Chuyên gia: Chung cư Hà Nội tăng nhưng chưa tới mức "ngáo giá"

Sáng 3/4/2024, Batdongsan.com.vn tổ chức trực tuyến sự kiện công bố Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2024. Tại sự kiện, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, dù kinh tế vĩ mô còn một số rủi ro trong năm 2024, nhưng với những thông tin tích cực trong quý I như: lạm phát giảm mạnh, kinh tế Trung Quốc hồi phục, chính sách tiền tệ hỗ trợ được kéo dài, bùng nổ phát triển công nghệ mới… có thể kỳ vọng giai đoạn khó khăn nhất đã qua.

Từ tình hình kinh tế vĩ mô thế giới và trong nước, đại diện Batdongsan.com.vn chỉ ra những động lực tăng trưởng của thị trường bất động sản 2024 đến từ các yếu tố nguồn vốn bất động sản, nền tảng chính sách và tâm lý thị trường.

“Những động lực này sẽ giúp thị trường bất động sản Việt Nam tiến gần hơn đến điểm đảo chiều, dự kiến thanh khoản sẽ cải thiện hơn với khởi đầu tư loại hình chung cư”, ông Quốc Anh nói.

Giá rao bán chung cư tăng mạnh tại Hà Nội

Theo dữ liệu mới nhất được công bố tại Báo cáo thị trường quý I/2024 từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán trung bình của chung cư ở Hà Nội trong 2 tháng đầu năm nay tăng đến 17% so với cùng kỳ 2023. Trên thực tế, nhiều người mua, bán và các môi giới bất động sản cũng nhận xét giá chung cư Hà Nội đang “leo thang”. Không ít dự án có mức tăng giá trên 20% chỉ sau 1 năm.

Lọt danh sách các dự án chung cư chứng kiến giá rao bán tăng mạnh tại Hà Nội, Royal City, The Pride, Khu đô thị Mỹ Đình Sông Đà – Sudico, Sun Grand City có giá tăng 33%, Mipec Rubik 360 và Vinhomes West Point tăng 28%, Chung cư Đại Thanh tăng 27%, Seasons Avenue tăng 26%, theo dữ liệu Lịch sử giá của Batdongsan.com.vn.

Nhận xét về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng "chung cư Hà Nội chưa “ngáo giá”, sự tăng giá này đang phần nào phản ánh quan hệ cung - cầu".

Ở Hà Nội, nguồn cung chưa đủ đáp ứng nhu cầu, dẫn đến hiện tượng giá vẫn đi lên. Trong khi đó, tại Tp.HCM, giá rao bán chung cư cũng có xu hướng tăng, tuy nhiên mức tăng chỉ khoảng 4% so với cùng kỳ năm 2023. Thị trường chung cư Tp.HCM trong những năm qua đã chứng kiến nhiều đợt điều chỉnh, khiến mặt bằng giá neo ở mức cao nên giá chung Tp.HCM trong thời gian tới sẽ đi ngang hoặc biến động không quá lớn. 

Còn tại Hà Nội, ông Quốc Anh dự báo giá chung cư vẫn có thể tiếp tục tăng nếu nhu cầu vượt đỉnh cũ. Chuyên gia này phân tích dựa trên dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn: “Lượng tìm mua chung cư tại Hà Nội tăng đáng kể từ quý 2/2023, đạt đỉnh vào tháng 8/2023. Sau đó lượng người bán ra chung cư lớn khiến lực cầu giảm. Tuy nhiên, tháng 12/2023, nhu cầu tìm kiếm chung cư tăng mạnh trở lại. Đến tháng 2/2024 đã gần quay về đỉnh của tháng 8/2023”.

Ông Nguyễn Quốc Anh đưa ra khuyến nghị nhà đầu tư và người mua, bán bất động sản cần dành thêm thời gian quan sát diễn biến thị trường giai đoạn sắp tới, khi lượng cầu đang sắp chạm "điểm kháng cự".

Ông cho rằng: "Nếu mức độ quan tâm đối với chung cư trong những tháng tới vượt đỉnh của tháng 8/2023, có thể dẫn tới việc mặt bằng giá tiếp tục tăng. Tuy nhiên nếu nhu cầu hạ nhiệt, giá chung cư sẽ có sự điều chỉnh".

Thay đổi pháp lý tác động mạnh tới diễn biến thị trường

Nhìn lại thị trường bất động sản từ năm 1993 đến nay, ông Lê Bảo Long - Giám đốc chiến lược Batdongsan.com.vn chỉ ra những thông tin cho thấy, những đợt thay đổi pháp lý đều tạo ra những biến động lớn với thị trường bất động sản.

Cụ thể, năm 1993-1994, khi Quốc hội thông qua Luật đất đai 1993 và Pháp lệnh nhà ở, cho phép việc chuyển nhượng dễ dàng hơn khiến nhu cầu sở hữu nhà đất tăng cao, đẩy giao dịch trên thị trường bùng nổ. Hay năm 2005, khi bảng giá đất mới được điều chỉnh sát với giá thực tế làm chi phí giải tỏa tăng cao, các dự án gặp nhiều khó khăn…

Theo đó ông Long dự báo giai đoạn 2023-2025 thị trường bất động sản cũng trải qua nhiều đợt sửa đổi chính sách liên quan và áp dụng luật mới. Ông Lê Bảo Long cho rằng dự kiến sự thay đổi này sẽ đưa đến 4 tác động lớn với thị trường bất động sản.

Thứ nhất, thị trường sẽ gây ra tình trạng tăng giá cục bộ, trong đó giá sẽ tăng ở nhiều loại hình, số lượng và chất lượng dự án cũng tăng trưởng.

Thứ hai, sẽ có tình trạng sàng lọc các chủ đầu tư, doanh nghiệp yếu kém, hoạt động không hiệu quả thông qua việc nâng cao tiêu chuẩn về năng lực với các nhà phát triển dự án, đảm bảo dự án triển khai đúng tiến độ cam kết. Ngoài ra là việc siết chặt quy định thu tiền đặt cọc và các đợt thanh toán cho bất động sản hình thành trong tương lai.

Thứ ba, quyền lợi cho người tiêu dùng được đảm bảo tốt hơn: nhiều chính sách mới linh hoạt hơn cho người Việt Nam ở nước ngoài; đảm bảo nhiều quyền lợi hơn.

Thứ tư, hệ thống quản lý thị trường sẽ trở nên chặt chẽ hơn. Trong đó, hoạt động môi giới sẽ có mức độ kiểm soát tăng lên, hướng tới kinh doanh minh bạch. Hệ thống dữ liệu bất động sản được cam kết được xây dựng tối ưu trong quản lý thị trường.