Giữa tháng 3/2023, Văn phòng UBND Tp.HCM có công văn khẩn truyền đạt ý kiến Phó Chủ tịch UBND Tp.HCM Bùi Xuân Cường về thu hồi, chấm dứt chủ trương đầu tư, đề xuất phương án đầu tư dự án khu tứ giác Nguyễn Cư Trinh (còn gọi là khu Mả Lạng) tại phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1) sau hơn 20 năm không triển khai được.

Theo công văn của Văn phòng UBND Tp.HCM, từ cuối tháng trước, Ban Cán sự Đảng UBND Tp.HCM đã họp và chỉ đạo UBND Tp.HCM giao Sở Kế hoạch và Đầu tư phối hợp với Sở Tư pháp và các đơn vị liên quan tham mưu văn bản để thành phố từ chối nhà đầu tư là Công ty TNHH Tập đoàn Bitexco vì "không có cơ sở xem xét đề xuất tiếp tục thực hiện" dự án khu tứ giác Nguyễn Cư Trinh.

Hiện nay, UBND quận 1 được giao xem xét thực hiện thu hồi thông báo thu hồi đất và các văn bản có liên quan đến thu hồi đất tại khu tứ giác Nguyễn Cư Trinh. Ông Nguyễn Thành Phát, Trưởng Phòng Quản lý đô thị quận 1 cho biết, sau khi có văn bản chính thức về việc thu hồi của cơ quan có thẩm quyền, UBND quận 1 sẽ hỗ trợ người dân trong khu vực để bảo đảm về quyền lợi của họ theo đúng quy định của pháp luật về đất đai và xây dựng.

Bà Châu Phùng Chi, Phó trưởng Phòng Tài nguyên và Môi trường quận 1 xác nhận, UBND quận 1 được giao thu hồi thông báo thu hồi đất và các văn bản có liên quan đến thu hồi đất tại khu tứ giác Nguyễn Cư Trinh. UBND quận 1 đang rà soát để báo cáo UBND Tp.HCM các trình tự, thủ tục để thực hiện nội dung trên.

"Sau khi các thông báo thu hồi đất được thu hồi thì người dân có nhà ở trong phạm vi dự án sẽ được thực hiện các quyền theo quy định của Luật Đất đai và pháp luật về xây dựng", bà Chi thông tin.

Từ năm 2000, Tp.HCM có chủ trương giải tỏa khu Mả Lạng với tổng diện tích 6,8ha nhằm chỉnh trang đô thị và giao Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn triển khai nhưng không làm được. Năm 2006, dự án được chuyển cho Tập đoàn Bitexco để thực hiện khu phức hợp khách sạn, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại.

Dự kiến việc di dời, tái định cư bắt đầu từ tháng 6/2018, tuy nhiên, trong nhiều năm, dự án giậm chân tại chỗ do vướng thu hồi đất. Do đó, từ giữa năm 2022, UBND Tp.HCM đã giao các đơn vị nghiên cứu cơ sở pháp lý, tham mưu chấm dứt dự án.

Ngoài khu Mã Lạng, trên địa bàn Tp.HCM có không ít những dự án treo hàng chục năm khiến cuộc sống người dân bị ảnh hưởng, trong đó, đáng kể đến nhất là dự án Khu đô thị Bình Qưới - Thanh Đa, Ga Bình Triệu, Khu đô thị Tây Bắc...

Trong hàng loạt các dự án treo, đáng kể đến nhất là những dự án dù đã được quy hoạch hàng chục năm nhưng đến nay vẫn không có chuyển biến. Người dân sống trong khu quy hoạch gặp vô số khó khăn khi không thể thực hiện việc sửa chữa, xây dựng, thế chấp ngân hàng…

Đơn cử là dự án Khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa, quận Bình Thạnh. UBND Tp.HCM phê duyệt dự án này từ năm 1992 với tổng diện tích rộng hơn 426ha, dân số khoảng 45.000 người.

Sau 12 năm, tức năm 2004, dự án này mới được giao cho Tổng Công ty Xây dựng Sài Gòn đầu tư xây dựng. Tháng 6/2005, Sở QH-KT TP.HCM mới có báo cáo UBND Tp.HCM nhiệm vụ quy hoạch chi tiết mới cho khu bán đảo Bình Quới - Thanh Đa. Sau đó, đầu năm 2006, TP.HCM xác định khu đô thị với khoảng 80.000 người.

Đến năm 2010, UBND Tp.HCM thu hồi giấy phép đầu tư vì Tổng Công ty Xây dựng Sài Gòn không đủ năng lực, dự án "đắp chiếu" quá lâu không triển khai. Trong quãng thời gian về sau, có nhiều nhà đầu tư cũng bày tỏ mong muốn được triển khai dự án này, nhưng rồi cũng lần lượt ra đi do vướng mắc trong đền bù giải phóng mặt bằng.

