Định giá đất quá thấp so với thị trường?
Ban Quản lý đầu tư - xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm (BQL Thủ Thiêm) vừa trình UBND TP.HCM tổng nguồn thu dự kiến gần 22.000 tỷ đồng từ tổng diện tích khoảng 793.000m2 (55 lô đất còn lại) sẽ khai thác đấu giá. Nếu chia bình quân, mỗi m2 đất ở Thủ Thiêm có giá chỉ hơn 27,7 triệu đồng, trong đó có lô bình quân chỉ gần 11 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, theo khảo sát của PV, giá thị trường nhà đất (rao bán công khai) khu vực lân cận Thủ Thiêm rất cao. Đơn cử, đường Lương Định Của (phường An Phú) khoảng 260 - 300 triệu đồng/m2; khu đô thị An Phú - An Khánh (phường An Phú) giá thấp nhất khoảng 130 triệu đồng/m2, cao nhất khoảng 300 triệu đồng/m2.
Tại phường An Lợi Đông, giá đất phổ biến trên 200 triệu đồng/m2. Tại khu Trần Não giao với Mai Chí Thọ, giá đất nền khoảng 200-210 triệu đồng/m2, quanh khu vực đường Mai Chí Thọ được định giá khoảng 300-320 triệu đồng/m2.
Giá căn hộ cao cấp ngay trong Thủ Thiêm dao động khoảng 60 - 100 triệu đồng/m2; chung cư tái định cư khoảng trên dưới 40 triệu đồng/m2...
Theo nhận định của các chuyên gia bất động sản, Thủ Thiêm hiện được xem có vị trí đắc địa bậc nhất ở TP.HCM. Vì vậy, khi nhìn vào mức giá báo cáo về "tổng thu dự kiến" thu từ đấu giá như trên, nhiều ý kiến cho rằng đó là mức giá “rẻ như cho” và mức giá đó hoàn toàn phi thực tế.
Thậm chí, ngay cả giới đầu tư bất động sản còn tỏ ra "rất ngạc nhiên" trước mức giá dự kiến, tổng thu dự kiến mà BQL Thủ Thiêm báo cáo. "Nguyên tắc đấu giá là đảm bảo đấu theo giá thị trường".
Đất Thủ Thiêm giờ là đất vàng, đất kim cương, quy hoạch bài bản, hiện đại bậc nhất. Với chức năng quy hoạch của Thủ Thiêm, dư địa phát triển ở đây rất đặc biệt... Do đó, không thể nào có mức tổng thu dự kiến như vậy được”, một nhà đầu tư nêu ý kiến.
Trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Thế Minh, Trưởng ban quản lý Thủ Thiêm cho hay, đây là con số thẩm định của năm 2016 mà BQL Thủ Thiêm lấy lại để báo cáo cho UBND TP. chứ không phải giá ở thời điểm hiện tại. Hiện bộ TN&MT và bộ Tài chính chưa có hướng dẫn phương pháp thẩm định giá liên quan đến các lô đất nên BQL Thủ Thiêm chưa có cơ sở nào để tính toán lại mức giá mới.
"BQL phải tạm lấy giá cũ tính ở thời điểm năm 2016 để báo cáo UBND TP., với mục đích trong trường hợp tính theo giá thấp nhất, thì số tiền tối thiểu mà TP. thu được từ tiền sử dụng đất, từ quỹ nhà tái định cư sẽ là bao nhiêu. Số tiền này có đủ để thành phố chi trả lại phần tiền trước đây đã chi tạm ứng hơn 26.300 tỷ đồng đầu tư cho Thủ Thiêm mà kết luận của Thanh tra Chính phủ chỉ ra hay không. Mục đích của báo cáo chỉ là vậy, chứ đó không phải là giá khởi điểm để đấu giá các lô đất trong lúc này". ông Minh nhấn mạnh.
Ông Nguyễn Thế Minh cho biết thêm bây giờ phải đợi bộ TN&MT và bộ Tài chính hướng dẫn chi phí đấu giá bình quân, thẩm định giá rồi mới xác định lại giá khởi điểm để đưa ra đấu giá. Song song với việc đợi các cơ quan hướng dẫn cụ thể, hiện BQL Thủ Thiêm vẫn đang thực hiện công tác thẩm định giá.
