Khe cửa hẹp cho phân khúc biệt thự, nhà phố phía Nam

Chỉ 10% nguồn cung biệt thự, nhà phố có giá dưới 10 tỷ đồng

Mới đây, Công ty CP DKRA (DKRA Group, tập đoàn dịch vụ bất động sản) đã có báo cáo về phân khúc bất động sản (BĐS) biệt thự, nhà phố tại khu vực Tp.HCM và các vùng lân cận.

Theo nghiên cứu của DKRA, nguồn cung sơ cấp biệt thự nhà phố hiện giảm nhẹ, mức giảm ghi nhận 8% so với tháng trước, trong đó khu vực Tp.HCM và vùng giáp ranh chiếm hơn 75% tổng nguồn cung sơ cấp của thị trường. Trong tháng qua, thị trường đón nhận khoảng 4.466 căn đến từ 88 dự án.

Mặt bằng chung, nhu cầu mua dự án biệt thự, nhà phố của nhà đầu tư và người dân vẫn được đánh giá là thấp (lượng tiêu thụ chỉ đạt 5%), trên tổng cung sơ cấp giảm 48% so với tháng trước. Trong đó, khu vực giáp ranh Tp.HCM chiếm hơn 50% lượng tiêu thụ sơ cấp của thị trường.

Phân khúc biệt thự, nhà phố trên 10 tỷ đồng hiện nay đang kén giao dịch. Tuy nhiên, các giao dịch phân bổ chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn, được triển khai bởi chủ đầu tư có uy tín trên thị trường, đảm bảo pháp lý và tiến độ xây dựng.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group nhận định: "Phân khúc biệt thự, nhà phố tại Tp.HCM hiện nay có giá bán khá cao do nguồn cung hạn chế, các dự án giao dịch chủ yếu đến từ khu vực đã có giá cao. Điều này khiến các nhà đầu tư phải chuyển hướng tìm những sản phẩm bất động sản dưới 10 tỷ để giao dịch".

Cũng theo nghiên cứu của DKRA, hiện giá bán, mặt bằng sơ cấp ở phân khúc biệt thự, nhà phố tiếp tục xu hướng đi ngang so với thời điểm đầu năm. Các chính sách kích cầu thị trường, hỗ trợ dòng tiền,... được các chủ đầu tư áp dụng rộng rãi nhằm tăng thanh khoản.

Trước đó, dữ liệu của Công ty TNHH Savills Việt Nam (đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản) cho thấy, phân khúc nhà phố, biệt thự vẫn chưa cải thiện nguồn cung mới do quỹ đất khan hiếm. Ngoài ra, phân khúc này còn gặp nhiều khó khăn từ các thủ tục pháp lý phức tạp và tâm lý thận trọng từ các chủ đầu tư.

Nguồn cung sơ cấp giảm 12% theo quý và 33% theo năm xuống còn 668 căn, do nguồn cung mới hạn chế và hàng tồn kho được hấp thụ. Các sản phẩm đắt tiền có giá trên 30 tỷ chiếm đa số với hơn 77% nguồn cung sơ cấp.

Riêng về giao dịch, dữ liệu của Savills Việt Nam cho thấy, thị trường này đang gặp nhiều thách thức khi quý 2 vừa qua chỉ có 72 giao dịch, giảm 36% theo quý và theo năm. Từ năm 2019 đến nay, lượng giao dịch phân khúc này liên tục sụt giảm.

Theo dự báo của Savills, dự kiến những tháng cuối năm thị trường bất động sản sẽ đón hơn 880 căn nhà phố, biệt thự chủ yếu từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu.

Những sản phẩm có giá trên 20 tỷ đồng sẽ chiếm đến 80% nguồn cung tương lai. Đến năm 2026, nguồn cung tương lai dự kiến sẽ đạt 4.663 căn, chủ yếu tập trung ở các khu vực quận 2 cũ (nay là Tp.Thủ Đức), Bình Chánh và Nhà Bè. Dự kiến đến năm 2026, Tp.HCM sẽ không còn các sản phẩm thấp tầng có giá dưới 5 tỷ và chỉ có 10% nguồn cung sơ cấp có giá dưới 10 tỷ.

