Có trong tay tài chính khoảng trên 4 tỷ đồng, chị Nguyễn Hà My (29 tuổi, Hà Nội) có nhu cầu mua 1 căn chung cư 2 ngủ nằm trong nội thành để thuận tiện cho sinh hoạt cũng như di chuyển tới chỗ làm của cả gia đình.

Khảo sát một vòng các khu vực như Thanh Xuân, Cầu Giấy, Đống Đa… chị My nhận thấy giá bất động sản nội thành giờ đã tăng khá nhanh chỉ sau nửa đầu năm 2024. Các khu vực trung tâm giá chung cư đang trong giai đoạn hoàn thiện phần thô được rao bán khoảng trên 60 triệu đồng/m2; với những căn đã hoàn thiện có thể vào ở luôn mức giá dao động từ khoảng 70-100 triệu đồng/m2;…

Mặc dù giá cả thị trường có xu hướng nhỉnh hơn so với kế hoạch ban đầu nhưng chị My cho biết bản thân sẵn sàng vay ngân hàng để mua nhà bởi tâm lý sợ “đêm dài lắm mộng”.

“Chỉ sau nửa năm do dự, căn hộ tôi nhắm đến đã tăng vài trăm triệu đồng. Nếu còn tiếp tục trì hoãn việc mua nhà, tôi sợ giá nhà sẽ tiếp tục tăng mạnh và vượt quá khả năng chi trả của bản thân”, chị Hà My chia sẻ.

Cũng giống như chị My, anh Tô Anh Tuấn (32 tuổi, Hà Nội) cũng đang tìm kiếm một căn hộ cho gia đình nhỏ của mình. Sắp lấy vợ và muốn ra ở riêng, khảo sát một vòng thị trường nhà đất nội thành anh Tuấn phải ngậm ngùi với cảnh “cao không tới, thấp không thông”.

Gần 10 năm đi làm công việc hành chính thêm một vài công việc kinh doanh buôn bán nhỏ bên ngoài, vợ chồng anh mới chỉ tích góp được hơn 2 tỷ đồng. Với số tiền trên, theo tìm hiểu của anh Tuấn chỉ đủ để mua lại một căn nhà tập thể cũ gần như không có tiện ích gì đi kèm, trong ngõ ngách chỉ vừa xe máy đi vào.

Còn nếu muốn mua chung cư mới trong khu vực trung tâm, vợ chồng anh phải có ít nhất gấp đôi số tiền đang có hoặc phải đi vay ngân hàng. Kể cả tiến xa hơn các khu vực vùng ven, với 2 tỷ đồng gia đình anh cũng rất khó tìm được một căn hộ ưng ý, phương án tối ưu nhất vẫn là đi vay vốn ngân hàng.

Tính toán đến số tiền lãi phát sinh phải trả hàng tháng, cùng với việc gia đình nuôi con nhỏ tốn nhiều chi phí, anh Tuấn đành ngậm ngùi gác lại giấc mơ an cư và bộc bạch sẽ tích cóp thêm trong lúc đợi giá cả trên thị trường nhà đất ổn định hơn.

Tìm mua bất động sản đề đầu tư, chị Nguyễn Thị Hà (30 tuổi, Nam Định) cũng khá choáng váng với đà tăng của các sản phẩm nhà, đất tại nội đô Hà Nội. Tuy nhiên chia sẻ với Người Đưa Tin, chị Hà cho biết bản thân vẫn sẽ mua bởi tin tưởng với tình hình đất chật người đông như hiện nay, chắc chắn các sản phẩm bất động sản sẽ chỉ tăng chứ không giảm.

Chưa kể tình trạng khan hàng diễn ra như hiện nay thì giá các dự án đủ điều kiện khởi công, mở bán sẽ còn tăng mạnh.

