Điều chỉnh giá đất tại Tp.HCM - Bài 2: Nguy cơ biến động thị trường bất động sản

Điều chỉnh bảng giá đất cần quan tâm đến nhiều vấn đề

Những ngày qua, các thông tin xoay quanh Dự thảo bảng giá đất điều chỉnh tại Tp.HCM vẫn rất "nóng" và nhận được nhiều sự quan tâm của người dân cũng như cơ quan chức năng.

Ngoài những lợi ích cho người dân có đất bị thu hồi được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn, số tiền được bồi thường cao hơn trước; định hình lại khung giá đất đúng với thực tế, minh bạch và rạch ròi hơn thì các chuyên gia cho rằng, dự thảo cũng sẽ có tác động không mong muốn đến thị trường bất động sản. Bao gồm, dự án nhà ở thương mại và cả dự án nhà ở xã hội, đồng thời đẩy giá nhà đất lên cao.

Theo thông tin từ Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), đơn vị này đã có nhiều văn bản khẩn đề xuất ý kiến, góp ý phản biện xã hội đối với "Dự thảo bảng giá đất điều chỉnh".

Theo HoREA, vào ngày 29/7 vừa qua, Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM (Sở TNMT) đã công bố thông tin về Dự thảo bảng giá đất trên địa bàn Tp.HCM áp dụng từ ngày 1/8/2024 đến ngày 31/12/2024 (Dự thảo bảng giá đất điều chỉnh).

Dự thảo bảng giá đất điều chỉnh phổ biến tăng 10 - 20 lần so với giá đất của bảng giá đất hiện hành đã được quy định tại Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020 của UBND Tp.HCM.

Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện nay, Hiệp hội nhận thấy mới chỉ có duy nhất Tp.HCM công bố thông tin về dự thảo bảng giá đất điều chỉnh.

Trước vấn đề trên, HoREA đề nghị cơ quan soạn thảo nên đặt mình vào hoàn cảnh của người dân để thấy rõ hơn vì sao tại thời điểm hiện nay chưa nên ban hành bảng giá đất áp dụng từ 1/8/2024.

Trong văn bản đề nghị, HoREA cho rằng, cơ quan soạn thảo cần quan tâm đến 4 trường hợp sẽ bị ảnh hưởng bởi dự thảo bảng giá đất điều chỉnh.

Đầu tiên là trường hợp cá nhân có nhu cầu xin công nhận quyền sử dụng đất ở, trong đó có 13.035 thửa đất mà người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu.

Trường hợp tiếp theo là xin hợp pháp hóa quyền sử dụng đất ở đối với diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp nằm xen kẽ trong đô thị, khu dân cư nông thôn gắn liền với nhà ở trong cùng thửa đất.

Trường hợp xin tách thửa đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở để chia cho con cháu.

Và thứ 4, trường hợp cá nhân, hộ gia đình có nhà đất nằm trong các khu vực quy hoạch treo như quy hoạch khu dân cư xây dựng mới, quy hoạch khu dân cư chỉnh trang hoặc nằm trong dự án treo.

Lo lắng sự điều chỉnh sẽ đẩy giá nhà, đất lên cao?

Ngoài một số phản hồi đến cơ quan chức năng về những vấn đề nóng cần quan tâm khi áp dụng điều chỉnh bảng giá đất tại Tp.HCM. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, dự thảo bảng giá đất điều chỉnh tác động không mong muốn đến thị trường bất động sản, bao gồm dự án nhà ở thương mại và cả dự án nhà ở xã hội.

Phát biểu tại Hội nghị phản biện xã hội dự thảo Quyết định điều chỉnh Quyết định 02/2020 của UBND Tp.HCM về bảng giá đất trên địa bàn Tp.HCM, Chủ tịch HoREA nhận định: "Khi bảng giá đất tăng lên nhiều lần thì người dân sẽ có tâm lý nâng giá và thị trường bất động sản có xu thế đẩy giá giao dịch nhà đất lên cao hơn trước.

Việc này cũng khiến các doanh nghiệp trong quá trình nhận chuyển nhượng nhà đất, phải mua với giá cao hơn trước đây nhiều lần, sẽ tác động đến mục tiêu kéo giảm giá nhà về mức hợp lý".

Cũng theo HoREA, dự thảo bảng giá đất điều chỉnh còn tác động không mong muốn đến các dự án đầu tư công có sử dụng đất làm tăng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư, trước hết là các dự án đường giao thông, kết cấu hạ tầng đô thị, nông thôn. Điển hình là dự án chỉnh trang, di dời, tái định cư người dân sống trên và ven Rạch Xuyên Tâm, quận Bình Thạnh.

Ở góc độ doanh nghiệp, trao đổi với Người Đưa Tin, ông Hà Văn Thiện, Phó Tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn Trần Anh cho biết: "Việc điều chỉnh bảng giá đất đã được cơ quan chức năng rà soát kiểm tra và thẩm định từ rất lâu. Giá đất mới tại Tp.HCM nếu áp dụng ban hành thì sẽ tạo nên một 'làn sóng' mới cho thị trường nhà đất tại Tp.HCM, trong đó giá cả đất ở các khu vực đều tăng cao".

"Việc giá đất thay đổi thì chi phí mua bán chuyển nhượng đất tăng, hay việc đền bù giải phóng mặt bằng cũng tăng khiến chi phí xây dựng dự án sẽ tăng. Từ đó, doanh nghiệp chắc chắn phải điều chỉnh chiến lược với giá bán sản phẩm thay đổi hơn trước. Điều này khiến giá nhà buộc phải tăng cao ở mọi phân khúc bất động sản", ông Thiện cho hay.

Trao đổi với Người Đưa Tin, ông Nguyễn Quốc Cường, Tổng giám đốc Công ty CP C-Holdings cho rằng: "Để phát triển dự án bất động sản có rất nhiều yếu tố cấu thành tác động trực tiếp đến giá của sản phẩm. Đơn cử như việc pháp lý, xây dựng, quỹ đất và việc chuyển đổi đóng tiền sử dụng đất. 

Những chi phí mà nhà đầu tư, doanh nghiệp bỏ ra càng cao thì giá thành sản phẩm cũng bắt buộc phải tăng theo. Chính vì vậy, việc giá đất điều chỉnh tăng thì giá bất động sản trong tương lai không thể giảm".

Là một trong những nhà đầu tư bất động sản lâu năm, anh Quốc Trực (ngụ Tân Phú, Tp.HCM) nhận định: "Bảng giá đất tăng sẽ kéo giá nhà ở tăng, việc này làm giảm khả năng sở hữu nhà của người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp. Song hành việc xây dựng và ban hành bảng giá đất nhà nước, cần quan tâm hơn tới chính sách hỗ trợ người dân được tiếp cận với nhà ở xã hội, nhà giá rẻ".