Những thay đổi của luật về BĐS ít nhiều tác động lên thị trường

Phân khúc biệt thự, nhà phố tại Tp.HCM và các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai luôn được các nhà đầu tư quan tâm và xuống tiền mua khi có cơ hội. Lý do vì chính lợi nhuận lâu dài mà phân khúc này mang đến. Do thị trường vẫn đang gặp nhiều khó khăn nên nhà đầu tư tích cực "săn" sản phẩm biệt thự, nhà phố giá rẻ.

Trao đổi với Người Đưa Tin, ông Quốc Trực (một nhà đầu tư) cho hay, hiện nay nếu ở Tp.HCM để tìm mua dự án hoặc biệt thự nhà phố thứ cấp rất khó vì không có giá rẻ. Đa phần những dự án mới có pháp lý chuẩn chỉnh, hoàn thiện bán giá hơn 10 tỷ đồng/căn, tùy từng diện tích.

Đặc biệt. tại khu vực đang có dự án như Tp.Thủ Đức, có những căn chủ đầu tư bán tới 15 - 25 tỷ đồng. Đây là một trong những mức giá khá cao cho nhà đầu tư và nhìn chung chỉ dành cho những ai có tiềm lực mạnh về kinh tế"

"Tuy nhiên, hiện nay giới đầu tư đang tìm mua nhà phố, biệt thự dưới 10 tỷ đồng, đơn giản vì giá thấp. Trong khi đó, với tầm tài chính này thì giao dịch thanh khoản có, đặc biệt mua bán có giấy tờ công chứng, sang tay dễ dàng hơn, người mua cũng an tâm hơn", ông Trực cho hay.

Trong khi đó, anh Nguyễn Đức Luân (môi giới nhà đất) cho rằng, mua bán biệt thự, nhà phố trong giai đoạn từ đầu năm khó hơn, khi chủ yếu các dự án toàn bán hàng chục tỷ đồng. "Tuy nhiên, trong thời gian vừa qua tôi có thực hiện được giao dịch một căn nhà phố tại phường Hiệp Bình Chánh, Tp.Thủ Đức với giá hơn 9 tỷ đồng. Đây là nhà dự án, tuy nhiên chủ nhà giảm giá vì cần tài chính. Vì vậy nên khi ra hàng là có người hỏi mua và làm các thủ tục ngay", anh Luân tiết lộ.

Trao đổi với Người Đưa Tin, ông Nguyễn Viết Hùng, Chủ tịch CP Liên minh Khu Tây nhận định: "Hiện nay biệt thự, nhà phố dưới 10 tỷ đồng chắc chắn sẽ có giao dịch và thu hút được nhà đầu tư. Thứ nhất là giá cả thấp và có thể thương lượng. Thứ hai, với phân khúc tài chính này thì việc mua bán sẽ dễ dàng hơn, tránh việc phải giam vốn quá lâu".

"Từ sau ngày 1/8, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, đặc biệt là việc Tp.HCM đưa ra Dự thảo bảng điều chỉnh giá đất toàn thành phố. Những thông tin này ít nhiều tác động đến thị trường bất động sản. Trong tương lai, giá những sản phẩm bất động sản đầy đủ pháp lý có thể sẽ tăng lên. Chính vì vậy, ở thời điểm hiện tại, các nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền mua những căn biệt thự, nhà phố có giá thấp, pháp lý đầy đủ. chờ những biến động tiếp theo của thị trường", ông Hùng chia sẻ.

Cũng theo ông Hùng, hiện nay những sản phẩm biệt thự, nhà phố có mức giá dưới 5 tỷ đồng cũng còn, nhưng chủ yếu xuất hiện ở khu vực như Long An, Bình Dương và thời gian di chuyển rất xa. Những sản phẩm này phù hợp với nhà đầu tư theo hướng dài hạn, có cơ sở làm việc ở cạnh dự án, khu vực.

"Đây cũng là một trong những sản phẩm tiềm năng của thị trường, vì càng ngày nguồn cung càng ít, nhà đầu tư nên lựa chọn nhiều khu vực, phân chia tài chính hợp lý để có lợi nhuận hoặc sử dụng sản phẩm theo đúng mục đích nhu cầu của mình", ông Hùng chia sẻ.