Bất động sản 2020: Phân khúc chung cư, đất nền chiếm lĩnh thị trường

Bước đệm từ thị trường 2019

Sau nhiều năm thị trường bất động sản rơi vào tình trạng trầm lắng, hàng loạt phân khúc bất động sản không được các nhà đầu tư tung ra ngoài, từ đầu năm 2019, thị trường này đã “vực dậy” và đạt được nhiều bước tiến vượt bậc, hàng loạt các dự án lớn được nhà đầu rót vốn mạnh mẽ, các phân khúc như đất nền, chung cư, biệt thự nhà phố, biệt thự ven biển đã thu hút được nhiều khách hàng và nâng tầm trở lại cho lĩnh vực kinh doanh nhà ở.

Theo báo cáo của hội Môi giới Bất động sản Việt Nam trong năm 2019, thị trường bất động sản Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh trong quý II/2019 ghi nhận hơn 5.000 sản phẩm mới đưa ra thị trường, giao dịch thành công chỉ gần 1.400 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ thấp đạt hơn 27%.

Lượng căn hộ mở bán chỉ đạt trên 4.660 căn,  nghiên cứu của công ty DKRA Việt Nam cho thấy, tại TP.TP.HCM lượng mở bán căn hộ đạt hơn 4.100 căn,  sự khan hiếm hàng hóa thúc đẩy giá nhà tăng, nâng mặt bằng giá trung bình thị trường lên mức mới cao hơn trước đây. Mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.009 USD/m2, tăng 21,6% theo năm. Trong khi đó, phân khúc cao cấp tăng 52,9% theo năm, ở mức 4.569 USD/m2. Tại TP.HCM tỷ lệ hấp thụ phân khúc chung cư cao cấp lên tới 89,7%, điều này cho thấy nhu cầu và sức mua của thị trường nhà ở TP.Hồ Chí Minh vẫn đang có lực mạnh.

Trước đó, báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2019 của các đơn vị như Savills, DKRA Việt Nam, CBRE cho thấy, nguồn cung phân khúc nhà phố, biệt thự tiếp tục khan hiếm trong quý. Thị trường tiếp nhận 220 sản phẩm nhà phố/biệt thự mới, giảm 65% theo quý và 62% theo năm, mức thấp nhất trong 4 năm gần đây.

Theo tìm hiểu của hiện nay trên địa bàn TP.HCM một số chủ đầu tư đang xây dựng dự án ở các phân khúc chung cư nổi bật chỉ có Vincity của tập đoàn Vingroup, The Grand Manhattan Novaland, Q7 Boulevard và Richmond City của Hưng Thịnh Corp…

Các phân khúc nhà phố, biệt thự nghỉ dưỡng tiêu biểu có Khu đô thị Vạn Phúc của Vạn Phúc Group, VinHome, Nova World hay Vũng Tàu Pearl… Các chuyên gia nghiên cứu thị trường cho rằng, hiện nay thị trường bất động sản trong năm 2019 có dấu hiệu trầm lắng là do quỹ đất hạn hẹp và quy trình pháp lý bị thắt chặt khiến nguồn cung mới hạn hẹp.  Tuy nhiên đó chỉ là những khó khăn nhất định và chính là bước đệm thể khẳng định vị thế và nội lực của từng doanh nghiệp.

Trao đổi với ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay: “Trong 2 năm gần đây, thị trường bất động sản TP.HCM có một số điểm khó và xuất hiện việc lệch pha cung - cầu, nhà ở với giá trung bình dần trở nên khan hiếm… Tuy nhiên, nhìn chung thị trường bất động sản vẫn ổn định và có chiều hướng đi lên”.

Sự bùng nổ của phân khúc chung cư, đất nền

Nói về việc thị trường bất động sản trong năm 2020 tới đấy, Chủ tịch HoREA khẳng định rằng, thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay về bản chất không xấu, chưa có nguy cơ bị khủng hoảng, vì vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng (sau giai đoạn bị khủng hoảng đóng băng 2011-2013).

