Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026, Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, HOSE: DIG) ghi nhận doanh thu thuần 761 tỷ đồng, giảm 43% so với cùng kỳ năm trước.
Trong cơ cấu doanh thu, bất động sản tiếp tục là mảng chủ lực nhưng cũng ghi nhận mức sụt giảm đáng kể. Doanh thu từ hoạt động này trong quý đạt gần 641 tỷ đồng, thấp hơn khoảng 557 tỷ đồng so với cùng kỳ. Đáng chú ý, biên lợi nhuận gộp bất động sản giảm từ 28% xuống còn 16,3%.
Ở chiều ngược lại, doanh thu hoạt động tài chính tăng mạnh lên gần 71 tỷ đồng, gấp gần 24,5 lần cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, chi phí tài chính cũng tăng 56% lên 78 tỷ đồng, trong khi DIG ghi nhận khoản lỗ hơn 8 tỷ đồng từ công ty liên doanh, liên kết, trái ngược với mức lãi 23 tỷ đồng cùng kỳ.
Kết quả, doanh nghiệp báo lãi trước thuế gần 96 tỷ đồng, giảm 62,8%; lợi nhuận sau thuế đạt 69,2 tỷ đồng, giảm 64,2% so với quý III/2025.
Lũy kế 9 tháng đầu năm nay, doanh thu thuần của DIG đạt 1.519 tỷ đồng, giảm 14%. Trong khi đó, doanh thu tài chính tăng gấp 5,2 lần lên 216 tỷ đồng, chủ yếu nhờ 127 tỷ đồng lãi tiền gửi, cho vay và 89 tỷ đồng lãi từ nhượng bán các khoản đầu tư.
Nhờ nguồn thu này, lợi nhuận sau thuế hợp nhất đạt 202 tỷ đồng, tăng nhẹ 1,4% so với cùng kỳ.
Với kế hoạch năm 2026 gồm 3.000 tỷ đồng doanh thu và 600 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế, sau 9 tháng DIG mới hoàn thành lần lượt 50,6% và 40,3% chỉ tiêu.
Tại ngày 30/9/2026, tổng tài sản của DIG đạt hơn 20.028 tỷ đồng, tăng 5,6% so với đầu năm. Ở phía tài sản, tiền và các khoản tương đương tiền giảm mạnh từ 3.279 tỷ đồng xuống còn 281,6 tỷ đồng.
Tuy nhiên, sự sụt giảm này chủ yếu đến từ việc doanh nghiệp chuyển tiền sang các khoản tiền gửi có kỳ hạn. Đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn ngắn hạn tăng lên 5.101 tỷ đồng, trong đó tiền gửi có kỳ hạn chiếm khoảng 4.872 tỷ đồng.
Hàng tồn kho vẫn chiếm tỉ trọng lớn nhất trong tổng tài sản với 6.208 tỷ đồng, chủ yếu là chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang tại các dự án bất động sản.
Trong đó, Nam Vĩnh Yên có chi phí dở dang khoảng 2.241 tỷ đồng, tiếp đến là khu dân cư P4 Hậu Giang với 1.111 tỷ đồng, Long Tân hơn 1.070 tỷ đồng và A2 - Vũng Tàu Center Point khoảng 858 tỷ đồng. Riêng dự án CSJ ghi nhận chi phí dở dang gần 404 tỷ đồng, tăng khoảng 142 tỷ đồng so với đầu năm.
Dù dư nợ vay giảm hơn 43% và tiền gửi vượt 5.100 tỷ đồng, DIG vẫn ghi nhận hàng nghìn tỷ đồng vốn nằm tại các dự án chưa hoàn thành, nổi bật là Long Tân (Ảnh: Dic Corp).
Đáng chú ý, khoản phải thu ngắn hạn khác tăng lên 4.585 tỷ đồng, trong đó phần lớn là các khoản tạm ứng đền bù giải phóng mặt bằng. Riêng Long Tân ghi nhận hơn 2.778 tỷ đồng và Bắc Vũng Tàu hơn 1.136 tỷ đồng. Nếu tính cả chi phí dở dang và khoản tạm ứng đền bù tại Long Tân, tổng vốn đã ghi nhận vào dự án này ước khoảng 3.849 tỷ đồng.
Một biến động đáng chú ý khác nằm ở khoản phải trả ngắn hạn khác, tăng từ 2.083 tỷ đồng đầu năm lên gần 4.993 tỷ đồng. Trong đó, tiền khách hàng đặt chỗ mua bất động sản tăng mạnh từ 1.521 tỷ đồng lên 4.546 tỷ đồng.
Khoản tiền này góp phần đáng kể vào dòng tiền kinh doanh của DIG. Trong 9 tháng, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh dương gần 2.376 tỷ đồng, chủ yếu nhờ dòng tiền thu khác từ hoạt động kinh doanh đạt khoảng 3.762 tỷ đồng.
Tuy nhiên, báo cáo tài chính chưa thuyết minh cụ thể khoản tiền đặt chỗ hơn 4.500 tỷ đồng thuộc dự án nào.
Về nguồn vốn, nợ phải trả của DIG cuối quý III/2026 đạt gần 9.778 tỷ đồng, tăng 9,4% so với đầu năm. Trong khi đó, dư nợ vay ngắn hạn và dài hạn giảm từ 2.238 tỷ đồng xuống còn 1.265 tỷ đồng, tương ứng giảm 43,4%.
Đáng chú ý, doanh nghiệp không còn dư nợ trái phiếu sau khi ngày 27/1/2026 hoàn tất mua lại 600 tỷ đồng trái phiếu mã DIGH2326001 và 200 tỷ đồng trái phiếu mã DIGH2326002.
Tính chung tiền và tiền gửi có kỳ hạn, DIG đang nắm giữ khoảng 5.153 tỷ đồng, cao hơn đáng kể so với tổng dư nợ vay. Điều này cho thấy áp lực nợ vay hiện không lớn, dù hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn đang đối mặt với sự suy giảm về doanh thu và biên lợi nhuận.
