Mới đây, UBND Tp.Hà Nội đã chấp thuận chủ trương đầu tư cầu Trần Hưng Đạo, có vị trí nằm ở khoảng giữa cầu Chương Dương và cầu Vĩnh Tuy. Toàn tuyến cầu dài khoảng 5,5 km, mặt cắt cầu 6 làn xe.
Theo tìm hiểu của PV, trong khi phương án thiết kế còn đang gây nhiều tranh cãi nhưng giá nhà đất khu vực dự kiến cầu chạy qua đang nóng lên từng ngày.
Cảnh báo về “cơn sóng” bất động sản ven bờ Bắc sông Hồng, trao đổi với Người Đưa Tin, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhấn mạnh: “Khi “sốt đất” tức là “giá ảo”, “giá bong bóng” nên nếu đầu tư lúc này chỉ có thua thiệt”.
Người Đưa Tin (NĐT): Sau khi xuất hiện thông tin UBND Tp.Hà Nội đã chấp thuận chủ trương đầu tư cầu Trần Hưng Đạo, khu vực bờ Bắc sông Hồng đã xuất hiện tình trạng sốt đất. Ông nhìn nhận câu chuyện này như thế nào?
Ông Nguyễn Văn Đính: Cứ mỗi khi có một dự án, một thông tin quy hoạch nào được đưa ra là chỉ một thời gian ngắn sau, giá nhà đất được đẩy lên chóng mặt. Hiện tượng này từ lâu đã quá quen thuộc với thị trường bất động sản Việt Nam.
Trước hết, khi xuất hiện thông tin về các dự án, các hoạt động đầu tư phát triển để tạo ra chất lượng cho đô thị, cho sự phát triển kinh tế của khu vực thì cũng sẽ có những ảnh hưởng tích cực đến thị trường.
Trên thực tế, cầu Trần Hưng Đạo bắc qua sông Hồng sang phía bờ bắc đã nằm trong quy hoạch của Hà Nội. Cầu Trần Hưng Đào nhằm kết nối đô thị lõi- khu vực phố cổ với bên bờ Bắc sông Hồng tạo ra một khu đô thị mới.
Việc xây cầu nhằm thu hút dân cư bên khu vực phố cổ, sẽ tạo ra những dư địa mới- hình thành những thành phố trẻ năng động, chất lượng tốt hơn, đột biến hơn với các trung tâm công nghệ, trung tâm tài chính… hiện đại đối trọng với đô thị trung tâm thành phố. Đây là định hướng phát triển khu vực quận phía Bắc Thủ đô, tạo ra các đô thị mới để kéo giãn, giảm sự quá tải của mật độ dân cư đang áp lực lên hạ tầng khu trung tâm.
NĐT: Việc tăng giá bất động sản nhanh chóng trong khi cầu vẫn chưa được khởi công có phải là sự bất thường, thưa ông?
Ông Nguyễn Văn Đính: Đầu tư giao thông kết nối sẽ làm bất động sản tăng giá mạnh nhất. Hà Nội sẽ triển khai 10 cây cầu, điều này tạo ra sự phát triển, nâng giá trị bất động sản tại khu vực phía Bắc của sông Hồng.
Tuy nhiên, tăng giá bất động sản phải tỉ lệ thuận với tăng đầu tư thực sự để tạo ra những giá trị về hạ tầng, về đời sống và về dịch vụ cho những vùng được kết nối và đầu tư đến đâu thì giá trị tăng đến đó. Tăng giá bất động sản giai đoạn bắt đầu mới công bố kế hoạch, quy hoạch là đúng quy luật nhưng tăng ở mức độ 5 - 7% thì là hợp lý còn nếu tăng quá nhiều thì là bất bình thường.
