Nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính không nên mua đất nền
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, 2024 là một năm thách thức của ngành địa ốc song cũng mở ra cơ hội để vực dậy thị trường.
Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong cho rằng, năm 2024, về tổng thể, thị trường vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc.
Ông Phong dự báo: “Phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ sẽ chuyển biến tích cực, nhiều dự án được hoàn thiện đẩy nguồn cung mới tăng lên. Chủ đầu tư cũng điều hướng cơ cấu sản phẩm để phát triển phù hợp với nhu cầu thị trường. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở thương mại cao cấp sức phục hồi sẽ chậm hơn do nhu cầu thực chưa thể đột biến. Dự kiến năm 2024, nhiều chủ đầu tư sẽ hạn chế phát triển dòng sản phẩm này”.
Phân khúc chung cư được dự báo tiếp tục tăng giá (Ảnh minh họa).
Trong báo cáo mới đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, phân khúc căn hộ chung cư tại các thành phố lớn vẫn duy trì đà tăng, thiết lập mặt bằng giá mới, vượt xa thu nhập của đại đa số người dân. Theo dự báo của đơn vị này, trong năm 2024, giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng khoảng 3-8% do nguồn cung trong ngắn hạn vẫn chưa được giải quyết.
TS.Nguyễn Văn Đính- Chủ tịch VARS cho rằng, nguồn cung mới khan hiếm khiến thị trường thiếu tính cạnh tranh, doanh nghiệp bất động sản có dự án chung cư mở bán giai đoạn này là "vua", chủ đầu tư sẽ tiếp tục giữ giá cao để tối đa hóa lợi nhuận. Điểm thuận lợi nữa là cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá chung cư cao hơn nữa.
Trái ngược với phân khúc chung cư, sự sụt giảm về mức giá và thanh khoản của sản phẩm đất nền, biệt thự, shophouse, liền kề, nhà phố khiến nhà đầu tư ngao ngán. Theo đó, các ông Nguyễn Văn Đính lưu ý, đất nền không phải là kênh đầu tư hấp dẫn trong năm 2024.
Theo phân tích của chuyên gia kinh tế, TS.Nguyễn Minh Phong, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua có quy định mới về siết chặt hoạt động phân lô bán nền khiến mức độ quan tâm của người mua tiếp tục sụt giảm. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, cùng với thanh khoản xuống thấp trong năm 2023 khiến phân khúc này khó có thể đảo chiều.
Vị chuyên gia này khuyến cáo, nếu nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính thì chưa nên tham gia phân khúc đất nền ở thời điểm này; với những nhà đầu tư lớn và có dòng tiền khỏe thì có thể chắt lọc, tìm kiếm cơ hội.
Phân khúc chung cư đánh vào nhu cầu thực
Nhìn nhận ở góc độ nhà đầu tư, chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Đực cho rằng: “Thời gian qua, phân khúc chung cư ở các thành phố lớn như Tp.HCM, Hà Nội vẫn giữ giá là do cung không đủ cầu, căn hộ chung cư thường nằm ở vị trí trung tâm thuận tiện về đi lại, tiên nghi mọi mặt.
Từ nhiều năm nay, theo quy luật, giá chung cư tương đối bình ổn, không bị thổi bong bóng như biệt thự, nhà phố, đất nền vùng ven… Chính vì thế, giá chung cư có lên thì lên chậm, theo ước tính của tôi là khoảng 5%/năm, hiếm có chung cư nào mà lợi nhuận tăng 10%. Bởi, chúng tôi đã tham gia đầu tư ở phân khúc này, sau khi hạch toán từ tiền đất, tiền xây dựng, chi phí nhân công…có thể nhìn ra mức lời của chủ đầu tư thu về là bao nhiêu”.
Lý giải thêm giá chung cư đang neo cao, ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, mấy năm qua, Nhà nước siết chặt đất công (các dự án nhà đã bị chậm lại vì phần lớn chung cư xây dựng trên đất công-PV) nên nhiều dự án dở dang, không thể triển khai được; thủ tục hành chính kéo dài, phụ thuộc vào nhiều khâu của các sở, ban ngành cho nên đã xảy ra tình trạng khan hiếm dự án.
Nhận định chung về bức tranh bất động sản, TS.Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, thị trường địa ốc sẽ hồi phục vào quý I/2024 là điều hoàn toàn có thể xảy ra. Đây cũng là thời điểm thuận lợi để nhà đầu tư đưa ra quyết định mua bán do khi đó lãi suất giảm, giá bất động sản được điều hòa về mức hợp lý.
Theo nhận định của TS.Cấn Văn Lực, mặc dù thị trường bất động sản còn rất nhiều khó khăn trong năm 2024 song qua nghiên cứu, đánh giá thì phân khúc căn hộ chung sẽ ít bị ảnh hưởng nhất bởi các tác động tiêu cực, vẫn neo ở mức cao vì phân khúc này phục vụ nhu cầu ở thực. Giá chung cư thời điểm này thiết lập mặt bằng giá mới cũng do sự mất cân đối và khan hiếm nguồn cung.
Nói về cơ hội đầu tư, các chuyên gia cho rằng, khi đầu tư vào các căn hộ chung cư thì lợi thế nhất của sản phẩm này là dễ dàng cho thuê lại và mức giá ổn định, thậm chí cho thuê với mức giá cao bời phân khúc này có lợi thế về không gian sống, tiện ích về cơ sở vật chất, hạ tầng tốt hơn so với nhà mặt đất, nhà phố…Do vậy, người đi thuê nhà sẽ ưu tiên lựa chọn thuê nhà chung cư. Như vậy, lợi nhuận đầu tư vào chung cư cũng tăng hơn các loại hình khác.
Theo khuyến nghị của ông Nguyễn Văn Đực “khi mà bất cứ một giá trị nào lên từ từ thì khi xuống cũng xuống từ từ. Phân khúc chung cư là đánh vào nhu cầu thực của người mua và giá cũng tương đối thật. Nếu có bị thổi giá, tối đa là 20-30%, vì vậy khi giảm tương ứng 20-30%. Do vậy, việc đầu tư căn hộ chung cư phụ thuộc vào thời điểm, thời gian đầu tư”.
Dù có nhiều yếu tố mang lại lợi nhuận, nhưng vị chuyên gia này khuyến cáo, việc nhà đầu tư mua căn hộ tại các dự án chung cư hình thành trong tương lai cũng có rủi ro, chủ đầu tư hoàn thành dự án chậm tiến độ, dẫn đến người mua bị “ngâm vốn” trong dự án một khoảng thời gian dài.
Theo số liệu về thị trường bất động sản quý III/2023 của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội, giá bán trung bình của căn hộ mở bán mới trên thị trường sơ cấp tăng (gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm) và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2. Bộ Xây dựng đánh giá, việc tăng giá này là do lượng nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo, trên 90%. Thêm với đó, một số chủ đầu tư, doanh nghiệp địa ốc có động thái tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn.
Tại Tp.HCM, giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ đạt hơn 60 triệu đồng/m2. Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình căn hộ đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý II.
N.Giang
