Hội thảo “Kịch bản bất động sản Việt Nam 2019 – Nhìn từ những xung lực mới” vừa diễn ra chiều 23/12 tại quần thể Du lịch FLC Sầm Sơn (Thanh Hóa) - ảnh: Minh Minh.
Tưởng “bong bóng” nhưng chỉ có “sóng”...
“Tại cuộc họp với nhóm tư vấn kinh tế của Chính phủ diễn ra ngày 22/12, Thủ tướng Chính phủ đánh giá cao việc ổn định tình hình kinh tế vĩ mô trong nước năm qua, trong đó có đóng góp của bất động sản (BĐS)..." - Đó là lời phát biểu mở đầu của PGS.TS Nguyễn Đình Thiên (nguyên Viện trưởng viện Kinh tế Việt Nam, thành viên tổ Tư vấn Kinh tế của Chính phủ) tại hội thảo “Kịch bản bất động sản Việt Nam 2019 – Nhìn từ những xung lực mới” vừa diễn ra chiều 23/12 tại quần thể Du lịch FLC Sầm Sơn (Thanh Hóa).
Ông Thiên cho biết, cách đây hơn một năm, cũng tại nơi đây đã diễn ra hội nghị về BĐS và đưa ra cảnh báo khả năng bùng nổ “bong bóng” BĐS trong năm 2018, đi kèm với đó là nhận định, Việt Nam có thể kiềm chế được và thực tế chúng ta đã làm tốt việc đó.
Ông Trần Đình Thiên (ngoài cùng bên trái) cho rằng thị trường BĐS năm 2018 từng nhiều phen sóng gió gây "xúc động" cho nhiều người.
“Năm vừa rồi thị trường BĐS Việt Nam có thăng trầm, lên xuống, có lúc gây “xúc động” cho nhiều người”, ông Thiên nói và dẫn ra 10 sự kiện BĐS mà theo ông là nổi bật nhất năm 2018, kèm với đó là các minh chứng cho thấy Việt Nam đã kiểm soát tốt để giữ ổn định thị trường này, chỉ có "sóng" mà không phát triển thành “bong bóng” rồi xì hơi.
Cùng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực (chuyên gia kinh tế) cho rằng, năm 2018 thị trường BĐS đi vào ổn định, lành mạnh hơn và cá biệt hóa hơn.
Theo ông, trong năm qua, Chính phủ đã rất quan tâm câu chuyện quản lý chung cư. Hướng tới phát triển đô thị thông minh. Và đây là những dấu hiệu tốt về mặt chính sách.
Đáp lại, các chủ đầu tư cũng đã “ứng biến” rất nhanh với chính sách, bằng việc tung ra một số sản phẩm mới giúp thúc đẩy thị trường.
Ông Trần Kim Chung (Phó Viện trưởng viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương - CIEM) tóm tắt, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2018 có thể chia làm ba giai đoạn: Từ đầu năm đến giữa tháng 5 là gần chạm “bong bóng” nửa cuối tháng 5 đến nửa đầu tháng 9 là suy giảm nhưng không đóng băng, giai đoạn từ đó đến nay là hồi phục và tìm các chiều hướng đi lên.
“Nhìn chung, thị trường phát triển ổn định, có "sóng" nhưng khá tốt. Có hai sản phẩm có thể được coi là "hot" là nhà giao ngay và nhà giá thấp” – ông Chung nhận định.
Đại diện cơ quan quản lý Nhà nước phát biểu tại cuộc họp, ông Nguyễn Mạnh Khởi (Phó Cục trưởng cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – bộ Xây dựng) đánh giá, năm 2018 chúng ta kiểm soát được thị trường BĐS, vốn, dòng đầu tư rõ hơn, có giá trị khuyến khích đầu tư tăng vốn vào thị trường và làm thay đổi cơ cấu đầu tư sản phẩm trên thị trường.
