Năm 2024, thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức, dẫn đến sự gia tăng đáng kể về hàng tồn kho trong các doanh nghiệp.
Khi nhìn vào bức tranh tồn kho của doanh nghiệp BĐS, thực tế cho thấy con số tồn kho khổng lồ vẫn duy trì đến cuối năm 2024, thậm chí ở một số doanh nghiệp lượng tồn kho còn có xu hướng tăng trưởng.
Tồn kho tăng hơn 60 lần sau 5 năm
Tiếp tục dẫn đầu trong danh sách tồn kho "khủng", CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HoSE: NVL) ghi nhận hàng tồn kho chiếm hơn 62% tổng tài sản với giá trị đạt 146.611 tỷ đồng tại ngày 31/12/2024, tăng hơn 7.600 tỷ đồng so với đầu năm.
Cơ cấu tồn kho có hơn 94% là quỹ đất và các dự án đang xây dựng, phần còn lại là BĐS đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa BĐS, đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng tại các dự án như như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram và Aqua City.
Nhìn xa hơn vào thời điểm cuối năm 2019, tổn kho của Novaland ghi nhận chỉ xấp xỉ 2.361 tỷ đồng, công ty không phải trích lập dự phòng cho khoản này.
Thế nhưng chỉ sau 5 năm hoạt động, lượng tồn kho của Novaland đã tăng thần tốc gấp 62 lần lên hàng trăm nghìn tỷ đồng.
Với số lượng tồn kho khổng lồ, Novaland đang phải trích lập dự phòng hơn 420 tỷ đồng cho khoản này, cao gấp 2,6 lần so với giai đoạn đầu năm 2024.
Theo Novaland, giá trị hàng tồn kho này đã được dùng làm tài sản đảm bảo cho hơn 59.000 tỷ đồng vay nợ của công ty.
Đứng thứ hai về hàng tồn kho sau Novaland là CTCP Tập đoàn Vingroup (HoSE: VIC) với hơn 112.798 tỷ đồng tồn kho.
Tuy nhiên, Vingroup ghi nhận chỉ có hơn 81.616 tỷ đồng tồn kho nằm tại mảng BĐS, còn lại là tồn kho thuộc hoạt động sản xuất của Tập đoàn.
Nhìn vào tồn kho công ty con phụ trách mảng BĐS của Vingroup – CTCP Vinhomes (HoSE: VHM) - cho thấy đa phần tồn kho của tập đoàn nằm tại khoản mục BĐS để bán đang xây dựng, chiếm hơn 37.212 tỷ đồng.
Đây chủ yếu là tiền sử dụng đất, chi phí giải phòng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển dự án Ocean Park 2, Ocean Park 3…
Trái ngược với đà tăng của Novaland, tồn kho của Vinhomes lại có xu hướng giảm so với đầu kỳ, cho thấy công ty đã "đẩy được hàng" trong năm.
Doanh nghiệp BĐS "ôm" hàng tồn kho kỷ lục sau năm 2024 biến động.
Các doanh nghiệp khác như Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG), CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt (HoSE: PDR), Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, HoSE: DIG) hay Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HoSe: KDH),… cũng ghi nhận tăng so với đầu năm.
Trong đó, tổng tài sản của Nhà Khang Điền đạt 30.753 tỷ đồng tại cuối năm 2024, tăng 16,1% so với đầu năm. Trong đó, tài sản ngắn hạn chiếm phần lớn với 28.840 tỷ đồng, bao gồm hàng tồn kho nằm ở mức kỷ lục hơn 22.179 tỷ đồng, chiếm 72% tổng giá trị tài sản.
Cơ cấu hàng tồn kho của công ty chủ yếu nằm tại các dự án chính có giá trị tồn kho cao như Khu dân cư Tân Tạo: 6.859 tỷ đồng, Dự án Bình Trưng Đông: 8.084 tỷ đồng, Khu dân cư Bình Hưng: 1.816 tỷ đồng…
Ngoài ra, các khoản phải thu ngắn hạn cũng chiếm phần lớn trong tổng tài sản của doanh nghiệp. đạt 3.012 tỷ đồng tại ngày 31/12/2024, tăng 65% so với đầu kỳ. Các khoản này chủ yếu đến từ việc tạm ứng đền bù giải phóng mặt bằng (1.160 tỷ đồng) và trả trước mua quyền sử dụng đất (818 tỷ đồng).
Với việc gia tăng hàng tồn kho và các khoản phải thu, dòng tiền kinh doanh của Khang Điền vẫn ghi nhận mức âm dù doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng tốt.
Hay như tại Đầu tư Nam Long, dù kết quả kinh doanh tăng trưởng tốt, bàn giao gần 1.500 căn hộ trong quý cuối năm nhưng tính đến ngày 31/12/2024, tồn kho vẫn chiếm tới hơn một nửa tổng tài sản, chủ yếu nằm tại các dự án BĐS trọng điểm của công ty như Izumi City, Waterpoint Cần Thơ.
Tại Phát Đạt, hàng tồn kho ghi nhận tăng 10% lên 13.400 tỷ đồng; DIC Corp tồn kho tăng 24% lên 8.154 tỷ đồng, chiếm 44% tổng tài sản…
Doanh nghiệp nên "lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ"
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, cuối quý III/2024, lượng tồn kho chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền trên cả nước lên đến 25.937 sản phẩm, tăng tới 52% so với quý trước. Trong đó, số lượng chung cư khoảng 4.688 căn, nhà ở riêng lẻ 12.250 căn và đất nền là gần 9.000 sản phẩm.
Bước sang quý IV/2024, lượng tồn kho BĐS tại các dự án vào khoảng 17.058 căn/nền (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền), trong đó ghi nhận chung cư 1.072 căn; nhà ở riêng lẻ 11.218 căn; đất nền 4.768 nền.
Theo đó, có thể thấy tỉ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc BĐS là nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án, quý cuối năm các công ty đã bắt đầu rục rịch hoạt động "đẩy hàng".
Dù vậy, với lượng tồn kho sẵn có neo ở mức cao, số lượng sản phẩm thuộc các dự án được đưa ra thị trường vẫn chưa đủ để giải phóng hàng tồn kho của doanh nghiệp BĐS, nhất là trong bối cảnh thị trường vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức.
Tỉ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc BĐS là nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.
Trước bối cảnh đó, Bộ Xây dựng khuyến nghị doanh nghiệp BĐS tập trung nguồn lực thỏa đáng cho các dự án BĐS đang triển khai đầu tư xây dựng, nhất là các dự án lớn sắp hoàn thành để sớm đưa vào kinh doanh, khai thác, thu hồi vốn, tạo dòng tiền cho doanh nghiệp và tăng nguồn cung cho thị trường.
Tích cực tham gia đầu tư phát triển dự án BĐS mới nhằm tăng nguồn cung cho thị trường và kích cầu tổng thể, đặc biệt là phân khúc sản phẩm BĐS đáp ứng nhu cầu thực của xã hội của đại đa số người dân, có tính thanh khoản tốt như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá phù hợp, nhà lưu trú công nhân,...
Bên cạnh đó, cần chủ động tổ chức rà soát, tái cấu trúc doanh nghiệp, danh mục đầu tư, cơ cấu sản phẩm đầu tư, tăng cường ứng dụng công nghệ trong hoạt động đầu tư xây dựng, quản trị của doanh nghiệp nhằm đảm bảo phù hợp với năng lực tài chính, quy mô, khả năng quản trị của doanh nghiệp và nhu cầu thực của xã hội theo tinh thần "lợi ích hài hòa, khó khăn, rủi ro chia sẻ", tránh đầu tư dàn trải.
