Quá nhiều nút thắt
Với tư cách là người cần vay vốn ưu đãi mua nhà, tôi đã đến một số ngân hàng thương mại để tìm hiểu thủ tục. Tìm hiểu qua 3-4 ngân hàng, PV nhận thấy mặc dù có gói cho vay hỗ trợ với lãi suất ưu đãi 6%/năm nhưng người vay vẫn không tiếp cận được vốn còn ngân hàng cũng khó giải ngân. Thực tế cho thấy, những thủ tục, ràng buộc quá khắt khe dù ngân hàng có lối mở cho người mua nhà dùng chính hợp đồng của căn nhà xã hội để làm tài sản thế chấp. Tuy nhiên, để vay 400 triệu đồng trong vòng 10 năm, mỗi tháng người vay phải trả cho ngân hàng là 5,4 triệu đồng. Nhưng để vay được, người vay tiền phải chứng minh thu nhập của gia đình ít nhất là 18 triệu đồng một tháng!
Thực tế, đây là một nút thắt không dễ gỡ của những người thuộc diện cán bộ công chức có thu nhập không cao. Nếu bình thường, một gia đình thu nhập của hai vợ chồng chỉ hơn 10 triệu đồng/ tháng thì chi phí sinh hoạt cũng phải tiết kiệm làm sao có thể có tiền dư để mua nhà. Song, với mức thu nhập phải chứng minh được khoảng 18 triệu đồng/tháng đâu còn thuộc diện thu nhập thấp để được hưởng chính sách mua nhà ở xã hội?!.
Thêm vào đó, người mua nhà muốn tiếp cận được gói tín dụng này thì một yêu cầu bắt buộc phải thoả mãn điều kiện của ngân hàng là có hợp đồng mua nhà đã ký với chủ đầu tư. Khi có hợp đồng thì ngân hàng mới tiếp nhận hồ sơ vay vốn. Nguồn vốn hỗ trợ này chỉ đến tay người có nhu cầu vay vốn sau khi ngân hàng thẩm định xong hồ sơ. Điều này đồng nghĩa với việc, người vay vốn phải mang hợp đồng mua nhà đã ký với chủ đầu tư đến ngân hàng mới được vay vốn. Song trên thực tế, người mua nhà ở xã hội không có tiền nộp cho chủ đầu tư thì chưa thể ký được hợp đồng mua bán nhà. Vì lẽ đó, người mua nhà sẽ chưa có tài sản thế chấp và chưa thể tiếp cận được nguồn vốn hỗ trợ này. Những quy định trên chẳng khác nào câu chuyện quả trứng có trước hay con gà có trước!
Người mua nhà ở xã hội vẫn khó tiếp cận vốn vay.
Một cán bộ thuộc Ngân hàng Ngoại thương cho biết, theo quy định của ngân hàng Nhà nước, người vay vốn mua nhà chỉ được vay tối đa 80% giá trị căn hộ và thế chấp bằng chính căn hộ đó. Nghĩa là người mua phải có một khoản tiền trị giá 20% giá trị căn hộ mà họ định mua. Nhưng thực tế, người dân không được vay đủ 80% giá trị căn hộ, mà có thể chỉ được vay 60%, thậm chí ít hơn, tùy vào tài sản thế chấp. Bởi lẽ, nếu ngân hàng chỉ đánh giá căn hộ có giá trị bằng 80% giá trị ghi trên hợp đồng ký với chủ đầu tư thì người mua cũng chỉ được vay thấp hơn so với quy định của ngân hàng Nhà nước.
Đó là trường hợp còn có tiền để ứng ra trả cho chủ đầu tư và ký hợp đồng trong khi rất nhiều người không đủ tiền nộp 20% để ký hợp đồng với chủ đầu tư. Đa phần các chủ đầu tư hiện nay đều yêu cầu người mua nhà đóng tiền theo tiến độ, nếu đóng chậm sẽ bị phạt 30-40% giá trị hợp đồng. Bởi vậy, tâm lý của người mua, nếu chưa vay được tiền ngân hàng chắc chắn sẽ không dám ký hợp đồng với chủ đầu tư. Chính những ràng buộc như vậy khiến người mua nhà không thể tiếp cận vốn vay ưu đãi. Giấc mơ mua nhà ở của người có thu nhập thấp, thuộc diện được vay vốn ưu đãi cũng quá xa vời.