Cân đo đong đếm giữa bài toán chi phí lãi vay với mức tăng của thị trường, chị Hà cho rằng “Buôn bất động sản dù ở thời nào cũng có lãi và ít có kênh đầu tư nào hấp dẫn như nhà đất, đem lại lợi nhuận hàng trăm triệu đồng chỉ sau vài tháng”.

Theo khảo sát chỉ số về tâm lý người tiêu dùng bất động sản (CSS) của Batdongsan.com.vn, tâm lý của các bên mua, bán bất động sản không còn quá dè chừng như năm 2023. Chỉ số tâm lý thị trường bất động sản nửa đầu năm 2024 tăng 3 điểm so với nửa cuối năm 2023, nhờ sự cải thiện mức độ hài lòng của người tiêu dùng về tiềm năng tăng giá thị trường bất động sản, về lãi suất vay mua nhà và chính sách, tình hình thị trường.

Cũng theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm tìm kiếm bất động sản của người tiêu dùng đã tăng trưởng trở lại trong quý I/2024, 62% số người tham gia khảo sát sẵn sàng tận dụng cơ hội để mua bất động sản giảm giá hoặc có chính sách tốt.

Báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2024 của Bộ Xây dựng cho thấy, thị trường căn hộ chung cư thu hút sự quan tâm lớn của nhóm đối tượng có nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư trung, dài hạn. Theo đó, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đầu năm 2024 tăng khoảng 38% so với năm 2019.

Theo khảo sát của Người Đưa Tin, giá chung cư những quận trung tâm Hà Nội như Thanh Xuân, Cầu Giấy, Đống Đa giá chung cư mới có thể bàn giao ngay vẫn khá cao, từ 80 triệu đồng/m2 trở lên, có những dự án tiệm cận ngưỡng hơn 100 triệu đồng/m2.

Đối với các dự án đang hoàn thiện phần thô chuẩn bị mở bán, có thể bàn giao trong năm 2025 -2026 cũng được rao bán với mức giá 65 triệu đồng/m2 trở lên.

Tại khu Ngoại Giao đoàn (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) các căn hộ đang được đăng bán có diện tích lớn từ 100m2 - 171m2, với giá dao động từ 60 - 70 triệu đồng/m2.

Riêng một số tòa do thiết kế cũ và xây dựng hơn 10 năm trước cũng đã được rao bán lên đến 50 triệu đồng/m2. Ngoài ra, các tòa cao cấp vừa đi vào hoạt động có thể bàn giao ngay cũng ghi nhận mức giá cao nhất khoảng 80 - 120 triệu đồng/m2.

Trong khi đó khu vực ngoại thành phía Tây – nơi chiếm phần lớn nguồn cung căn hộ toàn Thủ đô đang được chào bán cũng lên tới 55 triệu đồng/m2 trở lên, đối với các căn hộ được định vị phân khúc chung cư cao cấp mức giá cũng lên tới 70 triệu đồng/m2.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn chỉ ra trong tháng 3 và tháng 4/2024 ghi nhận, mặt bằng giá căn hộ chung cư của Hà Nội vẫn tiếp tục tăng cao so với thời điểm đầu năm. So với tháng 2/2024, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội trong tháng 3 và tháng 4 tiếp tục tăng từ 100-300 triệu đồng/căn tại hầu khắp các dự án.

Mức tăng mạnh nhất trong 2 tháng qua thuộc về các dự án khu vực nội đô trung tâm Thanh Xuân, Đống Đa, Cầu Giấy, Ba Đình… mức tăng đạt trung bình 200-300 triệu đồng/căn. Một số quận cận kề vùng ven hoặc thuộc vùng ven hẳn như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoài Đức, mức tăng thấp hơn, đạt trung bình 100-200 triệu đồng/căn.

