Thị trường thiếu bền vững
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong 10 năm qua, thị trường bất động sản đan xen các giai đoạn thăng - trầm - khủng hoảng - phục hồi - tăng trưởng... Trong năm 2017, thị trường phục hồi và tăng trưởng nhẹ (chỉ tăng 4,07%).
6 tháng đầu năm 2018, thị trường cả nước có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Riêng thị trường TP.HCM có dấu hiệu sụt giảm khá rõ nét. Tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở của các dự án giảm đến 44,5%.
Trong đó, phân khúc cao cấp giảm 25,9% (nhưng vẫn chiếm 41,8% tổng nguồn cung), phân khúc trung cấp giảm 32,6% (chiếm 37,7% tổng nguồn cung), phân khúc bình dân sụt giảm mạnh đến 69,7% (chỉ còn chiếm 20,5% tổng nguồn cung).
Theo ông Châu, đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Bởi lẽ, trong thị trường bất động sản phát triển bền vững, cân bằng, thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.
Chủ tịch HoREA cũng cho biết, thị trường bất động sản đã xuất hiện 5 “điểm nghẽn”, điển hình như công tác giải phóng mặt bằng khó khăn khi doanh nghiệp và chủ đầu tư không đạt được thoả thuận với người sử dụng đất nên dễ bị rơi vào tình trạng dở dang "da beo" không triển khai dự án được, bị chôn vốn kéo dài, không có quỹ đất để đủ điều kiện được công nhận chủ đầu tư dự án.
Nhiều điểm nghẽn gây khó cho thị trường bất động sản, trong đó vấn đề nhà ở xã hội đang được nhiều người quan tâm.
Điểm nghẽn chuyển nhượng dự án bất động sản bị hạn chế, khi trong 6 tháng đầu năm 2018, chỉ có 6/15 hồ sơ chuyển nhượng dự án được chấp thuận do chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới có năng lực thay thế chủ đầu tư cũ để khởi động lại các dự án đã bị ngừng triển khai, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án và có thêm nguồn thu thuế cho ngân sách Nhà nước. HoREA đưa ra dẫn chứng đã có hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, bị "đắp chiếu, trùm mền", là "hàng dự án" tồn kho, nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.
Điểm nghẽn tiếp theo là tín dụng. Điển hình đối với đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội, khi kết thúc gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, đến nay gần như vẫn chưa bố trí được nguồn vốn ngân sách làm vốn mồi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo luật Nhà ở 2014, các đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội chưa tiếp cận được nguồn vốn cho vay ưu đãi này. Doanh nghiệp lâm vào cảnh khó khi nguồn vốn trung hạn, dài hạn kém, tỷ trọng các ngân hàng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, việc tìm kiếm nguồn vốn từ các quỹ đầu tư bất động sản chưa khả thi.
Ngoài ra, điểm nghẽn thủ tục hành chính cũng là một khó khăn khi một số sở, ngành đã công bố các thủ tục hành chính và thực hiện cơ chế một cửa, liên thông, nộp hồ sơ qua mạng. Nhưng trên thực tế vẫn còn rất nhiêu khê và trong một số cán bộ, công chức Nhà nước đã có biểu hiện né tránh, đùn đẩy, không dám đề xuất vì sợ trách nhiệm dẫn đến việc thẩm định, phê duyệt dự án của doanh nghiệp bị gây khó, hồ sơ bị chuyển lòng vòng, tốn nhiều thời gian và chi phí, thậm chí mất cả cơ hội kinh doanh.
Thị trường bất động sản bị tác động
Theo báo cáo mới nhất của HoREA, đang có rất nhiều yếu tố tác động đến thị trường bất động sản, cả nhân tố khách quan và chủ quan. Trong đó, có sự tác động của cuộc chiến tranh thương mại giữa một số nước lớn và xu thế giá dầu tăng mạnh có tác động đến nền kinh tế và thị trường bất động sản nước ta.
Hay việc quy hoạch chung xây dựng TP.HCM định hướng đến năm 2030; Chương trình xây dựng và chỉnh trang đô thị, trong đó, có Chương trình di dời, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch, Chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng; Đề án xây dựng đô thị sáng tạo phía Đông TP.HCM và Kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000ha đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị giai đoạn 2016 - 2020…là những nhân tố định hướng sự phát triển thị trường bất động sản bền vững…
Ngoài ra, HoREA cũng đưa ra nhiều dự báo cho thị trường bất động sản đến Tết Kỷ Hợi 2019. Theo HoREA, thị trường bất động sản sẽ có sự phát triển khởi sắc hơn trong những tháng cuối năm cũng là cao điểm của thị trường bất động sản.
Phân khúc tầm trung sẽ đóng vai trò chủ đạo trong thời gian sắp tới.
Phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền sẽ tăng trưởng mạnh và cùng với phân khúc nhà ở trung cấp sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo của thị trường bất động sản. Phân khúc nhà ở cao cấp cũng sẽ phát triển theo hướng tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo… hoặc việc xây dựng khu dân cư thông minh, tòa nhà thông minh, căn hộ thông minh, sử dụng năng lượng tái tạo, an toàn phòng cháy chữa cháy.
Bên cạnh đó là phân khúc nhà ở xã hội, dự kiến sẽ ban hành Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (mới) cho phép xây dựng căn hộ chung cư nhà ở thương mại có diện tích dưới 45m² sẽ tạo điều kiện phát triển căn hộ giá rẻ, trong đó, có loại căn hộ cho thuê giá rẻ.
Về giá cả của phân khúc đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép sẽ trở về giá trị thực và các khu vực bị phân lô trái phép sẽ được rà soát theo quy định của pháp luật. Phân khúc condotel sẽ tiếp tục xu thế chững lại và giá cả hợp lý hơn. Dự kiến sẽ có các quy phạm pháp luật để điều chỉnh các loại hình bất động sản mới như condotel, hometel, officetel, serviced apartment, shophouse để định hướng phát triển bền vững và bảo vệ quyền lợi chính đáng của khách hàng.