Mặc dù có những nút thắt như vậy, song đại diện ngân hàng Nhà nước vẫn cho rằng tác động của chương trình đối với thị trường BĐS là tích cực. Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng chỉ là một trong những giải pháp tổng thể và nhắm tới những đối tượng theo chiến lược nhà ở. Dự kiến chương trình sẽ giải ngân trong 3 năm nên trong giai đoạn đầu người dân nên tìm hiểu kỹ, chuẩn bị hồ sơ, lựa chọn ngân hàng để làm thủ tục xin vay. Và trong khi thực hiện, nếu có những bất cập nảy sinh sẽ tuỳ thực tế để điều chỉnh, hướng dẫn cụ thể để người dân có thể tiếp cận được vốn vay.
Lo "lợi ích nhóm" và cân nhắc đối tượng vay
Một số ý kiến cho rằng liệu có lợi ích nhóm trong việc vay vốn từ gói 30.000 tỷ đồng như nhà giàu vay được vốn mà người nghèo thì không, hay doanh nghiệp có "quan hệ" thì vay được vốn 6% nhưng doanh nghiệp cần vốn thực sự lại không thể vay được, và người dân càng khó gõ cửa ngân hàng? Trước thực tế này, nguyên thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường, chuyên gia kinh tế Đặng Hùng Võ cho biết: "Để dư luận, người dân giám sát sự minh bạch của nguồn vốn cho vay thì mọi tiêu chí phải rõ ràng. Ngân hàng cần hướng dẫn cụ thể cho người dân, doanh nghiệp biết. Chẳng hạn, người vay thuộc đối tượng như thế nào? Thủ tục cần có sự xác nhận của cơ quan nào? Như vậy, người vay vốn mua nhà chỉ cần nhìn vào những niêm yết công khai ấy sẽ biết mình có được vay hay không và như thế không thể có chuyện "đi đêm" hay người giàu thì vay đươc vốn ưu đãi".
Thực tế, gói hỗ trợ 30.000 tỷ chỉ dành cho vay ưu đãi với người mua nhà ở xã hội, những doanh nghiệp thuộc phân khúc nhà thương mại sẽ nằm ngoài sự hỗ trợ. Chính vì thế, muốn bán được nhà, được vay vốn thì các doanh nghiệp phải làm thủ tục chuyển nhà ở thương mại sang dạng nhà ở xã hội. Trong khi đó, thủ tục chuyển đổi này khá phiền phức, phụ thuộc vào từng địa phương. Đại diện doanh nghiệp bất động sản (yêu cầu giấu tên) cho biết: "Doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn khi xin chuyển từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, vì các doanh nghiệp hầu hết đã lập dự án, quy hoạch giờ lại phải quy hoạch lại".
Nhìn nhận những bất cập này ĐBQH, chuyên gia kinh tế Trần Hoàng Ngân cho rằng: Đối với gói kích cầu 30.000 tỷ đồng cần xem xét thực chất để mở rộng đối tượng cho vay cũng như mở rộng diện nhà ở được vay vốn. Quy định diện tích nhà được vay vốn của gói này là 70m2, nhưng chúng ta nên mở rộng hơn những nhà có diện tích 72-75m2 cũng được vay. Nghĩa là chúng ta chỉ quy định số tiền vay tối đa là bao nhiêu, chẳng hạn 400 triệu đồng là chuẩn nhất chứ không nên quy định diện tích. Ví dụ, nhà ở vùng nông thôn diện tích 80m2 làm sao bằng nhà 40-50m2 ở thành phố được.
Mặc dù cũng đã có hướng dẫn mới từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng quy định cán bộ công chức có thu nhập từ 5-7 triệu đồng/ tháng sẽ được tiếp cận vốn vay. Tuy nhiên, quy định như vậy sẽ rủi ro ngân hàng, bởi nếu người vay tiền mua nhà không có khả năng thanh toán thì phải 10 năm sau ngân hàng mới có thể phát mại nhà ở xã hội. Vì lẽ đó, việc thẩm định hồ sơ vay vốn sẽ rất khắt khe và người có nhu cầu vay tiền mua nhà ở xã hội sẽ khó như... với sao trên trời.
Trước thực tế này, ông Trần Hoàng Ngân cho rằng: "Người đi vay cũng cần xem xét kỹ điều khoản và cân nhắc khả năng thanh toán. Nếu khả năng thanh toán của mình không đảm bảo thì nên thuê nhà ở, chứ cố mua nhà sẽ trở thành gánh nặng. Vì hiện nay đã là người nghèo, người có thu nhập thấp thì trang trải chi phí cuộc sống hàng ngày cũng đã khó khăn, làm sao họ có tiền dư để thanh toán tiền gốc, tiền lãi vay hàng tháng". Từ phân tích này, ông Ngân đưa ra khuyến nghị, nên đầu tư nhiều về phân khúc nhà cho thuê mà đối tượng là cán bộ, công nhân viên và người có thu nhập thấp thuê.
Minh Khánh