Cũng nổi tiếng "treo" trường kỳ ở Tp.HCM đó là Khu đô thị Tây Bắc, huyện Hóc Môn và huyện Củ Chi được Thủ tướng phê duyệt quy hoạch năm 1998, kế thừa, cập nhật vào đồ án điều chỉnh quy hoạch chung Tp.HCM đến năm 2025 đã duyệt năm 2010. Dự án được định hướng thành một trong khu đô thị vệ tinh, trung tâm về phía Tây Bắc của Tp.HCM đầu mối thương mại, dịch vụ, tài chính, khoa học… nhưng “quy hoạch treo” từ lâu đã ảnh hưởng đến quyền lợi của 60.000 người dân nơi đây.

Trong khi đó, cũng ở tâm thế sống mòn trong quy hoạch treo, hơn 3.200 hộ dân xung quanh khu vực Ga Bình Triệu, Tp.Thủ Đức cũng không biết khi nào dự án sẽ thực hiện.

Từ năm 2002, Tp.HCM thông báo là sẽ thu hồi đất của các hộ dân để thực hiện dự án xây dựng Ga Bình Triệu, diện tích 41ha. Tuy nhiên, đến nay đã 20 năm vẫn chưa thể thực hiện. Tại nhiều cuộc họp giữa chính quyền địa phương và người dân bị ảnh hưởng đều đề cập đến việc dự án này nhưng mấu chốt vấn đề là đến bao giờ dự án triển khai thì không được đề cập.

Động thái gần đây nhất, năm 2021, UBND Tp.HCM đã kiến nghị Bộ GTVT chủ trì phối hợp các bộ ngành xem xét cơ chế triển khai công tác bồi thường tái định cư nằm trong ranh quy hoạch ga Bình Triệu trong giai đoạn 2021-2025 để người dân sớm ổn định đời sống.

Trao đổi với Người Đưa Tin, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM chỉ ra, các quy hoạch phân khu 1/2.000 trên địa bàn Tp.HCM đều có sự tư vấn, góp ý kiến của Sở Quy hoạch - Kiến trúc trước khi các địa phương ký ban hành. Tuy nhiên, đa số quy hoạch đều rập khuôn vào ranh hành chính của từng quận huyện, cắt khúc. Điều này dẫn đến các đồ án quy hoạch khó thực hiện do không có nguồn lực cũng như không khả thi, dẫn đến quy hoạch “treo” là tất yếu.

Theo quy định của luật, định kỳ 5 năm sẽ phải rà soát quy hoạch chung, 3 năm rà soát quy hoạch phân khu 1/2.000 và 10 năm rà soát quy hoạch cấp tỉnh. Tuy nhiên, tiến độ rà soát rất chậm, qua loa đại khái, không thực chất nên quy hoạch “treo” vẫn “treo”.

Ngoài ra, ông Châu cũng đặt vấn đề có tiêu cực trong việc điều chỉnh quy hoạch: "Quy hoạch đó có thể chưa phù hợp hoặc sau khi có quy hoach thì một thời gian sau mới bộc lộ bất cập hoặc cho thấy sự không khả thi, khi đó chúng ta phải điều chỉnh quy hoạch. Nhưng phải khắc phục được tình trạng là trong thời gian vừa qua, có trường hợp, có dự án, có nơi, việc điều chỉnh quy hoạch nhằm lợi ích của ai đó".

Nhiều chuyên gia cho rằng có những dự án bị kéo dài do cơ chế giao đất kiểu “xin – cho” và chỉ định thầu thay vì đấu thầu. Thêm nữa, sau khi phê duyệt dự án, các cơ quan quản lý cũng không thường xuyên kiểm tra tiến độ triển khai của các chủ đầu tư để sớm có giải pháp xử lý kịp thời. Nhiều nhà đầu tư khi làm thì “xin” đất rất nhiều nhưng chất lượng của việc quy hoạch có vấn đề, hoặc không đủ năng lực tài chính.

Ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam chỉ ra ba nguyên nhân dẫn tới tình trạng các dự án bị treo nhiều năm. Thứ nhất, khi giao đất cho các dự án, các cơ quan chức năng làm việc chưa kỹ, chưa nắm bắt được năng lực thật của chủ đầu tư, chính vì thế nhiều chủ đầu tư xin 10 - 20ha để làm dự án này, dự án kia, khi các cơ quan chức năng đã giao đất nhưng chủ đầu tư không có năng lực nên không thể triển khai được dẫn đến dự án để hoang đất kéo dài.

