Luật Đất đai 2024 dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/7 tới theo đề xuất của Chính phủ (sớm hơn so với kế hoạch) cộng với hàng loạt nghị định hướng dẫn các Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản sắp được trình Chính phủ cùng các nghị quyết liên quan - được kỳ vọng sẽ tạo nên sự đồng bộ về pháp lý để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng.
Dẫn số liệu công bố của Bộ Xây dựng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), cho biết, năm 2023 cả nước có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị “vướng mắc”, chủ yếu là “vướng mắc pháp lý”, trong đó có nhiều vướng mắc khó giải quyết nhất liên quan đến Luật Đất đai. “Tuy nhiên, với các luật, nghị quyết mà Quốc hội đã ban hành và sắp ban hành bao gồm các dự thảo “Nghị quyết thí điểm của Quốc hội” thì sẽ cơ bản giải quyết được các vướng mắc này”,... ông Châu nói.
Theo giới chuyên môn, Luật Đất đai 2024 dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/7, kỳ vọng sẽ tạo nên sự đồng bộ về pháp lý để tháo gỡ khó khăn cho thị trường ở nhiều phân khúc
Đối với việc Luật Đất đai có thể sớm có hiệu lực từ ngày 1/7, nhiều ý kiến cho rằng, sẽ có giá trị thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội do lâu nay, các dự án nhà ở xã hội chậm triển khai là do vướng phải những bất cập từ thủ tục chủ trương đầu tư, hay phê duyệt quy hoạch, giao đất, phê duyệt giấy phép xây dựng… khiến doanh nghiệp chưa mặn mà phát triển nhà ở xã hội.
Nhận định về thị trường BĐS những tháng tới, ở góc nhìn của doanh nghiệp đầu tư, nhiều doanh nghiệp địa ốc lớn đánh giá thị trường sẽ minh bạch, tươi sáng hơn nhờ luật mới, song vẫn thận trọng về tốc độ phục hồi.
Đánh giá tác động của Luật đất đai, dự kiến có hiệu lực sớm nửa năm (từ ngày 1/7), Chủ tịch Novaland Bùi Thành Nhơn cho rằng sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, dù có thể làm tăng chi phí phát triển dự án, giá thành sản phẩm, cũng như đòi hỏi chủ đầu tư phải chuyên nghiệp hơn. Ông tin tưởng các dự án đang gặp vướng pháp lý của Novaland sẽ được tháo gỡ.
CEO Vinhomes Nguyễn Thu Hằng cũng dự đoán thị trường sẽ phục hồi nhưng tốc độ có thể không nhanh như kỳ vọng. Theo bà, nguồn cung nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM, Hải Phòng sẽ tăng, song vẫn còn hạn chế với các sản phẩm đủ pháp lý, vị trí đẹp.
Ông chủ Phát Đạt cũng cho rằng sau những biến động vừa qua, nhu cầu, tiêu chuẩn với sản phẩm bất động sản tại Việt Nam đang thay đổi rất nhiều. Vì vậy, thời gian tới, doanh nghiệp này sẽ tập trung vào nhu cầu nhà ở của nhóm khách hàng trẻ tại các đô thị đang phát triển.
Đặc biệt, theo anh Nguyễn Đăng Dương – một môi giới BĐS có kinh nghiệm tại Hà Nội, khi Luật đất đai sửa đổi có hiệu lực sẽ tạo điều kiện cho Việt kiều và người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam vì thế lực cầu sẽ mạnh hơn so với hiện nay. Trong khi đó thì nguồn cung vẫn chưa có nhiều dấu hiệu được cải thiện nên chắc chắn giá nhà sẽ còn tăng hơn nữa.
Nhiều DN BĐS cho biết, sẽ tập trung vào nhu cầu nhà ở của nhóm khách hàng trẻ tại các đô thị đang phát triển
Còn theo nhận định của Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), quý 2/2024, về tổng thể, dù còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đang vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, bắt đầu ghi nhận những động thái tích cực hơn. Trong đó, tất cả loại hình bất động sản đều có sự cải thiện của nguồn cung mới.
Trong đó, bất động sản nhà ở trong quý 2/2024, ước tính nguồn cung mới tăng thêm 25% so với quý 1/2024, chủ yếu đến từ những dự án đã mở bán, hoặc đã khởi công vào giai đoạn trước đó. Dự kiến nguồn cung sản phẩm mới (chỉ thống kê từ các dự án đã có kế hoạch mở bán) vào khoảng 4.500 sản phẩm, đưa tổng nguồn cung tích lũy toàn thị trường lên 45.200 sản phẩm.
Theo các chuyên gia DXS-FERI, thị trường bất động sản hiện có nhiều dấu hiệu tích cực và được đánh giá đang trên đà phục hồi. Thị trường có thể dần phục hồi từ đáy chữ U, tuy nhiên, thời gian phục hồi nhanh hay chậm còn phụ thuộc vào các yếu tố tác động cả vĩ mô lẫn vi mô.
Chuyên gia DXS-FERI, cho rằng, thị trường bất động sản quý 2/2024 (phân khúc bất động sản nhà ở) có thể rơi vào một trong các kịch bản: lý tưởng, kỳ vọng hay thách thức. Trong kịch bản này, nguồn cung tăng 30% - 40%, lãi suất thả nổi từ 8% - 10%, giá bán tăng 10% - 20%, tỷ lệ hấp thụ đạt 40% - 50%. Còn kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng 20% - 30%, đồng thời lãi suất thả nổi từ 9% - 11%, giá bán tăng 3% - 5%, tỷ lệ hấp thụ đạt 30% - 35%. Ở kịch bản thách thức, nguồn cung tăng 10% - 20%, lãi suất thả nổi từ 10% - 12%, giá bán đi ngang, tỷ lệ hấp thụ đạt 25% - 30%.
Nhưng căn cứ dữ liệu phân tích thị trường tính đến ngày 31/3/2024, chuyên gia DXS-FERI nghiêng về kịch bản kỳ vọng. Cụ thể, thị trường bất động sản quý 2 sẽ có nguồn cung mới tăng khoảng 20 - 30%, giá bán tăng nhẹ 3-5% và tỷ lệ hấp thụ chung đạt từ 30% - 35%.
Tuấn Kiệt
