Công ty cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô - Chủ đầu tư Khu nghỉ dưỡng và Nhà ở cao cấp The Empire (gọi tắt là Công ty Thành Đô) vừa thông báo chấm dứt chi trả thu nhập cam kết lợi nhuận condotel với khách hàng tại dự án Cocobay Đà Nẵng từ 1/1/2020.
Lý do được Công ty Thành Đô nêu ra là do khung pháp lý của loại hình Condotel đến nay vẫn chưa được quy định cụ thể bởi các cơ quan chức năng, hoạt động kinh doanh bất động sản loại hình này vẫn còn nhiều bất cập, thủ tục pháp lý tại địa phương còn nhiều vướng mắc... Do đó, Công ty Thành Đô không thể thực hiện được chi trả lợi nhuận cam kết như đã hứa trong hợp đồng. Điều này đồng nghĩa với việc đẩy khách hàng vào tình thế khó khăn.
Nhiều khách hàng bỏ tiền đầu tư ở dự án Cocobay Đà Nẵng điếng người khi bất ngờ nhận được thông báo chấm dứt trả cam kết lợi nhuận theo hợp đồng đã ký kết với khách từ ngày 1/1/2020.
Trước vấn đề nổi cộm liên quan đến sự việc trên, trao đổi với phóng viên báo Người Đưa Tin, Luật sư Trương Anh Tú (Chủ tịch Công ty TAT Law firm, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) bày tỏ những quan điểm, những nội dung xoay quanh câu chuyện khung pháp lý của loại hình căn hộ khách sạn Condotel hiện nay.
Thưa Luật sư, ông có thể nói rõ hơn về thể thức hoạt động của Condotel hiện nay thực chất gì?
Đầu tiên chúng ta phải thống nhất khái niệm condotel, bởi condotel là phòng khách sạn được xây dựng theo kết cấu của căn hộ chung cư, phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch. Khi khái niệm này được thống nhất và thừa nhận chung thì mọi hành vi, quan điểm, luật pháp sẽ được xây dựng trong khuôn khổ của nó.
Sẽ không phát sinh rủi ro cho xã hội và người dân nếu chủ sở hữu khách sạn hay một doanh nghiệp thuê lại condotel để kinh doanh theo quy định. Khi xây dựng quy phạm pháp luật theo hướng thừa nhận condotel là một tài sản, một sản phẩm bất động sản sẽ có nhiều hệ lụy.
Hiện nay, các dự án Condotel tập trung tại các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Sầm Sơn, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Phú Quốc... Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc được đánh giá là 3 địa bàn đang phát triển nóng. Đây là những khu vực đắc địa ngành du lịch phát triển mạnh mẽ nhất trong cả nước, thu hút lượng lớn khách du lịch do đó trở thành điều kiện tiên quyết để tạo ra lợi nhuận cho các chủ sở hữu Condotel.
Condotel đang tồn tại những vấn đề chưa được rõ ràng về nhất là về hành lang pháp lý và sự mập mờ của các chủ đầu tư khiến cho nhiều khách hàng phải đối mặt với nhiều nguy cơ rủi ro khi kinh doanh. Luật sư đánh giá việc này như thế nào?
Trước hết, chúng ta cần phải hiểu rằng, thị trường bất động sản bao gồm đất nền, nhà biệt thự, nhà liền kề, chung cư, đất thổ cư… Nếu xét thị trường bất động sản chỉ bao gồm các cấu thành này thì rõ ràng hành lang pháp lý của Condotel sẽ không ảnh hưởng gì. Bởi Condotel thực chất là một sản phẩm du lịch, là một hoạt động nghỉ dưỡng, một hoạt động lưu trú khách sạn, một trong những dịch vụ của ngành du lịch.
Chúng ta cần tách bạch Condotel không phải là một sản phẩm bất động sản thì cơ chế chính sách pháp luật của Nhà nước với sản phẩm này sẽ không tác động ảnh hưởng đến thị trường.Tuy nhiên, bấy lâu này, người ta vẫn đang đánh tráo khái niệm khiến chúng ta hiểu lầm.
Nếu thừa nhận condotel là một bất động sản, một sản phẩm trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì mặc nhiên phải cấp “sổ hồng”, để xác nhận quyền sở hữu tài sản nhà ở lâu dài cho người sở hữu, phù hợp với quy hoạch về nhà ở, đất ở cũng như quản lý khu dân cư. Thực tế, Luật Đất đai chỉ quy định chung về chế độ, thời hạn sử dụng đất đối với công trình thương mại, dịch vụ, mà chưa có quy định riêng đối với Condotel. Do đó, trong thực tế đã xảy ra những khó khăn, vướng mắc liên quan đến chế độ sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận loại hình bất động sản này. Trong khi đó, các chế tài xử lý hành vi vi phạm cũng chưa có quy định cụ thể.
Vậy phải chăng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở (sổ đỏ, sổ hồng) cho các dự án Condotel là không cần thiết?
Về cấp giấy chứng nhận đối với loại hình bất động sản này, đa số trường hợp tổ chức, cá nhân mua Condotel đều được cấp giấy chứng nhận sở hữu có thời hạn. Tuy nhiên, tại một số địa phương đã cấp giấy chứng nhận sở hữu lâu dài đối với condotel không đúng quy định của Luật Đất đai.
Nếu cấp sổ hồng cho các căn hộ condotel thì việc này sẽ phá hỏng tổng thể quy hoạch của địa phương, ảnh hưởng rất lớn đến công tác quản lý, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hạ tầng và dân cư sau này. Bản chất của đầu tư condotel là kinh doanh dịch vụ du lịch, do đó phải khẳng định loại đất sử dụng để xây condotel là đất dịch vụ, thương mại và không thể biến nó thành đất ở.
Những rủi ro khi người dân đầu tư vào loại hình này là gì, thưa ông?
Có nhiều rủi ro tồn đọng. Có thể kể đến những tiềm ẩn nguy cơ như phát sinh tranh chấp nếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho các căn hộ Condotel trong khi các căn hộ này lại sử dụng với mục đích để ở và có sự ràng buộc rất lớn với chủ đầu tư nên dễ nảy sinh tranh chấp. Tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua trong quá trình quản lý sử dụng về chi phí quản lý. Những rủi ro khi phân định sở hữu chung sở hữu riêng giữa chủ đầu tư và người mua Condotel.
Ngoài ra, thực tế sẽ còn tiềm ẩn những rủi ro khi chủ đầu tư sử dụng căn hộ để thế chấp ngân hàng mà không có khả năng thanh toán nợ, những rủi ro phát sinh khi chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về lợi nhuận.
Luật sư nghĩ sao về quyền lợi của khách hàng sẽ được giải quyết như thế nào sau vụ việc Condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng?
Quyền lợi của khách hàng là một câu hỏi rất lớn với loại hình Condotel hiện nay. Tôi đã từng ví những sản phẩm của Condotel hiện nay là “bãi rác khổng lồ” mà xã hội phải đối mặt và giải quyết, và bây giờ không có giải pháp hoàn hảo khi mà chúng ta giải quyết các vấn đề của Condotel.
Những "đống rác" mà chúng ta hiện có, trong tương lai chúng ta sẽ phải đối mặt với hàng trăm đống rác mới nếu như chúng ta sửa 4 luật là Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng để chiều nhóm lợi ích về Condotel, nếu sửa luật thì điều đó sẽ tạo ra những bất cập và hệ lụy sau này.
Xin cảm ơn những chia sẻ, trao đổi của luật sư!
Thu Huyền
