Bất động sản 2022: Cơ hội lớn nhưng rủi ro luôn tiềm ẩn

Ngày 15/3 Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) tổ chức đã tổ chức Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ II với sự tham gia của nhiều chuyên gia, nhà quản lý, doanh nghiệp để cùng đưa ra những dự báo về xu hướng, triển vọng và cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn tới.

Vướng mắc pháp lý vẫn cản bước BĐS phát triển

Phát biểu tại Diễn đàn, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đưa ra nhận định năm 2021 là năm "khốc liệt đối với thế giới và Việt Nam". Tuy nhiên, những thời điểm thị trường chung chững lại thì bất động sản lại bùng lên, như công nghệ bất động sản đã phát triển rất mạnh trong năm qua giúp kích thích thị trường bất động sản. Theo vị chuyên gia đánh giá đây là yếu tố tích cực của thị trường.

Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh bên cạnh những thuận lợi, thị trường bất động sản Việt Nam năm qua cũng phải đối mặt với không ít khó khăn. Những vướng mắc pháp lý đang cản trở nhất định về nguồn cung trên thị trường. Chưa kể, năm 2021 còn xuất hiện rất nhiều “hàng giả, hàng lậu”, như bất động sản phân lô bán nền không phù hợp, các đợt sốt giá tiềm ẩn nguy cơ bong bóng. 

TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cũng cho rằng thị trường bất động sản trong bối cảnh hiện nay thị trường bất động sản vẫn còn nhiều thách thức khi nguồn cung chưa dồi dào ngay; giá năng lượng, nguyên vật liệu tăng nhanh trong 2 tháng đầu năm; Chính phủ chỉ đạo kiểm soát, rà soát thị trường trái phiếu doanh nghiệp...

Thậm chí, các cuộc đấu giá đất gần đây đã tạo ra một mặt bằng không lành mạnh khiến giá bất động sản vẫn tăng. Đặc biệt cơ sở pháp lý về thị trường BĐS hiện nay vẫn còn tồn đọng rất nhiều bất cập, nhiều bộ luật chồng chéo, có những điều luật cần phải có thì lại chưa có đủ.

Đồng quan điểm trên, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường - trường Đại học Luật Hà Nội trình bày tham luận cho biết hiện nay, hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản đang là điểm nghẽn lớn nhất của nền kinh tế Việt Nam, trong khi việc khai thác các nguồn lực đất đai và thúc đẩy quá trình đô thị hoá là nguồn lực, cũng là động lực quan trọng nhất của quá trình công nghiệp hoá. Tuy nhiên, những hạn chế này chưa giải quyết được.

Theo ông Tuyến, sự thiếu đồng bộ, chưa cập nhật và thay đổi của các quy định phù hợp với thực tiễn của thị trường trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư… cùng một số Nghị định, văn bản chuyên ngành có liên quan gây khó khăn cho công tác thực thi Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia, nhất là việc cơ cấu lại nguồn cung, tập trung vào phát triển các phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp phục vụ nhu cầu của số đông.

Bên cạnh đó là câu chuyện định danh các bất động sản mới ví dụ như bất động sản du lịch. Chính vì vậy, nhiều người đầu tư vào loại hình Condotel gặp rất nhiều vướng mắc về pháp lý. Khi quy định sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận cho bất động sản du lịch chưa rõ ràng thì các địa phương cũng trở nên lúng túng. Với các doanh nghiệp khi kinh doanh phân khúc bất động sản như Condotel, Shophouse cũng lúng túng theo.

Với vấn đề chuyển đổi số, vị chuyên gia nhấn mạnh pháp lý chuyển đổi số như thế nào để đảm bảo bí mật thông tin của khách hàng, lại liên quan đến các bộ luật khác cũng là vấn đề cần quan tâm nhưng hiện tại bộ luật của Việt Nam chưa hề có những quy định cụ thể.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Hà Tuấn Khang - Giám đốc Trung tâm Công nghệ - Marketing Tập đoàn Meey Land phản ánh, thị trường bất động sản vẫn còn một số lực cản mà nổi cộm nhất vẫn là vấn đề pháp lý. Hiện nay, thủ tục tiếp cận đất đai dù đã được tiết giảm nhưng vẫn rất phức tạp. Vì vậy, còn rất nhiều dư địa để cải thiện.