Trao đổi với Người Đưa Tin, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng: “Hạ tầng giao thông đô thị phát triển sẽ thiết lập mặt bằng giá mới, tăng thêm giá trị sử dụng của đất đai ở khu vực được hưởng lợi từ việc phát triển hệ thống hạ tầng giao thông, hệ thống hạ tầng độ thị. Giá cả thị trường được quyết định bởi 3 quy luật, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu và quy luật cạnh tranh. Đối với giá cả thực tế còn chịu sự tác động của tiện ích, dịch vụ, trong đó có hạ tầng giao thông. Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư khi biết được thông tin về đầu tư hạ tầng, họ đã nắm bắt cơ hội để đón sóng đầu tư là điều tất yếu”.
NĐT: Thực tế, ở nhiều nơi, tình trạng sốt đất bùng lên rồi đột ngột lắng xuống, không ít nhà đầu tư “lướt sóng” bất động sản đã thất bại nặng nề. Ông nhận định như thế nào trước tình trạng sốt đất cứ lặp đi lặp lại?
Ông Nguyễn Văn Đính: Phải nhìn nhận thẳng thắn rằng, bất cứ khu vực nào khi được đầu tư hạ tầng thì chắc chắn sẽ làm cho giá trị sản phẩm bất động sản gia tăng, vì xu thế đón đầu cơ hội đầu tư trong tương lai, khi đó cả nhà đầu tư và người dân sẽ nhân cơ hội để đẩy giá.
Về dự án xây cầu, khi có hoạt động đầu tư thực tế của Nhà nước, cây cầu sẽ tạo ra kết nối giao thông, kết nối hạ tầng, kết nối vùng giữa đô thị lõi và bờ bên kia sông Hồng. Tất nhiên, sự đầu tư đó sẽ làm tăng giá trị bất động sản khu vực đó. Việc tăng giá trị trên nền tảng như thế nào cho phù hợp với quy hoạch, phù hợp với các quyết định về phát triển kinh tế. Chẳng hạn, đầu cầu phía Bắc sông Hồng, người đầu tư đổ xô sang đó mua đất, thổi giá nhưng không xem xét kỹ lưỡng mua với mục đích gì, làm thế nào để tăng giá trị bất động sản? Người đầu tư thường có tâm lý, khi mua đất, nếu không bị thu hồi thì người có đất được hưởng trọn vẹn giá trị đất đai tăng thêm. Nhưng, nếu những vùng đó thuộc vùng đệm, quy hoạch làm hạ tầng công cộng… mà bị thu hồi thì nhà đầu tư sẽ “ăn trái đắng”.
Đơn cử, ngay khu vực đầu cầu Vĩnh Tuy, Thanh Trì, Chương Dương… nhiều nhà đầu tư đã không thu được lợi ích gì từ việc “lướt sóng” bất động sản khi những cây cầu đó được xây dựng.
Theo tôi, một dự án hay quy hoạch nào đó, bên cạnh yếu tố tích cực còn có những mặt trái, hệ lụy tiêu cực. Nếu chúng ta không minh bạch thông tin, dự án đưa ra chỉ “nằm trên giấy”, không có đầu tư thực sự thì sau một thời gian sẽ giảm đi tính tích cực, thị trường sẽ ảm đạm. Bài học sốt đất trước đó tại mê Linh, Ba Vì, Hoài Đức, Thạch Thất… vẫn còn nguyên giá trị.
NĐT: Phải chăng, tình trạng sốt đất một phần là do mạng lưới cò mồi “kích giá” thưa ông?
Ông Nguyễn Văn Đính: Đúng vậy! Việc giới cò đất tung tin, thổi giá khiến cho khu vực đó lộn xộn, mất trật tự an ninh. Giá cả bị đẩy lên sẽ ảnh hưởng đến việc sau này Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất phát triển hạ tầng khác gặp khó khăn.
Trước đây kế hoạch, quy hoạch phát triển đã có, các dự án phát triển giao thông được đưa ra, đẩy giá đất động sản lên nhưng sau đó dự án không được triển khai đầu tư.
