4 năm “thai nghén” dự án
Dự án sân Golf 36 hố và khu phụ trợ (tên thương mại là Dự án sân golf Paradise) có quy mô khoảng 191 ha, tọa lạc tại xã Tượng Lĩnh, Huyện Kim Bảng, Tỉnh Hà Nam. Dự án được quy hoạch mang tính chất là khu du lịch, dịch vụ thể thao cao cấp với 36 hố golf cùng các công trình dịch vụ và hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ.
Trong đó, khu vực sân golf được bố trí thành 2 khu vực theo hướng Tây Bắc, Đông Nam. Khu vực các công trình phụ trợ gồm các khu chức năng chính như: biệt thự nghỉ dưỡng, resort, khách sạn, dịch vụ.
Về quá trình hình thành dự án, năm 2016, UBND Tỉnh Hà Nam ban hành văn bản về việc chấp thuận phạm vi nghiên cứu lập quy hoạch dự án sân golf 36 lỗ và khu phụ trợ tại xã Tượng Lĩnh, huyện Kim Bảng với tổng diện tích nghiên cứu, lập quy hoạch khoảng 225 ha (gồm diện tích thuộc xã Tượng Lĩnh khoảng 212,08 ha và diện tích thuộc xã Tân Sơn khoảng 12,92 ha).
Thời điểm tháng 8/2019, Bộ Tài Nguyên và Môi trường đã có quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường của dự án với 2 nội dung chủ yếu về phạm vi, quy mô, công suất và yêu cầu bảo vệ môi trường đối với dự án.
Cơ cấu sử dụng đất tại dự án sân golf Paradise Hà Nam.
Năm 2020, xét đề nghị của Bộ kế hoạch và Đầu tư, tại Báo cáo số 9689 ngày 25/12/2019, Tờ trình số 2539 của UBND tỉnh Hà Nam ngày 28/8/2019 và ý kiến của Bộ Quốc phòng số 93 ngày 10/1/2020, nguyên Phó Thủ tướng Chính phủ Trịnh Đình Dũng đã ký văn bản phê duyệt chủ trương đầu tư dự án sân golf 36 hố và khu phụ trợ với quy mô đầu tư 186,1 ha, vốn đầu tư 3.230 tỷ đồng với thời gian hoạt động 50 năm.
Cuối năm 2023, UBND Tỉnh Hà Nam đã ban hành Quyết định số 1479 phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết sân golf Paradise.
UBND Tỉnh Hà Nam cho biết sẽ điều chỉnh giảm một phần ranh giới khu vực phía Tây Nam dự án và khu vực chùa Tiên Ông do phần diện tích này nằm trong phạm vi khu vực bảo vệ di tích Quốc gia danh lam thắng cảnh Bát Cảnh Sơn được Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch xếp hạng tại Quyết định số 402 ngày 24/2/2023.
Đồng thời, điều chỉnh mở rộng diện tích đất hạ tầng kỹ thuật (HTKT) phía Nam dự án từ 0,29 ha lên thành 0,509 ha để đảm bảo quy mô cho trạm xử lý nước thải, trạm quan trắc môi trường và các công trình phụ trợ vận hành sân golf. Bổ sung chức năng vui chơi giải trí kết hợp thương mại dịch vụ, nhà điều hành - khách sạn quy mô khoảng 9,3 ha.
Bỏ tiền chẵn, nhặt tiền lẻ
Chủ đầu tư của Golf Paradise Hà Nam là CTCP Phát triển Golf Thiên Đường, có trụ sở chính tại thôn Quang Thừa, xã Tượng Lĩnh, huyện Kim Bảng, tỉnh Hà Nam được thành lập năm 2016 với vốn điều lệ 549 tỷ đồng. Công ty hoạt động chính trong lĩnh vực bất động sản và dịch vụ. Người đại diện pháp luật kiêm Chủ tịch HĐQT là bà Vũ Thị Hay.
Về tình hình kinh doanh, năm 2023, Golf Thiên Đường ghi nhận kết quả không mấy khả quan. Cụ thể, theo thông tin công bố trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), công ty ghi nhận vốn chủ sở hữu đi lùi 9 tỷ đồng, từ hơn 1.000 tỷ đồng năm trước lên xuống còn gần 991 tỷ đồng.
Dù vậy, hệ số nợ vay/vốn chủ sở hữu của công ty đã giảm đáng kể, từ 2,53 lần năm 2022 xuống còn 0,71 lần. Tương đương mức nợ vay gần 704 tỷ đồng. Đồng thời, công ty đã xoá sạch nợ trái phiếu. Trong khi năm ngoái, hệ số dư nợ trái phiếu/vốn chủ sở hữu là 1,38 lần, tương ứng 1.380 tỷ đồng.
Năm 2021, công ty thậm chí ghi nhận dư nợ trái phiếu gấp 4,88 lần vốn chủ sở hữu là 2.679 tỷ đồng và hệ số nợ vay/vốn chủ sở hữu là 7,56 lần, tương ứng mức nợ vay 4.150 tỷ đồng.
Theo dữ liệu trên HNX, Golf Thiên Đường mới chỉ phát hành duy nhất 1 lô trái phiếu mã PGCBOND.2020 vào đầu năm 2020 với kỳ hạn 10 năm do CTCP Chứng khoán Asean làm tổ chức lưu ký.
Trái phiếu trên được bảo đảm bằng tài sản, quyền và lợi ích hợp pháp hiện có và phát sinh trong tương lai từ Dự án sân golf Paraside do Golf Thiên Đường làm chủ đầu tư.
Tổng số lượng trái phiếu thuộc lô trái phiếu PGCBOND.2020 phát hành gồm 268.100 trái phiếu có giá 10 triệu đồng/trái phiếu, đồng nghĩa với việc lô trái phiếu có trị giá lên đến 2.681 tỷ đồng.
Những lần mua lại trái phiếu của Golf Thiên Đường.
Kê từ giai đoạn tháng 11/2022 đến nay, dù lô trái phiếu PGCBOND.2020 dự kiến đáo hạn tận tháng 1/2030, nhưng Golf Thiên Đường đã 7 lần mua lại trái phiếu trước hạn, qua đó tất toán toàn bộ 2.681 tỷ đồng lô trái phiếu này.
Đáng chú ý, chủ đầu tư Golf Paradise báo lỗ sau thuế hơn 9,6 tỷ đồng dù năm trước lãi ròng 86 triệu đồng và năm 2021 lãi 101,5 triệu đồng. Kết quả, tỉ suất lợi nhuận sau thuế/vốn chủ sở hữu của công ty âm 0,97%.
Nợ vay có thời điểm lên đến cả nghìn tỷ đồng, trong khi lợi nhuận chỉ quanh quẩn vài trăm triệu đồng, mức lãi cao nhất kể từ khi công bố thông tin tài chính của Golf Thiên Đường là 492 triệu đồng đặt ra một dấu hỏi lớn đối với năng lực tài chính của chủ sân golf Paradise Hà Nam.