Luỹ kế 6 tháng đầu năm, giá chung cư tại Hà Nội đã tăng vọt 31%. Thống kê của batdongsan.com.vn cho thấy bảng hàng sơ cấp tại Hà Nội hết sạch sau mỗi đợt mở bán dù giá tăng mạnh, với minh chứng rõ nhất là Lumi Hanoi và một số phân khu trong KĐT Vinhomes Smart City như The Capony, Lumi Evergreen, Solar Park… Theo đó thị trường Hà Nội đã ghi nhận sự bứt tốc về giá vượt trội hơn so với Tp.HCM.

Chia sẻ về sự tăng trưởng phi mã của giá chung cư tại Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc. Batdongsan.com.vn nhận xét chung cư là từ khóa hot nhất trên thị trường bất động sản nửa đầu năm 2024, đặc biệt là tại thị trường Hà Nội. Khan hiếm nguồn hàng và giá bán tăng vọt khiến chung cư Hà Nội tiệm cận mặt bằng giá chung cư Tp.HCM dù trước đó chưa đầy hai năm, khoảng cách này khá xa.

Cụ thể, nếu lấy tháng 1/2023 làm cột mốc so sánh thì tại thời điểm này, giá bán chung cư Tp.HCM có mức trung bình là 47 triệu đồng/m2, giá chung cư Hà Nội trung bình khoảng 38 triệu đồng/m2. Đến hết tháng 5/2024, giá chung cư trung bình (theo tin đăng bán) ở cả Hà Nội và Tp.HCM đều tiệm cận mốc 50 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, ông Quốc Anh nhấn mạnh “Diễn biến tăng giá ở loại hình chung cư tại Hà Nội không phải là tình trạng cục bộ, mà diễn ra ở tất cả các phân khúc, khu vực và dự án.

Mong muốn chung cư giảm giá mạnh là một điều rất khó bởi nguồn cung chưa thể cải thiện ngay trong khi nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn luôn hiện hữu trong dân, đặc biệt là ở các đô thị lớn”.

Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) Nguyễn Văn Đính cũng bày tỏ, nguyên nhân chung cư tăng giá chóng mặt đã nhiều lần được đề cập đến là do nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đang thực sự khan hiếm.

Số lượng dự án được phê duyệt, triển khai ngày càng hạn chế trong những năm gần đây, lượng dự án đủ điều kiện mở bán thì nhỏ giọt, trong khi nhu cầu của khách hàng, đặc biệt là các gia đình trẻ muốn sở hữu nhà còn rất lớn.

Không chỉ người có nhu cầu ở thực, các nhà đầu tư cũng giữ tâm lý giá còn lên cao nên tiếp tục săn lùng đầu tư nhà đất, qua nhiều lần mua đi bán lại người sau phải lời hơn người trước khiến giá nhà chỉ có tăng mà không giảm, người có nhu cầu ở thực khi tiếp cận được căn hộ thì mức giá đã neo ở mức cao.

Trao đổi về vấn đề này, GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng hiện nay là thời điểm khan hiếm bất động sản, đặc biệt là tại thị trường Hà Nội. Hiện tượng này đã kéo dài từ giai đoạn năm 2018 đến nay do đó việc giá chung cư tăng chóng mặt một phần cũng là do mối quan hệ cung – cầu thật sự của thị trường.

Tuy nhiên việc tăng giá bất chấp, tăng vượt quy luật của thị trường là điều cần được quan tâm. Theo vị chuyên gia, hiện nay vẫn còn tồn tại hiện tượng môi giới đẩy giá, tuyên truyền thông tin sai lệch về các dự án, tạo tâm lý lo lắng giá tiếp tục tăng giữa bối cảnh khan hiếm nguồn cung khiến thị trường bị tác động mạnh.

Thậm chí, vị chuyên gia thẳng thắn chỉ ra rằng có những nhóm người được thuê để đẩy giá bất động sản bằng cách gọi điện chào mời mua – bán những căn hộ cũ với giá cao, từ đó dần dần hình thành luồng thông tin tăng giá nhà, môi giới bám vào những thông tin đó để đẩy mức giá bất động sản cả cũ lẫn mới lên cao tới phi thực tế.

