Điều kiện cấp Sổ đỏ lần đầu có thay đổi gì?

Điểm a khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013 quy định, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này.

Theo quy định trên, để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận hay người dân còn gọi là Sổ đỏ) phải có đủ điều kiện theo quy định.

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy tờ

Trường hợp 1, có giấy tờ và không phải nộp tiền sử dụng đất

Căn cứ khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau thì được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất, bao gồm:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ (quy định chi tiết tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 16, 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).

Ngoài ra, khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013 còn quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ như trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác được cấp giấy chứng nhận nếu có đủ các điều kiện sau:

- Có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất (như hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho...) có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 1/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất (hay còn gọi là chưa sang tên Sổ đỏ).

- Đất không có tranh chấp.

Trường hợp 2, có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính

Lưu ý, nghĩa vụ tài chính không chỉ là tiền sử dụng đất mà nghĩa vụ tài chính gồm: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai như thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất nông nghiệp và lệ phí trước bạ (theo khoản 1 Điều 63 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

- Theo khoản 3 Điều 100 Luật Đất đai 2014, hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận.

Trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

- Khoản 4 Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 1/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ

Tình trạng hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà không có giấy tờ rất phổ biến (như đất khai khoang, đất do ông cha để lại…) thì vẫn được cấp giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện. Tùy thuộc vào trường hợp cụ thể mà có những điều kiện khác nhau.

Trường hợp 1, không phải nộp tiền sử dụng đất

Lưu ý, dù không phải nộp tiền sử dụng đất nhưng vẫn phải đóng lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận…

Theo khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 mà không có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu có đủ điều kiện sau:

- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương.

- Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

- Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Trường hợp 2, có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu chưa thực hiện (tùy vào từng trường hợp mà hộ gia đình, cá nhân có thể phải nộp tiền nếu chưa nộp).

Theo khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ được cấp giấy chứng nhận nếu có đủ điều kiện sau:

- Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004.

- Không vi phạm pháp luật về đất đai.

- Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Trường hợp 3, điều kiện cấp giấy chứng nhận khi sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014

Căn cứ khoản 5 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người sử dụng đất lấn, chiếm được cấp giấy chứng nhận khi có đủ điều kiện sau:

- Đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp theo quy định tại khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2, điểm b khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

- Đất không có tranh chấp.

Hoàng Mai