"Đang thiếu vai trò của các tổ chức tư vấn xác định giá đất”

Phát biểu tại Hội thảo góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với chủ đề "Hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai và phát triển thị trường quyền sử dụng đất” diễn ra sáng ngày 18/10, PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Trưởng Bộ môn Luật Đất đai Đại học Luật Hà Nội đánh giá pháp luật hiện hành về thẩm quyền định giá đất đã bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập, không phản ánh tính khách quan của hoạt động này mà thể hiện sự can thiệp và chi phối sâu của chủ thể quản lý. Theo đó, tính định hướng thị trường trong định giá đất bị hạn chế rất nhiều.

Do đó, PGS.TS. Nguyễn Thị Nga cho rằng vấn đề này cần phải được nhận diện một các trung thực, khách quan, đúng đắn để có định hướng sửa đổi một các toàn diện, phù hợp và đúng đắn trong Luật Đất đai sửa đổi trong thời gian tới, nhằm hiện thực hóa có hiệu quả tinh thần của Nghị Quyết 18/NQ-TW.  

Chỉ rõ những bất cấp trong pháp luật hiện hành, chuyên gia này cho rằng hiện nay quy định không thống nhất giữa thẩm quyền tập thể và thẩm quyền cá nhân và phân cấp, phân quyền trong việc phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 3, Điều 114, Luật Đất đai năm 2013 hoặc tại Điều 4, Nghị định 45/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1, Điều 2, Nghị định số 135/2016/NĐ-CP) thì giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định và không có bất kỳ quy định nào cho phép UBND được phân cấp, phân quyền cho cơ quan, cá nhân có thẩm quyền nào khác.

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 3, Điều 1, Thông tư 332/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính thì thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất thuộc về Chủ tịch UBND cấp tỉnh và Thông tư này còn tùy tiện quy định cho phép Chủ tịch UBND cấp tỉnh được ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch UBND cấp huyện để phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất.

“Điều này khiến nảy sinh ra tình trạng mỗi địa phương hiểu một cách khác nhau trong quyết định giá đất, có địa phương là ông Chủ tịch UBND tỉnh quyết, còn có địa phương lại do tập thể UBND tỉnh quyết sách tập thể”, PGS.TS. Nguyễn Thị Nga cho biết.

Thứ hai, bà Nga cho rằng cần phân rõ thẩm quyền phê duyệt giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân.

Theo đó, quy định hiện nay thu hồi đất sẽ được bồi thường bằng đất hoặc bằng tiền tuy nhiên dường như bồi thường đất bằng đất là không có, đó là một quy định trên giấy vì thực tế làm gì còn quỹ đất nông nghiệp để bồi thường, do đó hầu như là bồi thường bằng tiền. Tuy nhiên theo quy định hiện hành việc định giá đất nhằm làm cơ sở cho bồi thường chỉ nêu chung chung là “do UBND cấp có thẩm quyền thu hồi đất quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”.

“Quy định nêu trên chưa cho thấy rõ ràng và rành mạch về cấp có thẩm quyền quyết định giá đất bồi thường là UBND cấp tỉnh hay UBND cấp huyện, các cấp đó quyết định trong trường hợp cụ thể nào. Để cụ thể và tránh sự hiểu lầm, Luật cần quy định rõ thẩm quyền của UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện trong từng trường hợp cụ thể”, bà Nga đánh giá.

Theo đó, chuyên gia này đề xuất phân cấp theo hướng UBND cấp tỉnh quyết định giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thu hồi đất của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, chủ thể sử dụng đất có yếu tố nước ngoài. Còn UBND cấp huyện xác định, thẩm định về phê duyệt giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.

Thứ ba, theo PGS.TS. Nguyễn Thị Nga, Luật Đất đai hiện hành cho phép cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Tuy nhiên, có địa phương cho rằng đó là quyền nên họ được lựa chọn sử dụng hoặc không sử dụng dịch vụ tư vấn giá.

Mặt khác, giá đất do tổ chức tư vấn giá chuyên nghiệp đưa ra chưa thực sự đảm bảo chất lượng và độ tin cậy do không thoát khỏi được sự chi phối của Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

“Chuyên môn hóa việc tư vấn định giá là hoàn toàn đúng đắn. Nhưng vấn đề giá đất phải được định đúng với giá trị thị trường của nó không chỉ phụ thuộc vào phương pháp, nghiệp vụ thẩm định giá mà còn phụ thuộc vào độ chuẩn xác của dữ liệu đất đai đầu vào, trong đó có thông tin thị trường”, bà Nga cho biết.

Bà Nga cũng cho rằng hiện nay việc thẩm định giá đất và quyết định khung đất còn thiếu bám sát yếu tố thị trường. “Sở Tài nguyên & Môi trường là cơ quan tham mưu, UBND cấp tỉnh lại quyết định thì không đảm bảo tính độc lập vì hai cơ quan này tuy khác nhau nhưng cơ bản là một, rõ ràng đang thiếu vai trò của các tổ chức tư vấn xác định giá đất”, bà Nga đánh giá.

Theo đó bà Nga cho rằng cấn hướng tới việc bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, nâng cao vai trò của tổ chức tư vấn xác định giá đất, các định giá viên. Trong đó cần quan tâm đến việc đào tạo, nâng cao năng lực và đạo đức của các định giá viên, hướng tới chuẩn hóa, cấp chứng chỉ hành nghề, đặc biệt phải tránh việc “các tổ chức tư vấn trở thành “sân sau” của chính quyền địa phương”. 

Ngoài ra, PGS.TS. Nguyễn Thị Nga cũng cho rằng cần bổ sung thêm vai trò của cơ quan tài chính mà trước hết là Sở Tài chính trong quá trình định thẩm định giá, quyết định khung giá đất chứ không thể duy trì trạng thái “độc quyền” của Sở Tài nguyên & Môi trường. 

Cũng theo bà Nga, thực hiện tinh thần đặt ra trong Nghị Quyết 18, Dự thảo Luật Đất đai 2013 sửa đổi đã có nhiều sự thay đổi về các quy định về giá đất và chính sách tài chính về đất đai. Theo đó, điểm nổi bật là bỏ khung giá đất của Chính Phủ, chỉ sử dụng Bảng giá đất và Giá đất cụ thể để điều tiết nguồn lợi từ đất đai. Định giá đất được tiếp cận gần hơn với nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, nhiều quy định vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập, vẫn thể hiện sự can thiệp sâu bởi ý chí chủ quan của cơ quan công quyền, đặc biệt là vấn đề định giá đất và thẩm quyền định giá đất.