Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khi nào?

Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, thông thường chỉ cần bên chuyển nhượng có đủ 4 điều kiện trên thì được phép chuyển nhượng. Tuy nhiên, trong một số trường hợp ngoài việc bên chuyển nhượng có đủ điều kiện thì bên nhận chuyển nhượng phải không thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng.

Theo Điều 191 Luật Đất đai 2013, những trường hợp sau đây thì không được nhận chuyển nhượng:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Khi nào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu?

Theo Điều 122 Bộ luật dân sự 2015, giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.
Như vậy, để xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu hay không thì cần xem xét điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 Bộ luật dân sự 2015.

Cụ thể, giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

Thứ nhất, chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.

Thứ 2, chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện.

Thứ 3, mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Ngoài ra, hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nếu không đáp ứng một trong các điều kiện theo Khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 hoặc không được công chứng, chứng thực theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, trừ trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị tuyên bố vô hiệu thì việc giải quyết sẽ được thực hiện theo Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 như nêu sau:

Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Tóm lại, trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì sẽ xem xét các căn cứ pháp lý theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 và các quy định pháp luật chuyên ngành là Luật đất đai 2013.

Lưu ý, từ ngày 1/7/2014 đến nay khi mua bán nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, khai thuế, phí và đăng ký biến động. Trước ngày 1/7/2014 mua bán nhà đất mà chưa sang tên sẽ được xử lý theo quy định riêng.

Hoàng Mai