Đề nghị không quy định phương pháp thặng dư trong định giá đất

Cần"van khóa" kiểm soát tính chính xác của kết quả định giá đất

Sáng 15/1, tiếp tục chương trình Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội tiến hành thảo luận ở hội trường về một số nội dung mới hoặc còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Góp ý làm rõ thêm một số nội dung trong dự án luật, ĐBQH Nguyễn Hoàng Bảo Trân (đoàn Bình Dương) đánh giá cao công tác tiếp thu, chỉnh lý các nội dung quan trọng của Ban soạn thảo và báo cáo giải trình của Ủy ban Kinh tế.

Cho ý kiến tại khoản 5 Điều 158 dự thảo luật quy định "Các phương pháp định giá đất tại điểm c về phương pháp thặng dư trong định giá đất được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển uớc tính trừ tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất".

Đại biểu kiến nghị ban soạn thảo không quy định phương pháp thặng dư trong định giá đất do các lý do:

Một là, có nhiều phương pháp định giá đất nhưng việc định giá đất đối với các phương pháp khác nhau cho ra kết quả tương đồng đối với thửa đất đó.

Tuy nhiên, kết quả định giá đất khi áp dụng phương pháp thặng dư được thực hiện trên các cơ sở giả định, ước tính, mức độ tin cậy chưa cao đối với các khu vực hạn chế về thông tin thực tế, về chi phí doanh thu để làm căn cứ ước tính.

Bên cạnh đó, giá trị thửa đất có triển vọng tăng lên theo thời gian do quá trình lịch sử, hoạt động thương mại và các hoạt động khác trên chính thửa đất đó.

"Tuy nhiên, việc xác định giá trị lúc nào cũng tăng dần là không hợp lý do giá trị thửa đất có thể đi xuống khi nền kinh tế suy thoái, gặp các yếu tố bất lợi. Đơn cử như hiện nay, thị trường các dự án bất động sản gần như đóng băng thì phương pháp này không đo lường chính xác được các yếu tố rủi ro, tác động bất lợi đến nền kinh tế", bà Trân nêu ý kiến.

Hai là, việc tính toán các yếu tố giả định trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn.

Theo đại biểu, cùng một thửa đất, nếu chúng ta chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì kết quả định giá cũng thay đổi. Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể trong thời gian qua và cách hiểu của mỗi người khác nhau trong các hoàn cảnh, thời điểm khác nhau.

Bên cạnh đó, theo đại biểu mặc dù phương pháp thặng dư được quy định tại Nghị định số 44 năm 2014 của Chính phủ và Thông tư số 36 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhưng qua thời gian tổ chức thực hiện còn nhiều khó khăn, vướng mắc, các yếu tố ước tính tổng doanh thu và tổng chi phí phát triển giả định của dự án bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra, khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố hình thành doanh thu, chi phí của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án cần định giá.

Các yếu tố hình thành doanh thu và chi phí còn quy định chung chung, không có tiêu chuẩn, định mức hay tiêu chí cụ thể nên công tác định giá còn nhiều khó khăn.

Ngoài ra, thuyết minh dự án đầu tư là một trong những tài liệu quan trọng làm cơ sở để sử dụng số liệu áp dụng trong phương pháp thặng dư tiến độ thực hiện dự án, tiến độ kinh doanh, suất vốn đầu tư mà các chỉ tiêu này có vai trò quyết định đến kết quả định giá.

Hiện nay, các thuyết minh dự án đầu tư rất sơ sài, không đủ thông tin, dữ liệu hoặc thiếu số liệu chứng minh. Trong bối cảnh chưa hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá, cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó có dữ liệu về giá đất, thị trường quyền sử dụng đất chưa phát triển toàn diện, minh bạch, việc bỏ bớt một phương pháp định giá đất cũng cần hết sức cân nhắc về tính khả thi để đảm bảo không gây ách tắc việc thực hiện định giá đất.

"Trường hợp cần thiết phải giữ lại phương pháp này cần có "van khóa" để kiểm soát tính chính xác, phù hợp của kết quả định giá đất", đại biểu Trân đề nghị.

Ngoài ra, hiện nay trong công tác bồi thường, thu hồi đất thực tế phát sinh việc thu hồi đất để thực hiện các công trình, dự án nạo vét suối, mương, kênh, rạch nhưng Luật Đất đai và các nghị định, thông tư hướng dẫn về bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa quy định nên công tác này gặp khó khăn rất lớn vì người dân không đồng thuận và kiến nghị nhiều lần, thậm chí khiếu nại quyết định bồi thường của Nhà nước kéo dài, gây khó khăn trong giải phóng mặt bằng. Do vậy, đại biểu đề nghị xem lại nội dung này.

Khơi thông nguồn lực đất đai

Góp ý hoàn thiện dự thảo luật nhằm khơi thông nguồn lực đất đai cho sự phát triển chung của đất nước, đại biểu Nguyễn Thị Ngọc Xuân (đoàn Bình Dương) nêu ý kiến của nhiều doanh nghiệp tỉnh Bình Dương về điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại và thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại điểm b, khoản 3, Điều 122 và điểm b, khoản 1, Điều 127.

Đại biểu kiến nghị cần bổ sung thêm trường hợp đất khác nếu phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt, đề nghị Quốc hội xem xét kỹ lưỡng, biểu quyết riêng điều khoản này hoặc giao Chính phủ thực hiện thí điểm trong 5 năm, sau đó tổng kết báo cáo Quốc hội.

Lý do theo đại biểu xuất phát từ thực tiễn trước đây, Nhà nước kêu gọi đầu tư, phát triển kinh tế, nhiều người dân, doanh nghiệp muốn kinh doanh đã chấp nhận bàn giao các loại đất khác nhau của mình cho Nhà nước, trong đó có cả đất ở để được thuê lại sản xuất kinh doanh đã tạo việc làm, góp phần quan trọng vào quá trình phát triển của địa phương.

Đến nay, khi Nhà nước thay đổi quy hoạch, muốn cải tạo, chỉnh trang đô thị thì cần có cơ chế ưu tiên cho họ được cơ hội tiếp tục, đầu tư phát triển trên chính mảnh đất mà họ đã giữ gìn, sản xuất kinh doanh qua nhiều thế hệ.

Mặt khác, Nhà nước ta có đủ cơ sở để xác định rõ nguồn gốc đất đai của doanh nghiệp. Nếu nguồn gốc đất đai trước khi sản xuất kinh doanh là của chính doanh nghiệp (do được thừa kế, cho tặng hoặc nhận chuyển nhượng) thì cần nghiên cứu thấu đáo vấn đề này.

Ngoài ra, đại biểu kiến nghị cần sớm sửa đổi, hoàn thiện quy định pháp luật về thuế, tài chính để điều tiết hài hòa lợi ích từ việc chuyển mục đích sử dụng đất khác sang đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại cho 3 nhóm đối tượng là người đang sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước, để Nhà nước phân phối lại lợi ích tương xứng cho chính người sử dụng đất đó và đầu tư các dự án phát triển kinh tế-xã hội tại địa phương.