“Thị trường bất động sản thành phố rơi vào tình thế khó khăn hiện nay chỉ có tính nhất thời, đặc thù, bất bình thường, mà nguyên nhân là do vướng mắc, xung đột của một số quy phạm pháp luật và do cả công tác thực thi pháp luật. Tuy nhiên, do thị trường bất động sản có ‘độ trễ’ nên nếu không có biện pháp xử lý hiệu quả các vướng mắc và điểm nghẽn hiện nay thì tình trạng sụt giảm quy mô thị trường sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới, dẫn đến một số doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, thậm chí có thể có nguy cơ phá sản. Tuy nhiên, nhờ sự đổi mới của Chính phủ và chính sách mở cửa, thị trường bất động sản sẽ phát triển bền vững và ổn định trong thời gian sắp tới,” ông Châu nhận định.

Cũng chia sẻ về việc hiện nay thị trường bất động sản đang trầm lắng, bà Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nhận định: “Nhu cầu về nhà ở trên thị trường còn rất lớn. Giá bán vẫn có xu hướng tăng trên thị trường nhà đất. Cụ thể, phân khúc trung cao cấp tăng từ 17-20%/năm. Tính mức tăng trung bình trên toàn thị trường rơi vào khoảng 15%/năm”.

Theo bà Dung, thị trường ở thời điểm này vẫn có những “điểm sáng” đáng chú ý. Chẳng hạn, mối quan tâm của NĐT nước ngoài đối với bất đông sản Việt Nam chưa hề giảm nhiệt. Nhu cầu tìm quỹ đất để xây dựng nhà ở từ họ còn rất cao. Bên cạnh đó, số lượng căn hộ tiêu thụ tại 2 TP lớn là Hà Nội và TP.HCM vẫn khá tốt. Bà Dung cho rằng, xét về góc cạnh sức mua, thì thị trường bất động sản TP.HCM vẫn đang vận hành ổn định và trong tương lai vẫn phát triển. Trong đó, phân khúc chung cư có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu ở thực và một phần đầu tư cho thuê và phân khúc đất nền ngày càng hút được sự quan tâm của người mua và sẽ chiếm lĩnh thị trường trong năm 2020.

Trong khi đó, ông Nguyễn Minh Khang, Tổng Giám đốc LDG Group chia sẻ rằng: “Trong năm 2019, thị trường có sự trầm lắng nhưng không phải là đi xuống, hiện nay thị trường bất động sản vẫn đang trên đà tăng trưởng, tại các tỉnh thành hàng loạt dự án vẫn được rao bán và hình thành trong tương lai. Nên hiện tại chúng ta "không có nỗi lo".

Ông Khang cũng cho biết “Mặt bằng chung thị trường hiện nay chính là cơ hội để đánh giá nội lực của các doanh nghiệp bất động sản, trong thời gian này mọi thứ sẽ là thử thách và sàng lọc rõ ràng”.

Nhận định về thị trường trong năm 2020, ông Ngô Quang Phúc - Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho hay “Trong thời gian tới, hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản đang ngày càng hoàn thiện theo hướng phát triển ổn định, bền vững. Do đó, năm 2020, thị trường sẽ tiếp tục phát triển ổn định, không có nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản’ nhà đầu tư nước ngoài sẽ tiếp tục tìm kiếm cơ hội và đổ mạnh đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam”.

“Bên cạnh đó, thị trường nhà ở Việt Nam sẽ có sự chuyển đổi sang mô hình phát triển dự án căn hộ từ xu thế thị trường sang phát triển bền vững hơn. Tức là xu hướng chuyển dịch lớn tới các căn hộ dành cho người thu nhập trung bình và thấp, hay nhà ở xã hội. Các nhà phát triển bất động sản, các dự án hiện sẽ tập trung nhiều vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình, phục vụ khách hàng có nhu cầu thực về căn hộ thay vì chạy theo xu hướng của nhà đầu tư” ông Phúc chia sẻ.