Bảo đảm giá đất tương đối sát với giá thị trường cùng thời điểm

Phát sinh nhiều vụ khiếu kiện kéo dài, phức tạp

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp tục được cho ý kiến lần 2 tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội Khóa XV, các vấn đề như giá đất, hỗ trợ tái định cư, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng… vẫn tiếp tục nhận được sự quan tâm, đóng góp thảo luận sôi nổi của các ĐBQH.

Xoay quanh dự thảo luật này, trao đổi với Người Đưa Tin, ĐBQH Lê Hữu Trí (đoàn Khánh Hòa) quan tâm đến một số vấn đề như: Loại dự án Nhà nước thu hồi đất, chính sách đền bù giải tỏa, giá đất…

Về các quy định thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, vì mục đích quốc phòng, an ninh, ông nhận thấy, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã cố gắng xác định cụ thể danh mục các dự án do Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng, vì mục đích quốc phòng, an ninh.

Song ông cho rằng, dự thảo Luật cũng không thể liệt kê hết các dự án vì các mục đích này và đề nghị cần thiết kế một chế định khác xử lý trong trường hợp thực tế có phát sinh loại dự án cần thiết để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng, nhưng không có trong danh mục dự án được ghi trong Luật.

Theo Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định rõ về vấn đề này, dẫn đến nhiều trường hợp “lạm dụng” việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội để thu hồi đất của người sử dụng nhưng thực chất dự án không hoàn toàn để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng mà vì mục tiêu lợi nhuận của nhà đầu tư, doanh nghiệp từ nguồn vốn ngoài ngân sách Nhà nước.

“Điều này gây bức xúc cho người sử dụng đất, phát sinh nhiều vụ khiếu kiện kéo dài, phức tạp”, ông Trí chia sẻ.

Do vậy, ông Trí cho rằng, dự thảo Luật cần quy định rõ đối với các dự án Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng hoặc vì mục đích quốc phòng, an ninh cũng phải bảo đảm tính thật cần thiết và không vì mục tiêu lợi nhuận.

Đối với các dự án này vừa có mục tiêu là để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng nhưng cũng có mục tiêu lợi nhuận của nhà đầu tư.

Do đó, đại biểu đoàn Khánh Hòa đề nghị cần phân định rõ trường hợp nào thì được Nhà nước thu hồi đất và trường hợp nào thì nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất.

Trong trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất thì cũng cần quy định tỉlệ diện tích đất còn lại của dự án mà nhà đầu tư không thỏa thuận được với người sử dụng đất (mặc dù giá đền bù bảo đảm tính hợp lý, công bằng với mặt bằng giá đền bù đối với diện tích đất trong cùng dự án).

Đồng thời, Nhà nước cần tiến hành các biện pháp thu hồi diện tích đất còn lại mà nhà đầu tư không thỏa thuận được nhằm bảo đảm các dự án không bị tắc nghẽn; có chế định điều chỉnh chệnh lệch địa tô cho người sử dụng đất để bảo đảm công bằng về mặt lợi ích của nhà nước, nhà đầu tư và người bị thu hồi đất.

Mặt khác, cũng cần quy định cụ thể, rõ ràng hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, cũng như cơ chế tự thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người sử dụng đất trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án xây dựng các khu đô thị, nhà ở thương mại theo đúng tinh thần Nghị quyết 18.

Ông Trí cho rằng, quy định như trong dự thảo Luật đối với việc Nhà nước thu hồi đất hoặc chủ đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại, dự án xây dựng các khu đô thị sẽ gây ra nhiều cách hiểu khác nhau khi thực hiện.

Cần thêm các chính sách đảm bảo sinh kế

Về chính sách đền bù giải tỏa, trong dự thảo Luật đã xác định rõ các tiêu chí triển khai cụ thể hóa quan điểm tại Nghị quyết 18 là “nơi ở mới phải tốt bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Nhưng theo đại biểu, Luật phải luận hóa cụ thể các tiêu chí để xác định “như thế nào là bằng?” “như thế nào là tốt hơn?”.

Trong dự thảo Luật có xác định một số tiêu chí đánh giá mức độ tốt bằng hoặc tốt hơn về hạ tầng kỹ thuật (đường sá, cầu cống, trường học, bệnh viện…). Tuy nhiên, ông cho rằng đây mới ở góc độ an cư.

“Khi người dân đến chỗ ở mới không phải chỉ để ở mà gần như công việc phải thay đổi hoàn toàn. Nên khi chuyển sang chỗ ở mới không có việc làm thì người dân lấy gì để sống? Cho nên, Nhà nước cần phải xác định thêm các chính sách khác để đảm bảo sinh kế cho người dân khi bị giải tỏa đến nơi ở mới”, ông Trí nói.

Về giá đất, làm thế nào để đền bù giá cho người dân sát với giá thị trường? đây là vấn đề không đơn giản. Ông Trí cho rằng, Nhà nước cần có các chính sách để việc định giá đất, quản lý đất, thuế đất, xác định tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất, kể cả giá đất đền bù trong trường hợp người dân bị thu hồi đất bảo đảm tương đối sát với giá thị trường cùng thời điểm.

“Có nghĩa giá là giá thị trường thực tế nhưng cùng thời điểm, không có yếu tố cùng thời điểm là không được. Tôi lấy ví dụ hôm nay giá 5 đồng nhưng ngày mai giá 10 đồng thì không thể biết được. Do đó, phải xác định giá trị thực tế sát với giá trị đất.

Không phải như lâu nay chúng ta áp dụng chung một giá đất, đôi khi phần thiệt thòi luôn luôn về phía người bị thu hồi đất, trong khi lợi nhuận lại chủ yếu tập trung vào nhà đầu tư bất động sản. Đây cũng là một trong những nguyên nhân người dân phát sinh khiếu kiện phức tạp kéo dài”, ông Trí phân tích.

Trước ý kiến nên kéo dài thời gian thảo luận Luật Đất đai (sửa đổi), ông Trí cho biết còn phụ thuộc vào mức độ thiết kế luật. Trong trường hợp còn nhiều ý kiến khác nhau, nhiều vấn đề chưa được giải quyết thì có thể kéo dài để khi Luật được thông qua, có hiệu lực phải có giá trị áp dụng trong thực tiễn.