Mới đây, Bộ Tư pháp đã công bố hồ sơ thẩm định dự thảo Nghị định quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để thay thế các Nghị định 45/2014/NĐ-CP, Nghị định 46/2014/NĐ-CP và một số Nghị định khác quy định về các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.
Theo đó, dự thảo Nghị định quy định một số vấn đề lớn như: Các chính sách về tiền sử dụng đất; chính sách về miễn, giảm tiền sử dụng đất; chính sách về tiền thuê đất và chính sách về khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Quy định về nguyên tắc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Điều 17, Điều 38 Dự thảo Nghị định quy định liệt kê các nguyên tắc miễn, giảm tiền sử dụng đất theo nguyên tắc kế thừa quy định của pháp luật hiện hành và có sửa đổi, bổ sung để phù hợp với quy định của Luật Đất đai, Luật Đầu tư; đồng thời tiếp thu ý kiến tham gia của các địa phương.
Cụ thể, tại khoản 5 Điều 17, điểm a khoản 7 Điều 38 dự thảo quy định đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất đối với trường hợp người trúng đấu giá thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo 2 Phương án để xin ý kiến như sau:
Phương án 1: Không áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất đối với trường hợp người trúng đấu giá thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Phương án 2: Không quy định nội dung này (theo đó, mặc nhiên vẫn áp dụng miễn, giảm trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nếu người trúng đấu giá thuộc đối tượng được miễn, giảm).
Phân tích phương án: Đa số các đại biểu tại 3 Hội nghị lấy ý kiến dự thảo Nghị định đều lựa chọn Phương án 1 vì nếu chọn Phương án 2 sẽ dễ làm mất ý nghĩa của việc đấu giá và dễ dẫn đến lợi dụng; Phương án 1 cũng phù hợp với quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất hiện hành đã được thực hiện ổn định trong thời gian qua. Trên cơ sở đó, Bộ Tài chính trình Chính phủ lựa chọn Phương án 1.
Để tăng cường công tác hậu kiểm, xử lý sau khi Nhà nước cho phép miễn, giảm tiền sử dụng đất, tại khoản 8 Điều 17, khoản 9 Điều 38 dự thảo Nghị định bổ sung quy định: Trường hợp các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát hiện người sử dụng đất đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhưng không đáp ứng các điều kiện để được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sử dụng đất không đúng mục đích đất được giao nhưng không thuộc trường hợp bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc bị thu hồi đất theo quy định tại khoản 9 Điều 81 Luật Đất đai năm 2024 thì phải thực hiện hoàn trả ngân sách nhà nước số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm.
Tại điểm a khoản 10 Điều 8, khoản 7 Điều 38 dự thảo Nghị định quy định 02 Phương án để xin ý kiến đối với tổ chức trong nước đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (theo hình thức thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê) theo quy định của pháp luật mà nay chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án đầu tư theo đúng quy định của pháp luật thì phải nộp cho Nhà nước số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 33 Luật Đất đai như sau:
Phương án 1: Không quy định.
Phương án 2: Phải nộp khoản tiền bổ sung đối với thời gian kể từ ngày được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đến ngày chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo mức tương đương với mức chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo pháp luật về quản lý thuế từng thời kỳ.
Phân tích và lựa chọn phương án: Luật Đất đai không giao Chính phủ hướng dẫn thu khoản tiền bổ sung trong trường hợp này, nên Phương án 1 là chấp nhận được. Tuy nhiên, Phương án 2 (thu theo giá tại thời điểm cũ (đã quy định cụ thể trong Luật) + tiền tương đương chậm nộp thì hợp lý hơn là khi chuyển nhượng, góp vốn người sử dụng đất sẽ tính lại giá trị quyền sử dụng đất theo mặt bằng giá tại thời điểm chuyển nhượng, góp vốn (theo quy định của pháp luật hiện hành tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, được sửa đổi ở Nghị định 123/2017/NĐ-CP) thì: Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người chuyển nhượng phải nộp đủ số tiền đã được miễn, giảm vào ngân sách nhà nước theo giá đất tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất).
Trên cơ sở đó, Bộ Tài chính trình Chính phủ lựa chọn Phương án 2.
Tại khoản 11 Điều 38 dự thảo Nghị định quy định 2 phương án để xin ý kiến như sau:
Phương án 1: Không quy định.
Phương án 2: Không áp dụng miễn, giảm tiền thuê đất theo pháp luật về ưu đãi đầu tư đối với dự án đầu tư thuộc lĩnh vực sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thuộc đối tượng chịu thuế tiêu thụ đặc biệt theo quy định của Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt, trừ dự án sản xuất ô tô, tàu bay, du thuyền.