NĐT: Ông có lời khuyên gì đối với những người gia nhập thị trường bất động sản thời điểm này, cụ thể là khu vực bờ Bắc Sông Hồng?
Định giá trước khi có quy hoạch, chặn “bong bóng” bất động sản. Trả lời báo chí, GS. Đặng Hùng Võ- nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay: Các nước có hệ thống quản lý đất đai tiến bộ, họ có cơ chế định giá đất hàng năm cho mọi thửa đất, vẫn gọi là định giá hàng loạt, thấp nhất cũng phải đạt khoảng 80% giá thị trường. Đối với từng dự án cụ thể, họ có định giá trước khi có quy hoạch, sau quy hoạch, trước khi có dự án và sau khi có dự án. Định giá được như vậy, người bị thu hồi đất cũng chỉ được bồi thường theo giá trị đất đai trước khi có quy hoạch. Cũng từ định giá đất tại nhiều thời điểm như vậy nên họ tính ra được giá trị đất đai tăng thêm tại từng thời điểm.
Ông Nguyễn Văn Đính: Nếu bất động sản tại khu vực bờ Bắc sông Hồng tăng giá quá mạnh thì nhà đầu tư không nên tham gia. Bất động sản sẽ tăng theo hạ tầng nhưng đó phải là đầu tư thật. Chúng ta đã có nhiều bài học về đầu tư chạy theo quy hoạch, ví dụ như bài học tại huyện Hoài Đức. Hiện nay, khu vực huyện Hoài Đức vẫn nguyên như cũ với một con đường cao tốc và giá bất động sản cứ tụt xuống, thậm chí nằm im không ai giao dịch không có ai hỏi mua.
Đầu tư là hoạt động rất tốt để kích thích thị trường nhưng ở đây đầu tư phải có kiến thức, đầu tư thông minh, tuyệt đối không đầu tư phong trào, theo lời đồn. Khi đầu tư, phải kiểm tra đầy đủ 4 yếu tố cốt lõi đó là: Chủ trương, quy hoạch, thị trường và giá cả.
Ở thời điểm hiện tại, trước khi đầu tư đất nền, nhà đầu tư cần phải hết sức lưu ý vì trong mấy tháng đầu năm đã xảy ra tình trạng “sốt đất”. Khi “sốt đất” tức là “giá ảo”, “giá bong bóng” nên nếu đầu tư lúc này chỉ có thua thiệt.
NĐT: Với những nhận định ông vừa đưa ra về thị trường bất động sản bờ Bắc sông Hồng, theo ông chúng ta cần rút ra những bài học gì và cần có giải pháp căn cơ nào để kiểm soát thị trường?
Ông Nguyễn Văn Đính: Phải nhấn mạnh trong hầu hết các vụ việc sốt đất gần đây, đều mới chỉ là chủ trương, chưa có ranh giới quy hoạch, chưa có gì rõ ràng cả. Vì vậy, trong quá trình thực hiện rất cần có sự kiểm soát, giám sát tốt về quy hoạch và phải có lộ trình nếu không sẽ tạo nên cơn “sốt đất ảo”.
Sự quản lý, điều tiết của Nhà nước là vô cùng quan trọng. Bên cạnh việc đầu tư là quản lý đất đai, quản lý hoạt động thị trường. Trong các hoạt động đầu tư, sự quản lý của Nhà nước đang “đi đằng sau”.
Nhà nước cần công bố thông tin về hoạch, phát triển kinh tế, hạ tầng một cách tương đối đầy đủ, dễ tiếp xúc, dễ kiểm chứng để người dân, nhà đầu tư nắm được nhằm hạn chế bớt những hoạt động lợi dụng chủ trương để trục lợi.
Thực tế, mỗi lần chúng ta công bố một dự án nào đó là xảy ra tình trạng sốt đất ở khu vực đó. Đó là hệ lụy của việc công bố cục bộ, không công bố tổng thể.
NĐT: Xin cảm ơn ông!
H.L
NGUOIDUATIN. |