Từ số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, đầu tư vào BĐS vẫn tăng trưởng cao, khoảng 85.000 tỷ đồng, tiếp đó là cho vay tiêu dùng 68.000 tỷ và đầu tư vào đất nền xếp thứ 3, với dư nợ tín dụng gần 42.000 tỷ đồng, ông Khởi cho rằng nhờ một số điều chỉnh chính sách nên mới dẫn đến con số đó.
“Cụ thể, trong năm qua chính sách của ta có nhiều cái rõ hơn, đi vào quyết định hơn. Ví dụ condotel, Thủ tướng đã quyết định ngã ngũ về condotel. Đầu 2018 rất sốt condotel nhưng cuối năm Chính phủ phân định rõ condotel là cái gì là như thế nào rồi thì đã khác. Chỉ thị về quản lý nhà chung cư cũng rõ hơn... Nhìn chung, chính sách rõ ràng hơn thì tháo được vướng mắc khiến thị trường đi vào ổn định” – ông Khởi nói.
Đánh giá về thị trường BĐS 2018, ông Lê Hoàng Châu (Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM (Horea)) nhận định, năm 2018 thị trường BĐS giữ được sự phát triển ổn định và còn nằm trong chu kỳ phục hồi tăng trưởng.
Theo ông Châu, trong tình hình kinh tế như hiện nay, thị trường bất động sản giữ được như thế là thành công rất lớn.
Cạn kiệt nguồn cung và thách thức 2019
Một cuộc trưng cầu ý kiến tức thì tại hội thảo về xu hướng đầu tư 2019 cho thấy, 65% người được hỏi đã trả lời rằng họ sẽ đầu tư vào BĐS, trong khi chỉ có 4% quyết định đổ tiền đầu tư vào vàng, 12% gửi ngân hàng, 12% trực tiếp sản xuất, kinh doanh...
Kết quả nói trên không khiến TS. Võ Trí Thành (Thành viên hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia) bất ngờ.
TS. Võ Trí Thành lạc quan về triển vọng thị trường BĐS năm 2019 (ảnh: Minh Minh).
Theo ông Thành, bất động sản vẫn là lĩnh vực nền tảng, căn cơ cho cuộc sống, sự phát triển. Trong khó khăn, so với các loại tài sản, tài chính khác thì bất động sản vẫn được coi là hầm trú ẩn an toàn, giúp bảo toàn đồng vốn cho nhà đầu tư.
Chúng ta còn khoảng 65 tỷ USD trong dân (theo số liệu Ngân hàng Thế giới) và bất động sản sẽ vẫn là kênh đầu tư có thể đem lại hiệu quả cho dòng vốn, là điểm sáng điểm hứng khởi trong năm 2019” – TS Võ Trí Thành nhận định.
Nhìn nhận dư địa phát triển BĐS 2019, ông Nguyễn Văn Đính (Phó Tổng thư ký hiệp hội BĐS Việt Nam) chỉ ra dẫn chứng rằng, 3 quý đầu năm 2018 đã có con số khá ấn tượng: Nguồn cung các căn hộ đạt trên 100.000, vượt trên 20.000 ngàn căn so với năm trước. Lượng giao dịch thành công đạt gần 70.000 ngàn căn, chiếm gần 70% lượng cung, cho thấy tính hấp thụ của nhà ở năm 2018 rất tốt.
Tuy nhiên, trong khi khẳng định nhu cầu của nhà đầu tư và người dân đối với BĐS là có thật, các chuyên gia không quên cảnh báo một vài thách thức đối với lĩnh vực này trong năm 2019.
“Năm 2019, tôi cho rằng thị trường bất động sản sẽ có sự đan xen giữa thách thức và cơ hội. Tại TP.HCM năm 2018 nguồn cung sụt giảm và tình hình này sẽ tiếp diễn trong năm 2019”, ông Lê Hoàng Châu dự báo về thị trường bất động sản năm 2019.
Ngoài ra, cũng theo ông Châu, việc mất cân đối giữa cung cầu cũng dẫn đến sự lệch pha sản phẩm trên thị trường giữa căn hộ bình dân, cao cấp và trung cấp, nên thị trường thiếu bền vững.
