Trường hợp nào được mua bán đất không cần Sổ đỏ?. (Ảnh minh họa)
Về điều kiện chuyển nhượng đất, theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất) khi có các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất (nếu loại đất có thời hạn sử dụng đất thì phải còn thời hạn sử dụng).
Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) là một trong những điều kiện bắt buộc phải có khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, pháp luật còn quy định 2 trường hợp người sử dụng đất không cần có Sổ đỏ mà vẫn được thực hiện quyền chuyển nhượng.
Trường hợp 1, nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013.
Cụ thể, khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện để cấp sổ đỏ.
Theo đó, người nhận thừa kế được phép chuyển nhượng thửa đất được thừa kế ngay cả khi không có sổ đỏ, mà chỉ cần đủ điều kiện cấp sổ đỏ.
Trường hợp 2, theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013.
Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng, tặng cho.
Như vậy, chỉ có 2 trường hợp mua bán đất không cần sổ đỏ, nếu không thuộc 2 trường hợp trên thì việc chuyển nhượng đó là vi phạm pháp luật.
Ngoài ra, trong trường hợp đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ thì người sử dụng đất được phép chuyển nhượng nếu có yêu cầu và được cấp Sổ đỏ trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
Trường hợp đủ điều kiện nhưng chưa được cấp Sổ đỏ hoặc người sử dụng đất chưa làm Sổ đỏ nếu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì thực hiện theo 2 giai đoạn sau:
Giai đoạn 1, làm Sổ đỏ. Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất chuẩn bị 1 bồ hồ sơ như sau:
1. Đơn đăng ký, cấp Sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK
2. Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
3. Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như: Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu cùng với cấp Sổ đỏ cho đất).
4. Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…); giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Thời hạn giải quyết: Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
Giai đoạn 2, quy trình mua bán đất đai. Khi người sử dụng đất (bên bán) có Sổ đỏ và có đủ các điều kiện khác để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải sang tên Sổ đỏ.
Hoàng Mai
