Giá nhà Hà Nội giảm 25% trong 8 quý liên tiếp

Theo công ty Savills Việt Nam, sau khi tăng liên tiếp trong năm 2012, tỷ lệ hàng tồn kho đã giảm trong hai quý đầu năm 2013. Trong quý 2/2013, chỉ số này đã giảm 2% xuống 93% do tỷ lệ hấp thụ tăng. Đây là dấu hiệu tốt cho sự tăng trưởng chung của toàn thị trường.

Ngoài ra, chỉ số giá nhà ở tại thị trường Hà Nội đạt 104,7, giảm 3,6% theo quý và 17,7% theo năm. Với thực tế này, chỉ số giá nhà ở tại Hà Nội đã giảm khoảng 25% trong 8 quý liên tiếp, từ mức đỉnh là 138,7 vào quý 2/2011 và đã tương đương với chỉ số cơ sở.  

Trong khi đó, giá trung bình của thị trường, bao gồm cả những dự án mới, đã giảm -30% từ Q2/2011 do sự gia nhập thị trường của những dự án mới và cũng như việc giảm giá của những dự án đang hoạt động.

Chỉ số giá theo kỳ cơ sở (QoB) cũng có chung diễn biến với chỉ số giá theo quý. Sau khi đạt ngưỡng cao nhất vào Q2/2011, chỉ số này bắt đầu giảm liên tục theo quý do việc vắng đi của yếu tố đầu cơ. Điều này có thể coi là dấu hiệu của việc điều chỉnh thị trường hướng đến người sử dụng cuối cùng. Trong Q2/2013, chỉ số này đứng ở mức 91 điểm, giảm -35% so với Q2/2011.

Chỉ số văn phòng toàn thị trường đạt 56 điểm, giảm -3 điểm theo quý và -12 điểm theo năm trong Q2/2013. Sự sụt giảm trong giá thuê bình quân -1% theo quý và -9% theo năm và giảm công suất bình quân -3 điểm phần trăm theo quý và -7 điểm phần trăm theo năm dẫn đến sự sụt giảm của chỉ số văn phòng. 

Chỉ số văn phòng Hà Nội chuyển động theo xu hướng tăng dần từ năm 2006 và đạt đỉnh vào giữa năm 2008; nguyên nhân một phần do quy mô thị trường nhỏ và lượng dự án mới gia nhập thị trường ít. Từ quý 2/2008, chỉ số văn phòng giảm dần liên tục thể hiện việc thị trường khá nhạy với việc gia nhập thị trường của các dự án mới.

Trong Q2/2013, sáu tòa nhà mới với 104.600 m2 có công suất trung bình là 35% đã ảnh hưởng tiêu cực đến chỉ số toàn thị trường. Tuy nhiên, tất cả các hạng đều có diện tích cho thuê thêm dương trong quý này. Diện tích thuê thêm chỉ đạt 702 m2 trong quý trước thì đã tăng đáng kể trong Q2/2013, đạt 40.900 m2. Giá thuê hợp lý hơn ở tất cả các hạng đã khiến diện tích văn phòng hấp dẫn hơn đối với khách thuê, dẫn đến sự gia tăng trong diện tích thuê.

Hạng C là hạng duy nhất có chỉ số tăng 0,12 điểm theo quý. Công suất trung bình hạng C tăng 1,6% theo quý, tác động tốt đến chỉ số mặc dù có giá thuê giảm nhẹ -1,4% theo quý.

Chỉ số Hạng A ổn định, dao động từ 45 đến 50 điểm từ Q1/2012. Trong Q2/2013, con số này là 45 điểm, giảm nhẹ -1,5 điểm do công suất trung bình giảm -3% theo quý và giá bình quân không đổi so với quý trước. Mức giá thuê trung bình của Hạng A giảm -3,4% theo quý nếu loại đi những tòa mới do những tòa nhà này có mức giá cao hơn mức trung bình của toàn thị trường.

Tp.HCM: Chỉ số nhà ở đang tăng dần lên

Tại tp.HCM, chỉ số giá nhà ở Q2/2013 đứng ở mức 89,4, tăng nhẹ 0,2 điểm so với quý trước nhưng giảm -3 điểm so với cùng kỳ năm trước.

Tỷ lệ hấp thụ trong quý này tăng 1 điểm phần trăm so với quý trước, đạt mức 8% và tăng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước nhờ việc gia tăng số lượng căn hấp thụ. Số căn đã giao dịch tăng mạnh 59% so với cùng kỳ năm trước. Lượng “đã bán” đã liên tục tăng trong bốn quý liên tiếp.

Nguồn cung mới của phân khúc hạng C gia tăng cùng với giá bán thấp làm giá trung bình toàn thị trường giảm -21% so với kỳ cơ bản Q1/2009 trong khi chỉ số giá, được tính dựa trên rổ cố định, chỉ giảm -13 điểm.

Kể từ đáy vào Q2/2012, chỉ số giá nhà ở đang tăng dần lên. Giá cả linh động, cơ cấu sản phẩm tốt hơn và các chính sách của chính phủ như giảm lãi suất đã gián tiếp cải thiện niềm tin của người mua nhà. Lượng giao dịch tăng đáng kể so với cùng kỳ năm trước là một dấu hiệu cho thấy thị trường đang dần hồi phục.

Chỉ số hoạt động văn phòng đứng ở mức 71, giảm nhẹ -0,8 điểm so với quý trước và -4,2 điểm so với cùng kỳ năm trước.

Công suất thuê ổn định nhưng giá thuê trung bình giảm trong quý này đã kéo chỉ số văn phòng đi xuống. Công suất thuê và giá thuê khu vực ngoài trung tâm đều giảm là nguyên nhân chính ảnh hưởng đến giá thuê toàn thị trường.

Sau bốn năm giá thuê giảm, giá thuê trung bình của khu vực trung tâm đã trở nên hấp dẫn khách thuê hơn, dẫn đến công suất thuê dần tăng lên. Cho tới Q2/2013, chỉ số hoạt động ở khu vực trung tâm ổn định trong khi ở khu vực ngoài trung tâm giảm khoảng 2 điểm so với quý trước. Công suất cho thuê của khu vực trung tâm cao hơn ngoài trung tâm 5 điểm phần trăm mặc dù giá thuê cao hơn khu vực ngoài trung tâm đến 65%. Giá thuê trung bình của khu vực ngoài trung tâm dự kiến sẽ giảm hơn nữa trong các quý tiếp theo.

Trong nửa đầu năm 2013, tổng lượng tiêu thụ văn phòng là hơn 58.000 m2, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân do lượng tiêu thụ tăng ở cả Hạng A và C. Lượng tiêu thụ của Hạng A tăng mạnh 128% và Hạng C tăng 39% so với cùng kỳ năm trước. Tổng lượng tiêu thụ của khu vực trung tâm cao hơn khu vực ngoài trung tâm 360%.

Hà Giang Giang