Phân tích và lựa chọn phương án: Phương án 2 phù hợp với quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về thuế tiêu thụ đặc biệt. Trên cơ sở đó, Bộ Tài chính trình Chính phủ lựa chọn Phương án 2.
Về quy định miễn, giảm tiền thuê đất
Về nguyên tắc miễn, giảm: Tại Luật Đất đai năm 2024 không quy định cụ thể thế nào là miễn tiền thuê đất, thế nào là giảm tiền thuê đất. Tuy nhiên, xuyên suốt quá trình xây dựng dự thảo Luật Đất đai và thể hiện ở nội dung thiết kế các điều về các trường hợp phải thực hiện đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì đều thể hiện nguyên tắc: Miễn tiền thuê đất là cho phép người sử dụng đất không phải nộp tiền thuê đất cho cả thời gian thuê; còn lại là giảm tiền thuê đất.
Vì vậy, tại Điều 39, Điều 40 dự thảo Nghị định quy định về miễn, giảm tiền thuê đất dựa trên nguyên tắc: Miễn tiền thuê đất là cho phép người sử dụng đất không phải nộp tiền thuê đất cho cả thời gian thuê; Giảm tiền thuê đất là cho phép người sử dụng đất không phải nộp một số tiền cụ thể tính bằng tỉ lệ (%) tiền thuê đất phải nộp.
Về các trường hợp miễn tiền thuê đất: Tại khoản 1, khoản 2 Điều 157 Luật Đất đai năm 2024 quy định cụ thể các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; đồng thời, quy định thẩm quyền của Chính phủ quy định các trường hợp khác được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được quy định tại khoản 1 Điều 157 sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Vì vậy, tại Dự thảo Nghị định quy định cụ thể các trường hợp miễn tiền thuê đất; thiết kế các mức giảm tiền thuê đất theo lĩnh vực ưu đãi đầu tư, địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư về cơ bản tương đồng với mức quy định hiện hành tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 135/2016/NĐ-CP, Nghị định số 123/2017/NĐ-CP).
Tại Điều 157 Luật Đất đai năm 2024 chỉ có quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với trường hợp sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc tại địa bàn ưu đãi đầu tư (không phân biệt đối với lĩnh vực xã hội hóa như Luật Đất đai năm 2013). Do vậy, tại các Điều 39, Điều 40 dự thảo Nghị định chỉ có quy định chung về các mức ưu đãi miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư mà không xây dựng ưu đãi riêng đối với dự án sử dụng đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh (xã hội hóa).
Đồng thời, tại khoản 6 Điều 50 quy định về điều khoản chuyển tiếp đối với tiền sử dụng đất khoản 14 Điều 51 quy định về điều khoản chuyển tiếp đối với thu tiền thuê đất quy định bãi bỏ quy định về ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất đối với dự án thuộc lĩnh vực xã hội theo quy định tại Nghị định số 69/2008/NĐ-CP ngày 30 tháng 5 năm 2008 và Nghị định số 59/2014/NĐ-CP ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Chính phủ.
Về trình tự, thủ tục miễn, giảm: Tại khoản 3 Điều 157 Luật Đất đai năm 2024 quy định trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn. Người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Vì vậy, để đảm bảo giám sát việc thực hiện điều kiện để được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo đúng quy định; đảm bảo việc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đúng đối tượng, tránh thất thu ngân sách nhà nước, đảm bảo hiệu quả của chính sách ưu đãi của nhà nước…), tại dự thảo Nghị định quy định việc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được ghi trong quyết định cho thuê đất; đồng thời quy định trách nhiệm của: (i) Cơ quan thuế trong việc tính số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được giảm, trình UBND cùng cấp quyết định thu hồi số tiền sử dụng đất được giảm do mình thực hiện; (ii) cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thống kê, tổng hợp các các trường hợp được miễn tiền thuê đất.
Trong quá trình thực hiện, cơ quan tài nguyên và môi trường định kỳ kiểm tra, rà soát, xác định việc đáp ứng các điều kiện về ưu đãi miễn tiền thuê đất, nếu phát hiện người đã được miễn tiền thuê đất không đáp ứng điều kiện để được miễn tiền thuê đất thì phải báo cáo Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định thu hồi việc miễn tiền thuê đất và chuyển thông tin cho cơ quan thuế để phối hợp tính, thu, nộp số tiền thuê đất phải nộp (không được miễn) theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định cho thuê đất và khoản tiền tương đương với tiền chậm nộp tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Tuệ Minh
