Hiện nay điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân được chia làm 2 trường hợp chính: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Theo đó, điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai hiện hành không phân biệt thời gian sử dụng đất là bao lâu; chỉ cần đáp ứng đủ điều kiện theo từng trường hợp như trên sẽ được cấp Giấy chứng nhận.
Khi đủ điều kiện thì hộ gia đình, cá nhân phải chuẩn bị hồ sơ và thực hiện theo thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để được cấp sổ.
Có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Theo Điều 137 Luật Đất đai số 31/2024/QH15, căn cứ vào nghĩa vụ tài chính thì điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất được chia thành hai nhóm sau:
Nhóm 1: Không phải nộp tiền sử dụng đất.
Căn cứ Điều 137 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu thuộc một trong các trường hợp dưới đây:
(1) Sử dụng đất ổn định và có một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất lập trước 15/10/1993 mà giấy tờ đó đứng tên người đang sử dụng đất, cụ thể là:
Các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cơ quan thẩm quyền cấp trong khi thực hiện theo chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam hoặc Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Một trong các giấy tờ quyền sử dụng đất được cơ quan thẩm quyền của chế độ cũ cấp, gồm: Văn tự đoạn mãi có chứng nhận của cơ quan chế độ cũ; Bằng khoán điền thổ; Văn tự mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế nhà ở mà gắn với đất có chứng nhận của cơ quan chế chế độ cũ; Bản di chúc/giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được chứng nhận bởi cơ quan thuộc chế độ cũ; Giấy phép hợp thức hoá kiến trúc được cấp bởi cơ quan thuộc chế độ cũ; Giấy phép cho xây cất nhà ở; Bản án của Toà án chế độ cũ đã có hiệu lực.
Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất tạm thời được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền hoặc có tên ở trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính.
Giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất được UBND cấp xã xác nhận đã sử dụng đất trước 15/10/1993.
Sổ mục kê, sổ kiến điền được lập trước 18/12/1980 mà có tên của người sử dụng đất.
Một trong các giấy tờ được lập khi thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980, gồm có: Bản tổng hợp về các trường hợp sử dụng đất hợp pháp được lập bởi UBND cấp xã/Hội đồng ruộng đất cấp xã/cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, tỉnh; Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã có xác định người sử dụng đất là hợp pháp; Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất; Giấy tờ chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất được cấp bởi UBND cấp xã, huyện, tỉnh.
Giấy tờ kê khai, đăng ký nhà cửa được UBND cấp xã, huyện, tỉnh xác nhận, trong đó ghi diện tích đất có nhà.
Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ chiến sĩ để là nhà ở theo Chỉ thị 282/CT-CP ngày 11/7/1991 và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để làm nhà ở của cán bộ chiến sĩ trong quy hoạch đất quốc phòng, đồng thời đã được phê duyệt tại thời điểm được giao đất.
Dự án/văn bản/danh sách về di dân để đi xây dựng khu kinh tế mới, tái định cư được UBND cấp huyện, tỉnh hoặc được cơ quan thẩm quyền phê duyệt và có tên của người sử dụng đất.
Giấy tờ có nội dung thể hiện quyền sở hữu nhà ở, công trình; Giấy tờ về xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được UBND cấp huyện, tỉnh hoặc cơ quan quản lý về nhà ở, xây dựng cho phép/chứng nhận.
Giấy tờ về việc tạm giao đất của UBND cấp huyện, tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được phê duyệt bởi UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp trước 01/7/1980 hoặc được phê duyệt, chấp thuận bởi UBND cấp huyện, tỉnh.
Giấy tờ của cơ quan thẩm quyền về giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí cho cán bộ, công nhân tự làm nhà ở/xây dựng nhà ở để phân/cấp cho cán bộ và công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách của Nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân tự đóng góp để xây dựng.
Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất trước 15/10/1993 do UBND cấp tỉnh quy định.
(2) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà có giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh về giao đất để làm nhà ở/nhà ở kết hợp sản xuất nông, lâm nghiệp trước 01/7/2004 thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất (khoản 2 Điều 137 Luật Đất đai 2024).
(3) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà có một trong các loại giấy tờ sau thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất (khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai 2024):
Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất/tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất.
