Tỉ lệ lấp đầy tại 2 miền Nam - Bắc khả quan
Theo báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) công nghiệp Việt Nam trong quý III/2021 của CBRE, thị trường này chịu thử thách với hai đợt dịch Covid-19 bùng phát tại các trung tâm công nghiệp tại vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc và phía Nam, đặc biệt khu vực phía Nam bị ảnh hưởng nặng nề trong quý III/2021.
Từ đầu tháng 7 khi Chỉ thị 16 được áp dụng tại Tp.HCM, Bình Dương và Đồng Nai, giao thương hàng hóa và nhân lực gần như đóng băng. Tuy nhiên với kinh nghiệm chống dịch tại Bắc Ninh, Bắc Giang và những lưu tâm tới tầm quan trọng của sản xuất công nghiệp đến kinh tế, các chính sách, giải pháp của nhà nước lẫn doanh nghiệp liên tục được đưa ra để duy trì hoạt động sản xuất đồng thời đảm bảo công tác phòng dịch và đặc biệt là đảm bảo an toàn cho lực lượng lao động.
Trong 9 tháng đầu năm 2021, tỉ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp tại 5 tỉnh và thành phố công nghiệp chính tại miền Bắc (Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng) đạt 78,5%. Tương tự, tỉ lệ lấp đầy tại 4 tỉnh và thành phố công nghiệp chính tại miền Nam đạt 87,2%.
Xét về quy mô giao dịch trong 9 tháng đầu năm nay, các giao dịch thuê đất có quy mô dao động từ 3ha-25ha trong đó quy mô phổ biến là 3ha-5ha với nhu cầu đến từ nhóm ngành sản xuất đồ nội thất, điện tử, kho vận và bao bì, đóng gói.
Trong quý III/2021, nhu cầu thuê đất và kho/xưởng xây sẵn ghi nhận sụt giảm nhẹ do hạn chế di chuyển giữa các thành phố và các chuyến bay nước ngoài.
Xu hướng di chuyển ra các tỉnh thành phụ cận
CBRE kỳ vọng thị trường sẽ sôi động trở lại sau khi các hạn chế về di chuyển được dỡ bỏ dần trong quý IV/2021. Nhờ vào tỉ lệ lấp đầy khả quan, bất chấp đại dịch, giá thuê đất trung bình vẫn giữ ổn định tại các thành phố công nghiệp chính.
Xu hướng di chuyển ra các tỉnh thành phụ cận Tp.HCM và Hà Nội của các khu công nghiệp và khách thuê ngày càng rõ ràng hơn khi giá thuê đất tại các trung tâm công nghiệp này đang cao hơn gấp đôi các tỉnh thành phụ cận, trong khi quỹ đất công nghiệp không còn nhiều.
Đồng thời, tính kết nối của các tỉnh thành phụ cận được cải thiện đáng kể từ các dự án hạ tầng đang được thi công như cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận, Dầu Giây-Phan Thiết tại phía Nam; cao tốc Vân Đồn – Móng Cái, Ninh Bình – Hải Phòng tại phía Bắc.
Hoạt động của xưởng và kho xây sẵn duy trì ở mức ổn định theo năm do nguồn cung lớn được đưa vào hoạt động trong năm 2019 và 2020 cũng như hoạt động cho thuê bị trì hoãn do lệnh hạn chế đi lại.
Sự tăng trưởng mạnh của các công ty thương mại điện tử và logistics kể từ khi dịch Covid-19 bùng phát đã thúc đẩy nhu cầu về không gian lưu trữ và cơ sở phân phối.
Theo báo cáo Khảo sát khách thuê Châu Á Thái Bình Dương của CBRE, các nhà kho tại khu vực vệ tinh gần/trong phạm vị đô thị lớn được dự kiến sử dụng nhiều nhất trong ba năm tới do các chi phí vận tải và nhân công tăng cao đi kèm với tác động của Covid-19.
Với sự thay đổi mạnh mẽ trong đại dịch, thị trường BĐS công nghiệp tại Việt Nam đã trở thành cơ hội hấp dẫn cho cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế. Khó khăn vừa qua cho thấy sự cần thiết trong việc đa dạng địa điểm sản xuất, mở rộng kho hàng và đặc biệt là nhóm kho lạnh cho hàng hóa thực phẩm, nông sản. Việc mở rộng của các doanh nghiệp hiện hữu và xây dựng các cơ sở sản xuất trong bối cảnh đẩy mạnh sự di dời chuỗi cung ứng sẽ là động lực chính thúc đẩy nhu cầu trong những năm tới.
Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc, bộ phận Nghiên cứu và tư vấn của CBRE Việt Nam nhận định về triển vọng của thị trường: “Các khó khăn trong ngắn hạn sẽ sớm được giải quyết, thị trường duy trì đà tăng trưởng mạnh mẽ trong dài hạn với kế hoạch mở rộng của các nhà máy nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam. Theo nghiên cứu mới nhất của CBRE Châu Á Thái Bình Dương, Việt Nam được đánh giá là thị trường quan trọng trong ba năm tới của các chủ đầu tư và khách thuê công nghiệp và kho vận. Ngoài ra, nhu cầu sản xuất bền vững và các tiêu chuẩn môi trường, xã hội và quản trị (ESG) đang được các khách thuê quan tâm khi xây dựng nhà xưởng mới".
BĐS công nghiệp có còn dẫn dắt thị trường trong thời gian tới?
Trước những triển vọng, thị trường BĐS công nghiệp cũng gặp phải nhiều thách thức, đặc biệt là thị trường phía Nam do chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19.
Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến 20/9, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt 22,15 tỷ USD, tăng 4,4% so với cùng kỳ năm 2020. Vốn thực hiện của dự án đầu tư nước ngoài ước đạt 13,28 tỷ USD, giảm 3,5% so với cùng kỳ năm 2020.
Cũng trong báo cáo thị trường BĐS khu công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn quý III, JLL nhận định do tác động của dịch bệnh, ngoài việc số lượng dự án FDI đăng ký mới có xu hướng giảm, thị trường cũng ghi nhận một số doanh nghiệp sản xuất đã phải chuyển dịch đơn hàng khỏi Việt Nam để ứng phó với tình hình. Tuy nhiên, việc dịch chuyển đơn hàng hiện chỉ mang tính tạm thời và chưa có doanh nghiệp FDI nào rời Việt Nam.
Mặc dù vậy, điều này vẫn dấy lên lo ngại về việc "ông lớn" FDI có thể rời khỏi Việt Nam khi giá thuê đang lên cao, mất ưu thế trong khu vực.
Ông David Jackson – chuyên gia từ Colliers Việt Nam nhận định, BĐS công nghiệp Việt Nam vẫn còn một số điểm nghẽn: Cơ sở hạ tầng chưa đồng bộ và chi phí logistics chưa cạnh tranh, một số vấn đề về cơ chế và quy định pháp luật để thu hút các nhà đầu tư lớn.
Tuy nhiên, ở góc nhìn tích cực hơn, bà Trang Bùi, Giám đốc cấp cao Bộ phận Thị trường, JLL Việt Nam Việt Nam đánh giá, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn nhờ những lợi thế về nguồn nhân lực, các hiệp định thương mại tự do đa dạng và những cam kết của Chính phủ trong việc phát triển hạ tầng. Nếu đại dịch sớm được kiểm soát, Việt Nam sẽ tiếp tục hưởng lợi từ những thay đổi trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