"Thực tế, từ tháng 5/2020, khi có Nghị quyết 68 về cải cách thủ tục hành chính giai đoạn 2020 - 2025 nhưng trong những năm qua vẫn chưa cải thiện được nhiều, vẫn còn nhiều ách tắc, lãng phí; cơ chế chính sách để tháo gỡ khó khăn còn chậm. Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang có những chồng chéo, chưa thống nhất, gây khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản", ông Khang dẫn chứng.

Cơ hội lớn nhưng rủi ro luôn tiềm ẩn

Nhìn nhận về tương lai của thị trường BĐS trong năm 2022, các chuyên gia phân tích, bất động sản sẽ được hưởng lợi mạnh mẽ từ việc đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, chính sách hỗ trợ phục hồi kinh tế trong năm nay. Do đó, dòng tiền được dự báo đổ vào thị trường này tiếp tục sẽ tăng trưởng mạnh. Nhiều doanh nghiệp đã bắt tay triển khai các dự án lớn, tầm cỡ ngay từ đầu năm. 

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, do nguồn cung khan hiếm sẽ làm nảy sinh tình trạng tiêu cực như phân lô bán nền trái phép, lôi kéo nhiều nhà đầu tư tham gia, tạo ra bong bóng ở một số khu vực. Dù vậy, nhờ sự vào cuộc nhanh chóng của các cơ quan chức năng và chính quyền địa phương, tình hình tạm thời đã được ổn định trở lại. 

TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân chia sẻ: “Khủng hoảng từ dịch Covid-19 mang lại bất lợi cho thị trường bất động sản nhưng cũng để chúng ta nhận ra rằng, bất động sản càng phải phát triển lành mạnh và bền vững. Với các dự án quy mô lớn, của các doanh nghiệp có uy tín thì càng có nhiều cơ hội. Thị trường bất động sản năm 2022 có nhiều cơ hội song không phải ai cũng nắm bắt được cơ hội, điều đó chỉ phụ thuộc vào những doanh nghiệp chuyên nghiệp, nhà đầu tư chuyên nghiệp”.

Trước đà tăng giá mạnh của nhà đất trong suốt 2 năm qua, ý kiến các doanh nghiệp tại diễn đàn cho rằng, nhiều vướng mắc pháp lý cần được tháo gỡ sớm để tăng nguồn cung cho thị trường.

Trước thực tiễn được nêu ra ở trên, ông Cấn Văn Lực đề xuất 4 giải pháp đối với doanh nghiệp. Trước hết là tận dụng tối đa các nguồn hỗ trợ, tiết giảm chi phí, giữa lao động, tăng năng suất, sử dụng mô hình 5Rs (Respond: thích ứng, linh hoạt; Recover: phục hồi càng nhanh càng tốt; restructure: tái cấu trúc; Re-invent: đổi mới, sáng tạo (gồm cả chuyển đổi số); Resilience: tăng sức đề kháng (khả năng chống chịu các cú sốc, gồm cả quản lý rủi ro).

Theo ông Cấn Văn Lực, các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận Chương trình phục hồi; phục hồi xanh, tăng trưởng xanh bởi bất động sản xanh đang là xu thế, chuyển đổi số, đón đầu xu hướng mới liên quan đến thay đổi hành vi của khách hàng; thích ứng, quản lý thay đổi, quản lý rủi ro… là tất yếu.

Muốn tạo lợi thế cạnh tranh, các doanh nghiệp cũng cần đưa ra những giải pháp kích cầu bất động sản đột phá trong bối cảnh nguồn thu của khách hàng bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh. Các giải pháp được thực hiện đúng và đủ sẽ giúp người mua nhà và doanh nghiệp phát triển bất động sản có nhiều cơ hội để hợp tác thành công hơn.