Trải qua quý I/2023, các doanh nghiệp bất động sản lần lượt báo cáo kết quả kinh doanh tương đối trầm lắng với doanh thu trượt dốc, nhiều doanh nghiệp thậm chí còn báo lỗ ngay quý đầu năm.
Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, số lượng doanh nghiệp giải thể, ngừng kinh doanh có thời hạn trong 3 tháng đầu năm lần lượt là 341 doanh nghiệp (tăng 30,2%) và 1.816 doanh nghiệp (tăng 60,7%) so với cùng kỳ năm trước. Tương ứng mỗi ngày có gần 4 doanh nghiệp bất động sản giải thể.
Bên cạnh đó, các cơ chế của ngân hàng về việc hạ lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản dù đã được ban hành nhưng vẫn chưa đủ độ “ngấm”. Chưa kể với ngành đặc thù như bất động sản, doanh nghiệp luôn phải sử dụng đòn bẩy tài chính cao nên chi phí để trả lãi vay nhiều khi đã bào mòn mọi lợi nhuận của doanh nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh thị trường khó.
Tiêu biểu có thể kể đến CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland - HoSE: NVL) khi trong quý I/2023 ghi nhận phải bỏ ra 1.508 tỷ đồng tiền lãi vay, tương ứng mỗi ngày “đại gia” địa ốc này phải chi 16,7 tỷ đồng trả lãi.
Trong khi đó, doanh thu thuần của Novaland trong quý I/2023 chỉ đạt 604 tỷ đồng, như vậy nguyên tiền trả lãi vay của Novaland đã cao gấp 2,5 lần doanh thu của công ty. Đây có thể là một trong những nguyên do khiến công ty này báo lỗ 377 tỷ đồng trong kỳ - lần đầu tiên lỗ quý kể từ khi niêm yết cuối năm 2016.
Tính đến cuối tháng 3/2023, Novaland có nợ phải trả là 211 tỷ đồng, giảm nhẹ so với đầu năm. Trong đó vay tài chính đạt 62.731 tỷ đồng, giảm 2,9% so với cuối năm 2022 và giảm 10% so với cùng kỳ. Cơ cấu nợ ngân hàng 9.220 tỷ đồng, nợ trái phiếu 43.896 tỷ đồng (một nửa trong số này là trái phiếu ngắn hạn) và nợ bên thứ ba là 10.219 tỷ đồng.
Tiền lãi vay cả nghìn tỷ ăn mòn lợi nhuận của nhiều "đại gia" địa ốc.
Đứng đầu trong việc chi trả tiền lãi vay cao chót vót phải kể đến Tập đoàn Vingroup – CTCP (HoSE: VIC) với 2.972 tỷ đồng lãi vay, tăng 83% so với cùng kỳ năm trước.
Với khoản nợ phải trả tính đến ngày 31/3/2023 đạt 460.565 tỷ đồng, mỗi ngày tập đoàn của ông Phạm Nhật Vượng đang phải chi ra hơn 33 tỷ đồng để trả lãi.
Nằm trong hệ sinh thái của Vingroup, CTCP Vinhomes (HoSE: VHM) trong quý I/2023 cũng ghi nhận đã chi ra 568 tỷ đồng để trả lãi vay.
Vinhomes đang có 217.204 tỷ đồng nợ phải trả tại cuối quý I/2023, tăng nhẹ so với cuối năm ngoái và gấp 2,2 lần so với cùng kỳ. Trong đó, tổng nợ vay của Vinhomes đạt 39.699 tỷ đồng, cụ thể, nợ ngân hàng 16.873 tỷ đồng; nợ trái phiếu là 9.824 tỷ đồng, và nợ các đối tác là 8.791 còn lại là nợ dài hạn ngân hàng đến hạn trả và nợ dài hạn từ các bên liên quan.
Với khối nợ như trên, doanh nghiệp địa ốc này mỗi ngày phải bỏ ra 6,3 tỷ đồng để trả tiền lãi cho các khoản vay.
Tuy nhiên, công ty bất động sản này trong quý I/2023 đang có doanh thu thuần tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ, đạt 29.298 tỷ đồng và 11.922 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng gấp hơn hai lần cùng kỳ năm trước.
Với mức doanh thu và lợi nhuận như trên, khả năng trả lãi của Vinhomes hoàn toàn ở trong tầm kiểm soát của doanh nghiệp.
Đối với Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP (Becamex, HoSE: BCM) ghi nhận quý I/2023 phải chi trả 468 tỷ đồng lãi vay, con số này tương ứng bằng 59% doanh thu của doanh nghiệp.
Sau khi khấu trừ đi mọi chi phí, Becamex vừa báo lãi hợp nhất quý I/2023 đạt 74 tỷ đồng. Kết quả này đã giảm 81% so với cùng kỳ trong bối cảnh chi phí vốn cao và lợi nhuận từ công ty liên doanh liên kết giảm.
Tại thời điểm ngày 31/3/2023, nợ phải trả của Becamex đang dừng ở mức 30.627 tỷ đồng, tăng nhẹ so với đầu năm, dư nợ tài chính ở mức 16.487 tỷ đồng. Với 5.640 tỷ đồng các khoản vay nợ ngắn hạn được ghi nhận sau quý I/2023, việc có quá ít tiền mặt (chỉ 840 tỷ đồng) cho thấy áp lực cơ cấu nợ của Becamex là không hề nhỏ.
Đặc biệt với phân khúc bất động sản công nghiệp, việc phát triển đòi hỏi nguồn vốn tương đối cao để đảm bảo yêu cầu phát triển trong giai đoạn đầu. Hơn nữa, thời gian sử dụng vốn mảng này cũng như thời gian thu hồi vốn đầu tư dài hơn bất động sản nhà ở và bất động sản thương mại.
Một doanh nghiệp khác có phần tiền lãi vay cũng cao gần tương đương với doanh thu có thể kể đến CTCP Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR). Trong kỳ, doanh nghiệp này đã chi trả 153 tỷ đồng tiền lãi vay trước bối cảnh doanh thu cả quý chỉ đạt 192 tỷ đồng, tương đương tiền lãi vay bằng 79% tổng doanh thu thuần.
Trong kỳ, lợi nhuận sau thuế của Phát Đạt chỉ ghi nhận vỏn vẹn 22 tỷ đồng, là lợi nhuận quý thấp nhất kể từ năm 2018 tới nay, nếu ngoại trừ quý IV/2022 lỗ 229 tỷ đồng.
Phát Đạt giải thích kết quả yếu kém của quý I/2023 là do tình hình khó khăn chung của thị trường, đặc biệt là ngành bất động sản, khiến việc đầu tư kinh doanh các dự án bất động sản không thuận lợi. Ngoài ra, việc tái cơ cấu danh mục đầu tư của công ty cũng là yếu tố gây ảnh hưởng.
Với việc phải trả từ trăm cho đến hàng nghìn tỷ đồng lãi vay trong bối cảnh thị trường suy giảm, thanh khoản kém và doanh thu đi lùi đã đặt ra bài toán khó cho doanh nghiệp bất động sản hiện nay.