Cụ thể, sản phẩm nhà ở cao cấp vẫn chiếm tỷ lệ lớn nhất, đang có hiện tượng thừa cung trên thị trường, trong khi phân khúc nhà ở xã hội đang rất yếu do vướng mắc nguồn vốn chính sách.
Đặc biệt từ ngày 1/1/2019, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có bất động sản, do đó, các dự án bất động sản tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngày càng khó khăn hơn.
Ông Trần Kim Chung nhận định, thị trường BĐS năm 2019 sẽ có 3 điểm nghẽn từ 2018 kéo dài sang.
Một là, Việt Nam ngày càng hội nhập ngày càng rộng, sâu hơn, cách mạng công nghiệp 4.0 ngày càng tác động mạnh đến đời sống kinh tế, xã hội, đòi hỏi việc mở rộng các nguồn cấp vốn đi kèm thể chế thích hợp.
Hai là, cấp độ phát triển của thị trường BĐS đến giai đoạn này tài chính phải tham gia vào thị trường. Tuy nhiên 2018 chưa thấy bóng dáng của các chính sách tài chính với thị trường bất động sản, đặc biệt quỹ tín thác.
Ba là, các thành tố tham gia thị trường BĐS trong nước và nước ngoài cần phải kiểm soát chặt chẽ hơn
Xu hướng đầu tư bất động sản nào sẽ lên ngôi trong năm 2019?
“Chúng tôi cho rằng bên cạnh bất động sản thương mại thông thường thì bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục sở hữu tiềm năng lớn trong năm 2019. Khi chúng tôi đưa ra thị trường các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, sự quan tâm từ nhà đầu tư là rất lớn. Thậm chí chúng tôi phải hạn chế bán ra. Vì với chủ đầu tư, bán condotel là phải tuân theo chính sách cam kết lãi suất. Khách hàng được nhận lãi suất đều. Với một số doanh nghiệp có những chiến lược về tín dụng nhất định thì chưa chắc cần phải phát triển mạnh về condotel. Hiện trên thị trường, dòng sản phẩm condotel nói chung là chưa nhiều, đặc biệt là condotel từ các chủ đầu tư uy tín, chất lượng. Bên cạnh các sản phẩm nghỉ dưỡng như condotel thì còn có các đô thị nghỉ dưỡng, cung cấp các sản phẩm như biệt thự, liền kề...”
(Bà Hương Trần Kiều Dung, Tổng Giám đốc tập đoàn FLC)
“Các sản phẩm BĐS có kết nối tốt về hạ tầng sẽ lên ngôi. Xu hướng đầu tư này đang diễn ra và sẽ tiếp tục là xu hướng trong năm 2019, đặc biệt với bất động sản ven đô.Từ 2016 – 2018, nhiều nhà đầu tư thích đầu tư xa trung tâm Hà Nội, TP. HCM,..., nhưng năm 2019 sẽ có sự khác biệt, nhiều nhà đầu tư sẽ quay về đầu tư bất động sản nội đô Hà Nội”.
(Ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch công ty Phú Quý Land)
“Bất chấp cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung diễn ra thế nào, tình hình kinh tế vĩ mô ra sao, nhu cầu nhà ở của người dân vẫn rất cao. Quan trọng là các nhà đầu tư phải tìm đúng phân khúc mà người dân có khả nâng chi trả để tung sản phẩm ra thị trường. Hiện nguồn cung nội đô TP.HCM sụt giảm vì hết quỹ đất, các nhà đầu tư sẽ phải đầu tư ra vùng ven và nó sẽ là xu hướng của năm tới. Ngoài các thị trường truyền thống Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, sắp tới sẽ xuất hiện xu hướng đầu tư ở các thị trường khác như Hải Phòng, Cần Thơ, Bắc Ninh,… Điều này còn giúp nhà đầu tư phân tán được rủi ro”.
(Ông Đặng Quang, Giám đốc JLL Việt Nam tại Hà Nội)
