Đất "xen kẹt" có được bồi thường theo khung giá đất quy định không?

Không phải đất "xen kẹt" nào cũng có thể chuyển đổi thành đất ở

Theo luật Đất đai 2013 không có các quy định pháp lý về khái niệm "đất xen kẹt". Loại đất này có thể được hiểu là đất ao, vườn, đất nông nghiệp (chưa được công nhận là đất ở) nằm trong khu dân cư, hoặc đất dư sau quy hoạch. Đất xen kẹt gồm ba loại đất vườn, ao liền kề với đất ở; đất vườn ao, xen kẹt trong khu dân cư; đất nông nghiệp được giao nằm xen kẹt trong khu dân cư.

Theo Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở (đất phi nông nghiệp) phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Để có thể chuyển đổi sang đất ở, phải có đầy đủ ba điều kiện sau:

Thứ nhất, đất không thuộc diện vi phạm quy hoạch, không thuộc diện lấn chiếm, đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất nông nghiệp do hợp tác xã và các tổ chức đang quản lý giao cho các hộ gia đình xã viên sử dụng.

Thứ hai, mảnh đất đó hiện đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp, khiếu kiện; có diện tích đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở (tùy thuộc vào mỗi địa phương nơi có đất quy định).

Thứ ba, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt pháp luật về đất đai ở địa phương, có văn bản cam kết bàn giao cho các tổ chức quản lý chuyên ngành phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, di tích lịch sử văn hóa, công trình an ninh quốc gia, thoát lũ.; bàn giao cho UBND xã phường, thị trấn diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch, lối đi chung; nộp nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Pháp luật về đất đai quy định đất lấn chiếm hay đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất đều bị coi là tài sản không hợp pháp và không có quyền mua bán, chuyển nhượng hay thế chấp. Tất cả các hình thức giao dịch trên các mảnh đất không có giấy tờ đều được xem là trái pháp luật và không được công nhận.

Căn cứ theo Điều 69, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013, trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

Hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm: Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Sau đó, trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Trong trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Sau khi nắm được kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp quận/huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, bạn cần nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất đến cơ quan tài nguyên và môi trường và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Đất "xen kẹt" có được bồi thường khi bị thu hồi không?

Hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã trình Chính phủ bản dự thảo bảng giá đất giai đoạn 2020 – 2024 với đề xuất tăng từ 20 – 30% tùy vào từng khu vực. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm/lần và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ.

Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; Tính thuế sử dụng đất; Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Đến thời điểm hiện tại, chưa có văn bản nào quy định rõ về hệ số bồi thường đối với đất xen kẹt khi bị thu hồi, mà chỉ thực hiện theo hình thức hỗ trợ.

Như vậy, trường hợp đất xen kẹt nếu có bị thu hồi thì sẽ không được tính theo khung giá đất được ban hành.

Hoàng Mai