Home City - dự án đầy tai tiếng của chủ đầu tư Văn Phú Invest.
Màn chào sàn đẹp "lạ"
Ngày 28/11/2017, công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú Invest chính thức giao dịch 160 triệu cổ phiếu trên sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội với giá tham chiếu 27.600 đồng/cổ phiếu.
Ngay trong phiên chào sàn, cổ phiếu VPI của công ty CP Đầu tư Văn Phú Invest tăng hết biên độ lên 38.500 đồng/CP (tăng 8,2%). Tuy nhiên, trái với mức giá tăng nóng, các giao dịch lại diễn ra ảm đạm khi khối lượng khớp lệnh toàn phiên chỉ đạt 5.000 đơn vị.
Sang phiên giao dịch ngày 29/11, VPI tiếp tục tăng trần, chốt phiên tại mức giá 39.300 đồng/cp. Giao dịch đã có phần sôi động hơn khi khối lượng giao dịch đạt hơn 10 triệu đơn vị. Phần lớn trong đó là giao dịch thoả thuận, giao dịch khớp lệnh chỉ chưa đến 200.000 đơn vị.
Tại 2 phiên sau đó, VPI đã "hụt hơi", hết đà tăng trần. Kết thúc phiên giao dịch ngày 1/12, VPI đóng cửa tại mức 41.400 đồng/cp, không biến động.
Theo bản cáo bạch, ông Tô Như Toàn, Chủ tịch Văn Phú Invest đang trực tiếp sở hữu 40 triệu cổ phiếu VPI, tương đương với 40% vốn điều lệ. Bên cạnh đó, ông Toàn còn sở hữu 40% vốn điều lệ của THG Holdings, cổ đông tổ chức duy nhất đang nắm giữ 37,5 triệu cổ phiếu VPI. Tính về cả trực tiếp và gián tiếp, ông Toàn hiện nắm giữ khoảng 55 triệu cổ phiếu VPI.
Ngoài ra, vợ và con ông Toàn hiện nắm giữ 4 triệu cổ phiếu mỗi người.
Như vậy, hiện gia đình ông Toàn sở hữu khoảng 63 triệu cổ phiếu. Với việc VPI tăng "đẹp" từ mức 27.600 đồng/cp lên mức 41.400 đồng/cp, tài sản gia đình ông Toàn đã tăng vọt thêm khoảng 850 tỷ đồng chỉ trong vài ngày.
Tính trong ngành bất động sản, giá VPI hiện đang "được xếp hạng" so với các cổ phiếu cùng ngành như PDR, LDG, NLG, HUT. Tuy nhiên, xét về “sức khoẻ” doanh nghiệp cũng như hiệu quả kinh doanh, các nhà đầu tư đều cho rằng VPI đang có phần “lép vế".
Xét về quy mô doanh nghiệp, tăng trưởng cũng như lợi nhuận thì VPI hiện còn thua xa so với nhiều "đại gia" cùng ngành. Vì vậy, mức giá ngất ngưởng của VPI hiện tại không khỏi khiến các nhà đầu tư băn khoăn, liệu có điều gì đằng sau màn chào sàn đẹp "lạ" này!
Bất ngờ lãi "khủng" trước khi lên sàn
Trước khi lên sàn, Văn Phú Invest đã cải thiện kết quả kinh doanh, có một bản báo cáo tài chính đẹp với những con số lãi đột biến.
Cụ thể, năm 2015, doanh thu thuần của VPI đạt 223 tỷ đồng, lỗ 3,8 tỷ đồng. Sang năm 2016, kết quả kinh doanh có cải thiện hơn khi doanh thu thuần tăng đạt 772 tỷ đồng, lãi sau thuế là gần 22 tỷ đồng.
Tuy nhiên, theo báo cáo tài chính mới công bố, năm 2017 VPI đã tăng trưởng đột biến. 9 tháng đầu năm 2017, VPI ghi nhận doanh thu hợp nhất là 667 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 314 tỷ đồng (chiếm gần 50% doanh thu).
Đây được xem là mức tỷ suất sinh lời hiếm khi các doanh nghiệp bất động sản có được. Và như vậy, mới chỉ 9 tháng thôi nhưng lợi nhuận trước thuế của Văn Phú đã gấp cả chục lần so với năm 2016.
Theo giải thích từ phía Văn Phú Invest, doanh thu của 2016 và 9 tháng 2017 tăng là do kinh doanh dự án nhà phố thương mại The Victoria (dự án V5, V6) thuộc khu đô thị Văn Phú.
Dự án V5, V6 đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật và nộp tiền sử dụng đất từ năm 2007, song đến năm 2016 mới bán hàng nên suất đầu tư và tiền sử dụng đất tại năm 2007 thấp hơn, giúp giảm giá vốn bán hàng, gia tăng lợi nhuận cho công ty.
Tăng vốn "thần tốc"
Một điều nữa cũng khiến giới đầu tư tỏ ra nghi ngại khi VPI đã có màn tăng vốn "thần tốc" trước khi lên sàn.
Cụ thể, với vốn điều lệ ban đầu là 45,8 tỷ đồng, đến nay Văn Phú Invest đã tăng vốn "thần tốc" lên 1.600 tỷ đồng. Chỉ từ tháng 4/2017 đến tháng 7/2017, Văn Phú Invest đã tăng vốn gấp 6 lần từ 262 tỷ đồng lên 1.600 tỷ đồng.
Cụ thể, riêng lần tăng vốn vào tháng 7 vừa qua, Văn Phú Invest sử dụng gần 1.000 tỷ đồng vốn góp thêm để thanh toán các khoản vay cá nhân, ngân hàng; đầu tư tài chính vào các công ty như CTCP Đầu tư và phát triển thương mại Văn Phú, CTCP Văn Phú số 1 ...
