Bảng giá đất 10 năm chưa được điều chỉnh
Ngày 28/8, trong cuộc họp giao ban báo chí tại Tp.HCM, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường (Sở TN&MT) Tp.HCM đã giải đáp các câu hỏi liên quan đến việc điều chỉnh bảng giá đất trên địa bàn Tp.HCM theo quy định khoản 1 Điều 257, Luật Đất đai 2024.
Trong thời gian vừa qua, Dự thảo điều chỉnh bảng gia đất tại Tp.HCM nhận được rất nhiều sự quan tâm của người dân và dư luận. Rất nhiều vấn đề bất cập được doanh nghiệp, người dân nêu ra khi Tp.HCM dự kiến ban hành bảng giá đất điều chỉnh.
Lý giải về việc tại sao phải xây dựng ban hành bảng giá đất này, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT Tp.HCM cho rằng có 3 lý do khiến thành phố phải tiến hành xây dựng bảng giá đất mới.
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường (Sở TN&MT) Tp.HCM cung cấp thông tin về việc ban hành bảng giá đất tại Tp.HCM.
Nguyên nhân thứ nhất: Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 trên địa bàn Thành phố được ban hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND của UBND Thành phố bị khống chế bởi khung giá đất được Chính phủ ban hành theo Nghị định số 96/2019/NĐ-CP với mức giá tối đa là 162 triệu đồng/m2.
Bảng giá theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND buộc phải kế thừa giá đất năm 2014 ban hành theo Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND Thành phố. Do đó, bảng giá đất trên địa bàn thành phố đã ban hành qua 10 năm và chưa được điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn Thành phố.
Thực tế, tại Tp.HCM có những tuyến đường như ở quận 1 thì đã vượt khung giá rồi nhưng không thể điều chỉnh được. Như vậy nếu giữ bảng giá cũ mà áp dụng thì giá sẽ không phù hợp với điều kiện thực tế.
Lãnh đạo Sở TN&MT Tp.HCM cho rằng cần thiết phải ban hành bảng giá đất mới.
Theo Khoản 1, Điều 257 đề nghị các tỉnh, thành rà soát lại cần thiết nếu giá đất chưa phù hợp với giá thực tế tại địa bàn thì phải điều chỉnh. Bảng đất hiện nay theo Luật đất đai 2013 thì giá rất thấp bị giới hạn bởi khung giá đất nên cần điều chỉnh.
Hiện nay, theo Luật, giai đoạn từ 1/8 đến 31/12/2025, các tỉnh xem cần thiết phải điều chỉnh. Đến 1/1/2026 là xây dựng bảng giá đất mới. Hiện nay, lộ trình là đang điều chỉnh để áp dụng từ ngày 1/8 cho đến 31/12/2025.
Nguyên nhân thứ hai: Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 trên địa bàn Tp.HCM được ban hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND của UBND Thành phố chưa cập nhật giá tái định cư đã phê duyệt.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai 2024 thì trường hợp chưa có giá đất trong bảng giá đất thì phải bổ sung bảng giá đất để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất cho người được bố trí tái định cư.
Trả lời về vấn đề tiếp tục sử dụng bảng giá cũ thì không giải quyết được các dự án trên địa bàn thành phố mà đã có quyết định thu hồi đất.
"Chúng ta không có giá tái định cư nằm trong bảng giá thì người dân sẽ không biết được giá tái định cư của mình là bao nhiêu và nhà nước không xử lý được giá tái định cư cho người dân. Bảng giá đất điều chỉnh sẽ có giá tái định cư trong đó", ông Thắng thông tin.
Dự kiến đất ở nhiều khu vực sẽ biến động vì bảng giá điều chỉnh.
Lý do thứ ba mà đại diện Sở TN&MT Tp.HCM đưa ra là: Bảng giá mới không còn hệ số mà áp dụng trực tiếp cho 12 trường hợp phải tính nghĩa vụ tài chính theo Luật Đất đai 2024.
