 2022, ông Quý bày tỏ: “Tôi tin trong năm 2022-2023 dịch bệnh được kiểm soát, đẩy lùi và với sự thay đổi trong cấu trúc sản xuất của doanh nghiệp sẽ tác động nhiều tới ngành nghề BĐS. Với những chủ đầu tư có thương hiệu, phương pháp quản lý, vận hành tốt sẽ được khách hàng ghi nhận”.
Về gu đầu tư trong năm tới, Tổng Giám đốc Flamingo Land cho rằng xu hướng BĐS đa dạng phụ thuộc vào gu thẩm mỹ và mục tiêu đầu tư của khách hàng. Hiện nay nhà đầu tư khá quan tâm tới sản phẩm BĐS nội đô gồm thấp tầng và cao tầng nhưng lại hiếm dự án nội đô Hà Nội và các vùng lân cận có đầy đủ cơ sở pháp lý để triển khai hoạt động bán hàng.
Như vậy, các chủ đầu tư sẽ lựa chọn đến hoạt động đầu tư tại các khu đô thị vùng ven.
Với BĐS nghỉ dưỡng, xu hướng sở hữu ngôi nhà thứ hai, thứ ba tại biển, núi hay vùng miền được đầu tư bài bản cũng sẽ là lựa chọn của khách hàng tầm trung và cao cấp. Rõ ràng, khi không có Covid-19 đó đã là xu hướng, khi có Covid-19 nhu cầu đó hiển thị rõ ràng hơn nhiều vì họ cần một không gian riêng biệt, không gian cho gia đình, nơi để trải nghiệm để tái tạo năng lượng.
Tuy nhiên, cơ chế, pháp lý sở hữu condotel vẫn là điểm nóng đáng chú ý khi tới thời điểm hiện tại vẫn chưa có một cơ chế nào rõ ràng về việc sở hữu dành cho sản phẩm condotel.
Ông Trương Xuân Quý cũng mong muốn và kiến nghị mọi hoạt động liên quan đến cấp phép, cơ sở pháp lý của condotel được Nhà nước và các sở ban ngành sớm có giải pháp vĩ mô đưa ra quản lý, cấp phép, cấp sổ cho sản phẩm này.
Bà Phạm Hồng Thúy, Tổng Giám đốc TNI Holdings Vietnam cho biết, tổng quan thị trường cho thấy ngành BĐS khu công nghiệp tại Việt Nam trong 2 năm trở lại đây đang đứng trước “thời cơ vàng”. Đó là việc đón nhận nguồn đầu tư nước ngoài, đặc biệt trong bối cảnh có sự sắp xếp và điều tiết lại luồng đầu tư toàn cầu.
Nhìn lại 2 năm đầy thách thức trong bối cảnh đại dịch ảnh hưởng tiêu cực tới hầu hết ngành kinh tế, thị trường BĐS công nghiệp ở một số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm vẫn ổn định và thu hút được nhiều nhà đầu tư lớn.
“Năm 2022, tôi tin rằng thị trường BĐS KCN tại Việt Nam sẽ tiếp tục đón nhận những tín hiệu tích cực và là điểm đến đầu tư được tin cậy từ các nhà đầu tư trên thế giới”, bà Thuý bày tỏ.
Tuy vậy, theo Tổng Giám đốc TNI Holdings Vietnam, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS công nghiệp Việt Nam đang đứng trước những cạnh tranh gay gắt để giành được thị phần, giành được ưu thế trên thị trường.
Bà Thuý cho rằng, các doanh nghiệp BĐS công nghiệp sẽ phải đối mặt với 4 thách thức chính. Thứ nhất, cạnh tranh về môi trường kinh doanh với sự hiện diện của nhiều nhà đầu tư BĐS công nghiệp nước ngoài có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm. Thứ hai, cạnh tranh về quỹ đất có vị trí đầu tư chiến lược. Tiếp theo là cuộc đua về tốc độ xây dựng, khai thác và hoàn thiện hạ tầng. Cuối cùng sẽ là “trận chiến” về chất lượng dịch vụ quản lý vận hành khu công nghiệp.
“Bất kỳ sự hụt hơi nào trong 4 thách thức này cũng có thể khiến chủ đầu tư bị tụt lại phía sau”, nữ lãnh đạo doanh nghiệp sở hữu hàng loạt dự án BĐS công nghiệp nhấn mạnh.
NGUOIDUATIN.VN |