Mua bán tài sản hình thành trong tương lai qua nhiều chủ
Trường hợp của chị Nguyễn Thị Bích Ngọc (SN 1980, ngụ Thanh Hóa, chủ căn hộ số A1507, chung cư Quốc Cường Gia Lai, 421 Trần Xuân Soạn, quận 7, TP.HCM) khởi kiện công ty TNHH Đầu tư và Phát triển nhà Quốc Cường chậm giao căn hộ cũng xuất phát những rắc rối pháp lý liên quan đến việc mua bán tài sản hình thành trong tương lai qua nhiều “chủ”.
Thực chất chị Ngọc cũng mua lại hợp đồng từ người khác. Và giống như chị Ngọc nhiều người khi mua nhà chung cư cũng mua đi, mua lại từ những chủ cũ. Tuy nhiên trong quá trình “sang tên” hợp đồng việc chuyển giao các quyền và nghĩa vụ giữa những người này với nhau “tiềm ẩn” những rủi ro khôn lường.
Việc các bên mua lại hợp đồng từ người khác nhưng lại không có những rằng buộc, thỏa thuận pháp lý chuyển giao các nghĩa vụ và thừa hưởng quyền lợi sẽ dẫn đến nhiều điều khoản thỏa thuận của chủ hợp đồng cũ với nhà đầu tư, bên bán nhà không được chuyển giao cho người mua lại hợp đồng. Thậm chí còn nhiều trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mới nhưng không thanh lý hợp đồng cũ.
Ngoài những rắc rối pháp lý trên, việc mua lại hợp đồng từ người khác còn khiến người mua nhà phải gánh chịu những hậu quả từ việc đội giá, phí chênh lệch và các chi phí khác liên quan đến việc mua lại hợp đồng.
Chung cư Quốc Cường Gia Lai
Mập mờ giữa hợp đồng góp vốn với hợp đồng mua bán tài sản
Tranh chấp hợp đồng giữa cá nhân người mua nhà với phía công ty TNHH Đầu tư và Phát triển nhà Quốc Cường nảy sinh một vấn đề rất đáng chú ý: Hợp đồng giao kết ở đây là hợp đồng góp vốn xây dựng nhà hay là hợp đồng mua bán nhà.
Về bản chất hai loại hợp đồng này là khác nhau. Do đó quyền và lợi ích hợp pháp cũng như những hệ quả pháp lý kèm theo từ hai dạng hợp đồng này cũng khác nhau.
Nếu xác định đó là hợp đồng góp vốn theo dạng huy động vốn khi xây dựng thì điều khoản chậm bàn giao trong hợp đồng sẽ bị vô hiệu. Tuy nhiên, điều đáng nói hầu hết các hợp đồng này là do các chủ doanh nghiệp, chủ đầu tư soạn thảo và đề tên là hợp đồng mua bán nhà. Do đó khi xảy ra tranh chấp nếu doanh nghiệp chỉ viện cớ về “bản chất” đó là hợp đồng góp vốn để tuyên vô hiệu những điều khoản phạt vi phạm ghi trong hợp đồng mua bán là không có cơ sở.
Trong thời gian qua, không ít chủ đầu tư chậm bàn giao nhà cho người mua nhà. Nhiều chủ đầu tư “tự tin” vào bản hợp đồng mẫu và cho rằng nếu có khởi kiện ra tòa với những quy định của pháp luật thì họ sẽ khó có thể thua kiện.
Tuy nhiên, từ việc công ty Quốc Cường thua kiện có thể cho thấy: Đã đến lúc doanh nghiệp không thể xem nhẹ trách nhiệm và nghĩa vụ thực hiện hợp đồng của mình. Đây không chỉ là bài học đắt giá cho cả người mua nhà mà còn là ví dụ điều hình cho nhiều doanh nghiệp.
| Trước khi có nghị định 71/2010/NĐ-CP, tuy luật Kinh doanh bất động sản không đề cập đến hình thức giao kết hợp đồng góp vốn nhưng cũng không cấm. Do vậy, để có thể huy động vốn từ khách hàng trước khi xây dựng xong phần móng, chủ đầu tư thường chọn hình thức ký kết hợp đồng góp vốn theo quy định của bộ luật Dân sự, luật Đầu tư. Khi nghị định 71 và thông tư 16/2010/TT-BXD chính thức cho phép chủ đầu tư được ký kết hợp đồng góp vốn và người góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà nhưng theo hướng không phải “mở” hoàn toàn. Cụ thể, nghị định 71 chỉ cho phép chủ đầu tư dự án khu nhà ở được dùng tối đa 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án để phân chia cho người có hợp đồng góp vốn. Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng góp vốn khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết. |
Giang Quyết