Thứ hai, sau một thời gian có nhiều dự án muốn thay đổi mục đích đầu tư, ví dụ đang là dự án nhà ở lại muốn thay đổi làm trường học, làm khu du lịch, làm bãi đỗ xe… nhưng lại khó khăn chưa thể thay đổi được bởi vị trí đó không đúng với quy hoạch chung, vì thế dự án đó có thể để hoang trong thời gian dài.

Thứ ba, trong quá trình đầu tư nhưng vì lý do sự cố bất khả kháng, không có khả năng về vốn, hoặc những người cùng góp vốn lại không muốn tham gia dự án đó nữa, chính vì vậy nhà đầu tư không thể tiếp tục được nữa. Và một khả năng nữa xảy ra là quy hoạch cả vùng đó thay đổi, có điều chỉnh quy hoạch chung nên dự án đó sẽ bị ảnh hưởng.

Ngoài ra, cũng còn khá nhiều lý do khác nữa như tính pháp lý của khu đất đó chưa đầy đủ, có thể đang còn tranh chấp, kiện cáo. Đất trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh có rất nhiều cái bị “treo”, mà đã "treo" rồi sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến vấn đề khai thác hiệu quả của đất đai. Đây là nguồn tài nguyên quý giá nhưng lại bị bỏ hoang nhiều năm gây lãng phí, ảnh hưởng sự phát triển của cả xã hội.

Đại biểu Quốc hội Trương Trọng Nghĩa, Đoàn Đại biểu Quốc hội Tp.HCM cho rằng, vấn đề quy hoạch không phải chỉ có nhà nước mà còn là của người dân, bởi mục tiêu hướng tới là sự phát triển chung của địa phương và cả nước, trong quá trình quy hoạch sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi hiện hữu của người dân.

Ông Nghĩa thẳng thắn nhìn nhận, qua 2 nhiệm kỳ là đại biểu HĐND Tp.HCM, ông nhận thấy quy hoạch là công tác còn yếu kém, làm chậm sự phát triển và chưa được như kỳ vọng. Trong đó, yếu tố chủ quan là chưa chú trọng đào tạo nhân lực làm công tác quy hoạch.

Khi còn là đại biểu HĐND Tp.HCM khóa IV, ông Nghĩa đã trao đổi về vấn đề bán đảo Bình Quới – Thanh Đa. Một khu vực rộng lớn như vậy sau gần 30 năm vẫn không có gì thay đổi, đó là sự lãng phí tài nguyên, khiến nhân dân bức xúc.

Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài, một số dự án sử dụng vốn ngân sách chưa được ghi vốn thực hiện, hoặc có những dự án sử dụng vốn ngoài ngân sách chậm triển khai do chủ đầu tư thiếu năng lực, thiếu vốn, thiếu kinh nghiệm.

“Khi công bố quyết định thu hồi rồi, UBND Tp.HCM giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường làm việc trực tiếp với chủ đầu tư. Có chủ đầu tư hỏi thủ tục để tiếp tục dự án, muốn đưa vào lại trong kế hoạch sử dụng đất thì các cơ quan chức năng phải kiểm soát đủ điều kiện, phải xem xét theo quy định của pháp luật”, ông Nguyễn Toàn Thắng nói.

Trao đổi với Người Đưa Tin, Chủ tịch UBND Tp.HCM Phan Văn Mãi cho biết: “Theo quy định của pháp luật, quy hoạch cấp tỉnh phải phù hợp với quy hoạch vùng và quy hoạch quốc gia. Tuy nhiên, hiện tại chúng ta chưa thực hiện đồng bộ việc này”.

Thêm vào đó, các hướng dẫn của Bộ ngành cũng chưa đầy đủ nên chắc chắn sẽ gặp khó khăn trong quá trình triển khai quy hoạch của Tp.HCM nói riêng và các địa phương nói chung. Để tháo gỡ vấn đề này, nếu chờ hoàn thiện hết rồi mới triển khai thì sẽ rất chậm. Do đó, ông Mãi kiến nghị Chính phủ, các cơ quan Trung ương có sự quan tâm đối với Tp.HCM.

Trong khi chờ có quy hoạch quốc gia, việc góp ý cho nhiệm vụ quy hoạch cũng như triển khai quy hoạch trong thời gian tới thì quá trình đó cũng được tích hợp các định hướng phát triển của quốc gia, của các ngành đối với Tp.HCM.

“Đây là vấn đề sẽ giải quyết về mặt kỹ thuật nhưng cần đồng bộ với yêu cầu tích hợp và đúng với vị trí đô thị đặc biệt, trung tâm của vùng và cả nước", Chủ tịch UBND Tp.HCM Phan Văn Mãi nhấn mạnh.