Để xử lý tình trạng này, ông Đặng Hùng Võ bộc bạch vô cùng khó khăn cho cơ quan quản lý.

Bởi trên thực tế, dù ai cũng biết “thổi giá”, “đẩy giá” là gì nhưng rất khó đưa ra khái niệm cụ thể. Vì không thể chỉ mặt gọi tên nên cũng không thể đưa những sai phạm trên vào luật để mạnh tay xử lý.

Tháng 5/2024 vừa qua, trước tình trạng tăng nóng của giá căn hộ chung cư, Bộ Xây dựng nhận định có hiện tượng đẩy giá căn hộ chung cư và vừa đề nghị UBND Thành phố Hà Nội kiểm tra, rà soát hoạt động giao dịch kinh doanh bất động sản trên địa bàn.

Qua đó thực hiện các biện pháp chấn chỉnh, xử lý các hành vi thổi giá, làm giá, đầu cơ và các hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản nếu có... Tuy nhiên theo ông Võ đánh giá, việc làm này mới chỉ có tính “rung cây dọa khỉ” chứ chưa giải quyết được cốt lõi vấn đề.

Dù vậy cũng phải thẳng thắn nhìn nhận việc tăng giá nhà tại các thành phố lớn là một quy luật tất yếu, khi dân số tăng cao, nhu cầu nhà ở lớn trong khi diện tích đất ở ngày càng thu hẹp.

Tuy nhiên việc tăng trưởng hiện nay đang xuất hiện nhiều dấu hiệu bất thường, sự phát triển của thị trường này vẫn đang tồn tại rất nhiều uẩn khúc, điểm tối, thiếu minh bạch, giá nhà đất tăng phi thực tế khiến người dân không thể tiếp cận

Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính cho rằng đây là thời điểm rất cần sự vào cuộc của Nhà nước trong việc kiểm tra, giám sát và mạnh tay xử lý sai phạm trên thị trường bất động sản.

Nhiều năm qua tình trạng người thiếu, kẻ thừa nhà, đất ngày càng trầm trọng, ông Đặng Hùng Võ nêu quan điểm nên sử dụng chính sách thuế để điều tiết vào những người chiếm dụng, đầu cơ đất đai; sớm đánh thuế người nhiều nhà ở, đầu cơ đất để triệt tiêu hiện tượng đầu cơ thổi giá khiến lao động phổ thông khó mua được vì giá lên vô lý.

Theo đó, ông Võ đánh giá cao việc Bộ Tài chính đang nghiên cứu xây dựng dự án Luật Thuế bất động sản, trong đó có nghiên cứu về thuế đối với nhà ở thứ hai, thuế đối với nhà, đất bỏ trống, đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam, phù hợp với thông lệ quốc tế, đảm bảo tính thống nhất của hệ thống chính sách thuế liên quan đến bất động sản và đặt trong tổng thể Chiến lược cải cách hệ thống chính sách thuế đến năm 2030.

Bên cạnh đó, việc Luật Đất đai sắp được áp dụng vào thực tiễn kể từ 1/7 tới đây cũng được vị chuyên gia kỳ vọng sẽ hạ nhiệt giá nhà đất, giải toả nguồn cung khi đã có những quy định mới cụ thể và rõ ràng hơn, giúp cởi trói nguồn cung bất động sản tại Hà Nội nói riêng cũng như trên thị trường nói chung.

Nhìn nhận vấn đề ở một khía cạnh khác, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh lại đưa ra khuyến nghị nhà đầu tư và người mua, bán bất động sản cần dành thêm thời gian quan sát diễn biến thị trường giai đoạn sắp tới, khi lượng cầu đang sắp chạm “điểm kháng cự”.

Theo đó ông Quốc Anh bày tỏ lo ngại sắp tới khi Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực, số lượng chủ đầu tư đáp ứng được yêu cầu để triển khai dự án sẽ còn giảm, nguồn cung sẽ khó được mở rộng hơn.