Giấy tờ thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Nhóm 2: Có thể phải nộp tiền sử dụng đất và các khoản tiền khác
Theo quy định tại khoản 4, 5, 6, 7 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/8/2024 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận, trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp theo quy định.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có một trong các giấy tờ thuộc nhóm 1 mà trên Giấy chứng nhận ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất nhưng đến trước ngày 01/8/2024 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Hộ gia đình, cá nhân có bản sao của một trong các loại giấy tờ nêu tại nhóm 1 và nhóm 2 nêu trên mà bản gốc đã bị thất lạc và cơ quan Nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ về việc cấp giấy tờ này, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận sử dụng ổn định, không tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Lưu ý: Trường hợp người sử dụng đất chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai thì phải nộp theo thông báo của cơ quan thuế khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
Hay nói cách khác, chỉ khi có chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính chứng minh là đã nộp thì mới không phải nộp tiền.
Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Bên cạnh trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà có một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất là căn cứ để được cấp Giấy chứng nhận thì nhiều trường hợp sử dụng đất mà không có giấy tờ thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận.
Theo Điều 138 Luật Đất đai 2024, căn cứ vào nghĩa vụ tài chính thì điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất được chia thành hai nhóm sau:
Nhóm 1: Không phải nộp tiền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp được giao đất không đúng thẩm quyền vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận mà không phải nộp tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
* Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước 18/12/1980, được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp:
Đất có nhà ở/nhà ở và công trình để phục vụ cho đời sống, nếu diện tích của thửa đất bằng/lớn hơn hạn mức được công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng với hạn mức công nhận đất ở, đồng thời không phải nộp tiền sử dụng đất.
Đất có nhà ở/nhà ở và công trình để phục vụ cho đời sống, nếu diện tích của thửa đất nhỏ hơn so với hạn mức được công nhận đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ tiện tích của thửa đất đó, đồng thời không phải nộp tiền sử dụng đất.
Đối với phần diện tích thửa đất còn lại sau khi xác định công nhận đất ở thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất. Nếu hiện trạng sử dụng đất là đất nông nghiệp thì sẽ được công nhận là hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
* Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ 18/12/1980 - trước 15/10/1993, được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp:
Đất có nhà ở/nhà ở và công trình để phục vụ cho đời sống, nếu diện tích của thửa đất bằng/lớn hơn hạn mức được công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng với hạn mức công nhận đất ở, đồng thời không phải nộp tiền sử dụng đất.
Đất có nhà ở/nhà ở và công trình để phục vụ cho đời sống, nếu diện tích của thửa đất nhỏ hơn so với hạn mức được công nhận đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ tiện tích của thửa đất đó, đồng thời không phải nộp tiền sử dụng đất.
Đối với phần diện tích thửa đất còn lại sau khi xác định công nhận đất ở thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất. Nếu hiện trạng sử dụng đất là đất nông nghiệp thì sẽ được công nhận là hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
* Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng giao đất nông nghiệp mà đã sử dụng đất ở, phi nông nghiệp trước 01/7/2014 mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng giao đất nông nghiệp mà đã sử dụng đất ở, phi nông nghiệp trước 01/7/2014 mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất, có đăng ký thường trú tại địa phương thuộc khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn, được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận, và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Nhóm 2: Có thể phải nộp tiền sử dụng đất và các khoản tiền khác
Hộ gia đình, cá nhân không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp được giao đất không đúng thẩm quyền vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
* Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước 18/12/1980, được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp:
Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở/nhà ở và công trình để phục vụ cho đời sống lớn hơn hạn mức được công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức.
Thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ theo diện tích thực tế đã sử dụng, hình thức được công nhận như đối với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Đối với phần diện tích thửa đất còn lại sau khi xác định công nhận đất ở thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất. Nếu hiện trạng sử dụng đất là đất phi nông nghiệp thì sẽ được công nhận là hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.
* Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ 18/12/1980 - trước 15/10/1993, được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp:
Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở/nhà ở và công trình để phục vụ cho đời sống lớn hơn hạn mức được công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức.
Thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ như đối với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Đối với phần diện tích thửa đất còn lại sau khi xác định công nhận đất ở thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất. Nếu hiện trạng sử dụng đất là đất phi nông nghiệp thì sẽ được công nhận là hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.
* Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ 15/10/1993 - trước 01/7/2014, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định, cụ thể gồm:
Thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống, nếu diện tích thửa đất bằng/lớn hơn hạn mức giao đất thì được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đã xây dựng lớn hơn hạn mức được công nhận thì công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng.
Thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống, nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở thì được công nhận toàn bộ diện tích thửa đất là đất ở.
Thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ như đối với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Đối với phần diện tích thửa đất còn lại sau khi xác định công nhận đất ở thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất. Nếu hiện trạng sử dụng đất là đất phi nông nghiệp thì sẽ được công nhận là hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.
T.M
