"Siết" kinh doanh nhà đất buôn bán 2 giá
Nhiều năm qua, trong hoạt động kinh doanh ở lĩnh vực bất động sản, luôn tồn tại thực trạng về việc bán đất 2 giá. Cụ thể, giá trong hợp đồng thấp hơn giá mà 2 bên thực hiện giao dịch.
Điều này như một quy tắc ngầm giữa bên mua và bên bán nhằm mục đích giảm bớt thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ mà các bên phải nộp. Điều này cũng khiến cho thị trường kinh doanh bất động sản thiếu minh bạch, diễn ra hệ lụy tranh chấp, khiến nại khiếu kiện giữa các bên và gây thất thoát lượng thuế lớn từ chuyển nhượng bất động sản.
Việc kinh doanh nhà, đất, sản phẩm bất động sản 2 giá sẽ bị "siết".
Theo tìm hiểu của Người Đưa Tin, việc mua bán nhà đất 2 giá, thường được sự thống nhất đồng ý giữa bên bán - mua. Cụ thể, giá thể hiện trên hợp đồng không đúng với giá thực tế giao dịch, người mua và người bán có thể thỏa thuận và lập song song 2 loại hợp đồng.
Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có công chứng chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động.
Bán nhà đất 2 giá là điều xảy ra từ rất lâu, tuy nhiên hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực từ 1/8 đã quy định rõ và có nhiều hình thức chế tài theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại tòa án. Ngoài ra, để lách luật, các bên còn thực hiện việc không ký kết hợp đồng mua bán chuyển nhượng mà ký hợp đồng ủy quyền (người được ủy quyền có quyền sử dụng, định đoạt đối với loại tài sản được ủy quyền), nhằm tránh thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng mua bán bất động sản.
Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8, đã có quy định ngăn chặn lỗ hổng này. Theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng. Chịu trách nhiệm nếu giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.
Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định giao dịch trong kinh doanh bất động sản như sau: giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng, trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng, chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế…
Ngoài ra, Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về việc thanh toán trong kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng hợp pháp.
Kiểm soát kinh doanh, giao dịch bất động sản là điều cần thiết
Việc buôn bán nhà đất 2 giá không quá xa lạ với doanh nghiệp, môi giới và các nhà đầu tư. Nhiều địa phương tại khu vực phía Nam trong những năm qua vẫn luôn "siết" tình trạng kê khai giá chuyển nhượng trên hợp đồng công chứng, kê khai nộp thuế, phí chưa đúng giá trị thực tế còn diễn ra khá phổ biến.
Tuy nhiên, việc nhà nước thiết lập quy định mới về Luật kinh doanh bất động sản, trong đó mạnh tay với việc bán nhà 2 giá đang được giới chuyên gia thừa nhận, là một trong những quy định đúng đắn và thiết thực, giúp thị trường minh bạch thêm.
Mọi giao dịch, đăng ký biến động đất đai đều phải được minh bạch rõ ràng.
Chia sẻ góc nhìn với Người Đưa Tin, Ông Lê Đình Lăng, Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư xây dựng và Phát triển địa ốc Song Long nhận định: "Luật kinh doanh quy định rõ về việc bán nhà đất, sản phẩm bất động sản 2 giá là điều rất chuẩn xác. Không chỉ giao dịch bất động sản, theo tôi nhiều giao dịch về vấn đề thương mại cần phải thông qua giao dịch ngân hàng để tạo tính minh bạch và có sự kiểm soát. Điều này hạn chế được việc trốn thuế, phòng chống tình trạng rửa tiền".
Cũng theo ông Lăng, quy định này cũng giúp thị trường bất động sản không còn tình trạng bán nhà 2 giá, giá trên hợp đồng khác, giá giao dịch khác hay tình trạng "thổi giá".
"Trước đây, nhiều môi giới, 'cò đất' thường thực hiện chiêu trò này bằng cách tạo ra hiện tượng mua bán bất động sản vòng tròn, đẩy giá lên cao hơn, tuy nhiên lại mua với mức giá thấp trong hợp đồng để ăn lợi nhuận. Nhiều người 'phù phép' qua lại thì miếng đất, căn nhà không chỉ có 2 giá nữa mà là hàng loạt giá. Nên việc 'siết' chặt là cần thiết, từ đó quyền lợi người mua nhà cũng được bảo vệ. Đây là điều tốt về cả mặt chính sách pháp luật và phát triển kinh tế", ông Lăng nhận định.
Tình trạng mua nhà đất, sản phẩm bất động sản 2 giá mang lại rủi ro nhiều cho những người liên quan và vi phạm pháp luật. Nên cần tỉnh táo và tuân thủ các quy định của Luật.
Trao đổi với Người Đưa Tin, Luật sư Lê Văn Hoan, Đoàn Luật sư thành phố Hồ Chí Minh chia sẻ: "Việc không ghi đúng giá nhà đất, sản phẩm bất động sản là vi phạm pháp luật về thuế, khai man… tạo hệ quả là giá trị giao dịch bất động sản không đúng giá trị thật. Từ đó, cơ sở dữ liệu sẽ không còn chính xác. Ngược lại, nhiều người đẩy giá giao dịch lên cao quá mức để trục lợi cũng là vi phạm pháp luật. Quy định ghi đúng giá sẽ góp phần giúp chống thất thu thuế, chống rửa tiền và minh bạch thị trường, hạn chế tình trạng thổi giá, gây bất ổn thị trường".
Luật sư Lê Văn Hoan, Đoàn Luật sư thành phố Hồ Chí Minh.
Chị Minh Thi (ngụ thành phố Thủ Đức, hành nghề môi giới) cho hay: "Hành vi mua bán nhà 2 giá thời gian trước đây được nhiều người áp dụng để trốn thuế và có lợi cho đôi bên, nhưng sẽ dẫn đến những rủi ro mà cả người mua và người bán đều có thể gặp phải. Hợp đồng công chứng ghi giá thấp hơn thực tế, nên trường hợp phát sinh tranh chấp phải kiện ra tòa, nếu như không có thỏa thuận nào khác thì rất khó cho bên bán nhà đất đòi đúng giá trị thực tế.
Ngược lại, người mua nhà cũng rất khó chứng minh số tiền thực tế mà họ đã trả, nhất là khi không lập thành văn bản hoặc giao tiền mặt. Ngoài ra, phải đối mặt mới hàng loạt trách nhiệm về pháp lý, xử lý quy định của pháp luật. Vì vậy, lời khuyên cho các bên là ngay khi tham gia các giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất phải ghi đúng với giá trị thực tế chuyển nhượng để tránh những rủi ro không đáng có".
