Mới đây, vào cuối tuần trước, NHNN cũng vừa đưa ra dự thảo thông tư thay thế Thông tư 13, trong đó nội dung quan trọng được chú ý nhiều nhất là hệ số rủi ro tài sản tín dụng đối với chứng khoán và bất động sản giảm từ 250% xuống chỉ còn 150%. Theo đánh giá của giới phân tích việc giảm hệ số rủi ro này một mặt “giải thoát” cho những ngân hàng có tỷ lệ cho vay bất động sản và chứng khoán cao và hệ số CAR thấp hơn 9%, mặt khác quy định này cũng làm cho tín dụng cho vay đối với bất động sản và chứng khoán cũng rộng cửa hơn.
Ảnh: CafeLand
Ngoài nội dung này dự thảo thông tư này cũng nâng tỷ lệ cho vay so với tiền gửi (LDR) đối với ngân hàng và công ty tài chính cũng được nâng từ 80% và 85% lên 90% và 100%. Không những vậy, 100% khoản tiền gửi không kỳ hạn của tổ chức cũng được tính vào tiền gửi để xác định tỷ lệ LDR thay vì chỉ 25% như quy định tại Thông tư số 19/2010/TT-NHNN. Chính sách này sẽ giảm giảm giá vốn của ngân hàng đồng thời làm tăng tài sản khả dụng của ngân hàng
Ngoài chính sách đó, ngày 10/04, thị trường bất động sản lại đón nhận một thông tin rất tích cực là nhiều nhóm tín dụng bất động sản “thoát khỏi” nhóm tín dụng “không khuyến khích”. Cụ thể, theo Công văn số 2056, “Dư nợ cho vay đối với một số nhu cầu vốn để: Xây dựng, sửa chữa và mua nhà để ở, nhà để ở kết hợp với cho thuê mà các khoản vay này khách hàng trả nợ bằng các nguồn thu nhập không phải tiền lương, tiền công khách hàng vay; Xây dựng, sửa chữa và mua nhà để bán, cho thuê; Xây dựng các công trình, dự án phát triển nhà ở trong khu đô thị (bao gồm các công trình hoàn thành trong năm 2012 và sau 2012)” sẽ được loại trừ ra khỏi nhóm tín dụng không khuyến khích.
Như vậy, so với quy định tại Công văn số 674/NHNN-CSTT ngày 13/2/2012 thì nhiều nhóm tín dụng bất động sản được loại trừ khỏi nhóm bị hạn chế cho vay. Cụ thể, trước đó chỉ có một số rất ít đối tượng như xây nhà để bán, cho thuê đối với người có thu nhập thấp; các công trình xây dựng, nhà ở được hoàn thành và đưa vào sử dụng trong năm 2012 mới không tính vào nhóm tín dụng không khuyến khích.
Với quy định mới này thì một tỷ lệ rất lớn tín dụng bị loại trừ ra khỏi nhóm “không khuyến khích”. Thời hạn hoàn thành công trình cũng không còn bị giới hạn là năm 2012 như trước đó nữa. Việc loại tín dụng cho vay xây dựng công trình, nhà ở tại khu đô thị sẽ có tác dụng rất lớn trong việc cứu nhiều doanh nghiệp đang bị “sa lầy” trong các dự án tại các khu đô thị.
Không những nới lỏng tín dụng cho bất động sản mà NHNN còn “bật đèn xanh” cho việc đảo nợ. Cụ thể, NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng thực hiện cơ cấu lại thời hạn trả nợ theo quy định tại Nghị quyết 783/2005/QD-NHNN ngày 31/05/2005 của Thống đốc NHNN đối với các khoản vay không trả nợ đúng kỳ hạn. Các tổ chức tính dụng chủ động phối hợp với khách hàng vay để tháo gỡ khó khăn trong việc trả nợ và tiếp cận vay vốn, nhằm tạo điều kiện cho khách hàng vay từng bước phục hồi, duy trì và mở rộng sản xuất kinh doanh, đảm bảo khả năng trả nợ, giảm nợ xấu; tiếp tục xem xét cho vay mới đối với các nhu cầu vốn vay có hiệu quả và đảm bảo khả năng trả nợ.
Thực tế, trong trong thời gian qua các doanh nghiệp và ngân hàng thường xuyên “phối hợp” với nhau đề đảo nợ. Trong nhiều trường hợp việc đảo nợ vi phạm một số quy định trong cấp tín dụng. Vì vậy, việc NHNN “bất đèn xanh” cho việc đảo nợ, gia hạn nợ có thể giảm bớt rất nhiều áp lực cho ngân hàng và doanh nghiệp.
Bên cạnh những chính sách liên quan đến thị trường bất động sản, NHNN tiếp tục các chính sách nới lỏng tiền tệ. Cùng ngày 10/4/2012, thống đốc NHNN ban hành Quyết định số 693/QĐ-NHNN. Theo đó, các lãi suất chủ chốt trên được điều chỉnh giảm 1%/năm so với trước đó. Cụ thể, lãi suất tái cấp vốn là 13%/năm; lãi suất tái chiết khấu là 11%/năm; lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử liên ngân hàng và cho vay bù đắp thiếu hụt vốn trong thanh toán bù trừ của NHNN đối với các ngân hàng là 14%/năm. Lãi suất trần huy động đối với tiền gửi kỳ hạn trên 1 tháng cũng được giảm từ 13%, xuống còn 12%.
Một loạt các chính sách kể trên có tác dụng giải cứu doanh nghiệp bất động sản đồng thời cũng giảm áp lực nợ xấu cho các ngân hàng. Với chính sách đó, doanh nghiệp bất động sản như đang “chết đuối vớ được cọc”. Tuy nhiên, thị trường bất động sản có sớm phục hồi hay không vẫn rất khó đưa ra một câu trả lời chính xác.
Hoàng Nam