Lý giải vì sao trong báo cáo BQL Thủ Thiêm gửi UBND TP.HCM lại có lô đất mà giá tính ra chỉ hơn 10 triệu đồng/m2, mức giá này quá thấp, kể cả ở thời điểm năm 2016, ông Nguyễn Thế Minh cho hay, ở thời điểm năm 2013 - 2014, Thành phố có chính sách khuyến khích đầu tư vào các trạm nhiên liệu, nên phía đơn vị tư vấn áp dụng chính sách đó vào mới có mức giá thấp như vậy. Tuy nhiên, hiện TP. không còn chính sách như vậy nên khu đất đó sẽ phải thẩm định giá lại.
"Phải tính toán lại cẩn thận"
Trao đổi với báo chí, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan khẳng định chưa đọc được báo cáo và cho biết 55 lô đất ở Thủ Thiêm muốn đấu giá theo giá mới thì phải tính được chi phí bình quân hoặc phải thẩm định giá công khai các vị trí đất cần đấu giá theo giá thị trường cùng với xác định vị trí lợi thế, quy hoạch...
"Đó chỉ mới là báo cáo của BQL Thủ Thiêm, chứ chưa phải ý kiến của UBND TP. Cuối tháng này, TP. sẽ báo cáo Chính phủ về cơ chế tài chính liên quan đến Thủ Thiêm, các cơ chế này sẽ được công khai để báo chí nắm", ông Hoan khẳng định.Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng bộ TN&MT cho rằng, nguyên tắc đấu giá ở bất cứ khu vực nào cần phải đảm bảo ngang giá thị trường. Nhà nước không thể thu về lợi ích thấp hơn giao dịch hiện tại. Ông cũng nhấn mạnh cần chia nhỏ các lô đất để đấu giá để đảm bảo thu được lợi ích cao nhất.
"Mỗi lô đất lại có một vị trí, hình dạng, kích thước, chỉ tiêu quy hoạch khác nhau, do đó phải căn cứ vào từng lô cụ thể, đưa ra mức định giá phù hợp", GS.Võ chia sẻ.
Vị nguyên Thứ trưởng bộ TN&MT cũng nhấn mạnh cơ quan Nhà nước cần mời đơn vị định giá độc lập để xác định giá trị các lô đất trước khi mang đấu giá. Làm như vậy mới đảm bảo tính khách quan và lợi ích tối đa.
Đồng quan điểm với GS. Đặng Hùng Võ, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM, ủng hộ phương án đấu giá nhưng ông cũng nhấn mạnh việc tổ chức thực hiện cần phải minh bạch.
"Cần phải có biện pháp để không có hiện tượng quân xanh, quân đỏ, móc nối với nhau khi đấu giá. Cũng cần đấu giá quốc tế, có nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia để minh bạch khâu thực hiện", ông nói.
Trao đổi với PV báo Người Đưa Tin, ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc địa ốc Đất Lành, chỉ ra nhiều điểm bất hợp lý trong đề xuất đấu giá đất của BQL Thủ Thiêm.
Ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc địa ốc Đất Lành.
Ông Đực cho rằng, việc chia ra 3 gói thầu, tương ứng 3 nhóm đất để đấu giá có thể làm giảm giá trị thu về. Ông nhấn mạnh cần chia nhỏ ra làm nhiều lô để bán cho nhiều đối tượng theo nhu cầu khác nhau, từ đó có thể tối đa hóa lợi ích Nhà nước thu về. Khi chia ra làm nhiều nhóm đất, việc tổ chức đấu giá sẽ minh bạch hơn, phù hợp nhu cầu của nhiều đối tượng.
Cũng theo ông Đực, giá khởi điểm trung bình theo đề xuất là gần 28 triệu đồng/m2 là mức giá quá rẻ so với thị trường hiện tại khi phổ biến ở mức 200-300 triệu đồng/m2.
"Để định giá một khu đất cần căn cứ vào vị trí và quy hoạch 1/500 khu vực đó thay vì chỉ quan tâm đến giấy chứng nhận quyền sử dụng. Theo đó, nếu lô đất được phép xây dựng biệt thự thấp tầng sẽ có giá khác với quy hoạch cho phép xây chung cư cao tầng. Với đất quy hoạch xây dựng biệt thự, ông Đức cho rằng khởi điểm ở mức 100-150 triệu đồng/m2 là hợp lý. Trong khi đó, với quy hoạch cho phép xây dựng chung cư thì có thể khởi điểm ở mức 300 triệu đồng/m2, thậm chí có thể là 500 triệu đồng/m2", ông Đực lập luận.
Vị chuyên gia bất động sản này đề xuất, với những lô đất có vị trí đẹp, được phép xây chung cư cao tầng, hệ số sử dụng đất lớn hoàn toàn có thể đấu giá khởi điểm từ 500 triệu đồng/m2, thậm chí cao hơn.
Nhóm PV