Ông Nguyễn Toàn Thắng cho rằng: "Nếu sử dụng tiếp bảng giá cũ mà không có hệ số thì giá càng thấp, không đảm bảo quy định khi thu và tính nghĩa vụ tài chính sẽ dẫn đến câu chuyện sẽ thất thoát tiền của Nhà nước".
Điều chỉnh bảng giá đất vẫn có tác động không mong muốn
Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường (Sở TN&MT) Tp.HCM Nguyễn Toàn Thắng cho biết: "Việc điều chỉnh bảng giá đất tại Tp.HCM nhận được rất nhiều ý kiến từ người dân, doanh nghiệp và Sở TN&MT đều ghi nhận, tiếp thu".
Đại diện Sở TN&MT thông tin, có những tác động tích cực và tác động không mong muốn khi áp dụng bảng giá đất điều chỉnh. Trong đó Sở TN&MT sẽ nêu ra các điểm để cơ quan truyền thông và người dân được nắm.
Cụ thể, Sở TN&MT đưa ra 9 tác động tích cực như: Giá đất tại bảng giá đất điều chỉnh có lợi cho người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn, với số tiền được bồi thường cao hơn trước đây; Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất sẽ tăng thêm trong thời gian tới.
Đường Nguyễn Huệ, quận 1, nơi giá đất hàng tỷ đồng/m2.
"Chênh lệch địa tô" được xử lý hài hòa hơn theo nguyên tắc Nhà nước "điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại", do hiện nay đang tồn tại nhiều bất cập như "đất hai giá" hoặc mua bán chuyển nhượng, cho thuê bất động sản, nhà ở "hai giá" (hợp đồng khai thuế thấp hơn hợp đồng giao dịch thực) hoặc người sử dụng đất thực hiện "chuyển mục đích sử dụng đất" chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước có giá trị thấp hơn, do giá đất của Bảng giá đất trước đây thường chỉ bằng trên dưới 30% giá thị trường, nên "Dự thảo bảng giá đất" sẽ tác động theo hướng bảo đảm sự "công bằng, hài hòa về lợi ích" giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước.
Giá đất Bảng giá đất điều chỉnh không tác động đến việc "định giá đất cụ thể" để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại do các dự án này được tính theo phương pháp thặng dư. Hơn thế nữa, giá đất nông nghiệp đã được điều chỉnh phù hợp với thực tế nên các khoản được trừ của Nhà đầu tư sẽ phù hợp hơn so với trước đây. Qua đó, góp phần cải thiện môi trường kinh doanh, đầu tư trên địa bàn Thành phố, đồng thời điều chỉnh giá bán các sản phẩm bất động sản phù hợp hơn, tạo điều kiện cho các đối tượng có nhu cầu có thể tiếp cận.
Các dự án, công trình trọng điểm được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước sẽ thực hiện triển khai theo đúng tiến độ, không bị ách tắc.
"Tp.HCM đã lấy ý kiến rộng rãi toàn dân thông qua website. Đồng thời, Thành phố cũng thực hiện các hội nghị phản biện của HĐND Tp.HCM, MTTQ, Ban dân vận Thành uỷ… Hiện Thành phố còn 2 bước phải thực hiện là hội đồng thẩm định bảng giá đất. Theo đó, hội đồng thẩm định bảng giá đất là độc lập do Sở TN&MT Tp.HCM làm nhưng cơ quan thường trực thẩm định là Sở Tài chính. Thẩm định xong thì chuyển qua công tác kiểm tra do UBND Tp.HCM ban hành. Như vậy, còn 2 bước nữa là hoàn tất việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh để phục vụ cho đến thời điểm 31/12/2025", ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT Tp.HCM thông tin.
Việc giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai cho người dân và tổ chức cũng không bị ách tắc, không gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất.
Bảng giá đất điều chỉnh đã được cập nhật phù hợp với tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn Thành phố sẽ góp phần cho việc áp dụng được thuận lợi, dễ dàng, minh bạch, đồng thời, cắt giảm được thời gian thực hiện các thủ tục xác định giá đất cụ thể như trước đây.
Bảng giá đất điều chỉnh sẽ khắc phục được tình trạng kê khai giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá thực tế, tránh được những hệ lụy pháp lý phát sinh. Cùng với đó sẽ làm giảm các hành vi vi phạm hành chính về đất đai do tăng mức phạt (ví dụ hành vi chậm đưa đất vào sử dụng nhằm "đầu cơ" đất).
Sở TN&MT Tp.HCM cho rằng bảng giá đất mới cũng có tác động "không mong muốn" đối với người dân trên địa bàn.
Theo thông tin từ Giám đốc Sở TN&MT Tp.HCM ngoài những điểm có lợi, thì bảng giá đất mới cũng có tác động "không mong muốn".
Đơn cử, trường hợp hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (nghĩa vụ tài chính tính theo mức chênh lệch của mục đích sử dụng đất mới trừ đi mục đích cũ) sẽ thực hiện nộp nghĩa vụ tài chính cao hơn so với trước đây.
Tuy nhiên, điều này bảo đảm sự công bằng với những người không có mét vuông đất ở nào phải đi mua đất ở với giá thị trường, có thể còn cao hơn bảng giá đất.
Mức giá của Bảng giá đất điều chỉnh phổ biến tăng từ 3-7 lần so với Bảng giá đất hiện hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND nhân với hệ số điều chỉnh theo Quyết định số 56/2024/QĐ-UBND (là giá đất cụ thể do Cơ quan Thuế tính) nhưng nhìn chung vẫn thấp hơn giá thị trường.
Tp.HCM xây dựng phương án bảng giá đất mới ra sao?
Đại diện Sở Tài Nguyên và Môi trường (TN&MT) Tp.HCM cho biết, bảng giá đất mới được Sở này xây dựng trên 4 phương án và lập nhiều bảng báo cáo nghiên cứu.
Phương án 1: Giữ nguyên, không điều chỉnh Bảng giá đất theo Quyết định 02 để áp dụng. Theo lãnh đạo Sở TN&MT Tp.HCM, việc thành phố lấy bảng giá cũ áp dụng thì không được vì bảng giá quá thấp. Lấy ví dụ: đường Nguyễn Duy Trinh (Tp.Thủ Đức) hiện nay giá trong bảng giá cũ chỉ có 4,2 triệu đồng/m2 trong khi giá bồi thường đã là 73 triệu đồng/m2.
Phương án 2: Điều chỉnh Bảng giá đất theo Quyết định 02 theo cách lấy giá đất quy định tại Quyết định 02 nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 56/2023/QĐ-UBND (ngày 21/12/2023).
Tuy nhiên, phương án này cũng có hạn chế là kết quả vẫn khá thấp so với giá đất thực tế trên địa bàn thành phố. Ví dụ: đường Nguyễn Duy Trinh khi nhân với hệ số vào thì giá mới có 13,8 triệu đồng/m2 trong khi giá bồi thường là 73 triệu đồng/m2. Phương án lấy bảng giá nhân với hệ số để sử dụng tạm thời cũng không đảm bảo, không phù hợp với giá hiện nay.
Phương án 3: Đối với giá đất các tuyến đường dự kiến bố trí tái định cư sẽ điều chỉnh theo giá đất thực tế; đối với giá đất các tuyến đường theo Quyết định 02 thì nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 56/2023/QĐ-UBND. Tuy nhiên, Sở TN&MT Tp.HCM cho biết phương án này cũng có hạn chế sẽ xảy ra trường hợp 2 giá trong một tuyến đường sát nhau.
Phương án 4 là thực hiện điều chỉnh bảng giá đất theo quy định pháp luật. Thực hiện điều chỉnh theo phương pháp đấu thầu, thuê tư vấn thực hiện thu thập toàn bộ giá hiện nay giao dịch thành trên địa bàn thành phố và giá bồi thường đã được phê duyệt trong vòng 24 tháng. Như vậy, toàn bộ dữ liệu đầu tào được tư vấn cân đối, phân tích, tổng hợp rồi thực hiện các phương án so sánh, khấu trừ để ra được bảng giá hiện nay đang lấy ý kiến.
