Trải qua giai đoạn tăng trưởng nóng (2015 – 2018), thị trường bất động sản Việt Nam đã dần chững lại và có một số dấu hiệu suy giảm, nhất là qua 2 năm phải đối mặt với diễn biến khó lường của dịch bệnh Covid-19 (2020 – 2021), thị trường càng trở nên trầm lắng, nguồn cung khan hiếm, tồn kho lớn, nợ đọng nhiều, thanh khoản ở mức đáng lo ngại.
Năm 2022, khi tình hình dịch bệnh dần được kiểm soát, cứ ngỡ bất động sản sẽ có điều kiện để quay trở lại thời hoàng kim nhưng hàng loạt diễn biến tiêu cực của thị trường, vấn đề tín dụng “vô tiền khoáng hậu” xuất hiện, pháp lý chưa hoàn thiện,… đã tiếp tục cản bước sự hồi phục của doanh nghiệp.
Tình hình khó khăn này của toàn thị trường thể hiện rõ qua báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản được công bố mới đây. Ngay cả những “ông lớn” trong ngành như Vinhomes (HoSE: VHM), Novaland (HoSE: NVL), Nam Long (HoSE: NLG), Nhà Khang Điền (HoSE: KDH),… cũng đều công bố doanh thu và lợi nhuận “cài số lùi”.
Kết quả kinh doanh đi lùi
Theo đó, Vinhomes - công ty thành viên của Tập đoàn Vingroup đã ghi nhận gần 62.400 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 26% so với năm liền trước. Theo đó, biên lãi gộp cả năm 2022 của Vinhomes cũng sụt giảm, trong khi đó thì các khoản chi phí tài chính, chi phí bán hàng tăng mạnh, tiêu tốn của doanh nghiệp hàng nghìn tỷ đồng.
Do đó, sau khi khấu trừ các chi phí, lợi nhuận sau thuế của nhà phát triển bất động sản này đạt hơn 29.000 tỷ đồng.
Dù vẫn nằm trong nhóm doanh nghiệp có lợi nhuận tỷ USD năm vừa qua, nhưng so với năm liền trước – khi mà dịch bệnh Covid-19 vẫn hoành hành thì kết quả lợi nhuận này của Vinhomes còn giảm tới 26%, tương đương giảm gần 9.950 tỷ đồng.
Không khá khẩm hơn là mấy, dù đứng đầu ở hàng ngũ những doanh nghiệp lãi lớn trong năm 2022, Novaland vẫn ghi nhận kết quả kinh doanh đi xuống so với năm tài chính 2021.
Cụ thể, luỹ kế năm 2022, doanh nghiệp bất động sản này thu về hơn 11.135 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 25%. Nguyên nhân của sự sụt giảm trên đến từ các khoản thu chuyển nhượng bất động sản có chiều hướng đi xuống, chỉ đạt 9.205 tỷ đồng trong khi cùng kỳ ghi nhận 13.446 tỷ đồng.
Chỉ có khoản thu tài chính nhờ ghi nhận lãi từ hợp đồng hợp tác đầu tư và thoái vốn khỏi loạt công ty con, công ty liên kết giúp doanh nghiệp vượt khó năm 2022. Dù vậy, hàng loạt chi phí tăng cao cùng với doanh thu thuần sụt giảm vẫn khiến doanh nghiệp địa ốc báo lãi sau thuế đi lùi 34% so với năm 2021, đạt 2.293 tỷ đồng.
Không may mắn được như hai doanh nghiệp trên, CTCP Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (HNX: NDN) phải ngậm ngùi báo lỗ sau thuế 137 trong năm 2022. Không những doanh thu suy giảm, Nhà Đà Nẵng còn phải chịu cảnh khách hàng trả lại nhà.
Nếu xét riêng theo quý, nhiều doanh nghiệp địa ốc khác cũng báo lỗ trong quý IV/2022. Có thể kể đến trường hợp của CTCP Bất động sản An Gia (HoSE: AGG), quý IV/2022 đạt 5.501 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng gấp 5 lần so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chủ yếu do tăng mạnh doanh thu từ bán và cho thuê căn hộ dài hạn.
Dù vậy, công ty vẫn báo lỗ sau thuế 103 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lãi 222 tỷ đồng. Phía công ty lý giải, khoản lỗ quý này do chi phí tài chính và chi phí bán hàng tăng cao so với cùng kỳ năm trước.
Ngoài ra, các doanh nghiệp khác cũng thông báo tình hình kinh doanh trong kỳ kém sáng như Tập đoàn Đất Xanh (HoSE: DXG) lỗ sau thuế 460 tỷ đồng, Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) ghi nhận lỗ ròng 267, Fideco (HoSE: FDC) với mức âm gần 197,6 tỷ đồng - chạm đáy lỗ kỷ lục trong lịch sử hoạt động của công ty,…
Tồn kho tăng bằng lần lên đến hàng trăm nghìn tỷ đồng
Tình hình kinh doanh không mấy khả quan, các doanh nghiệp bất động sản còn đang phải đối mặt với tình trạng tồn kho tăng vọt vì không bán được sản phẩm cũ nhưng lại vẫn phải tiếp tục đội vốn để tiếp tục xây dựng, phát triển các sản phẩm mới hoặc đang dang dở.
Theo thống kê của Chứng khoán Bản Việt VCSC, tổng giá trị hàng tồn kho của 15 doanh nghiệp bất động sản có vốn hoá lớn nhất hiện nay thì có hơn 385.473 tỷ đồng tồn kho bất động sản, tăng 45% so với năm 2021.
Đứng đầu bảng là Novaland với gần 134.485 tỷ đồng hàng tồn kho, chiếm tới 52% tổng tài sản của công ty, chủ yếu đến từ việc đầu tư các dự án. Chỉ có 9% dự án bất động sản đã xây dựng hoàn thiện chờ bàn giao, còn 91% tổng lượng hàng tồn kho là giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng dở dang.
Đáng chú ý, theo thuyết minh trong BCTC, Novaland đang đem hàng tồn kho ra làm tài sản đảm bảo cho khoản vay gần 57.675 tỷ đồng tại cuối quý IV/2022. Tổng chi phí lãi vay được vốn hoá trong năm tài chính 2022 là hơn 6.106 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ con số này là 4.178 tỷ đồng.
Đứng thứ hai là Vingroup với tồn kho nằm ở ngưỡng 98 tỷ đồng, cao gần gấp đôi cùng kỳ năm trước, trong đó bao gồm 103,7 tỷ đồng hàng tồn kho và hơn 5 tỷ đồng dự phòng giảm giá.
Cơ cấu tồn kho vẫn nằm nhiều nhất ở bất động sản để bán đang xây dựng với hơn 76.012 tỷ đồng, nguyên vật liệu 14.151 tỷ đồng, bất động sản sẵn sàng để bán hơn 662 tỷ đồng và nhiều loại chi phí, thành phẩm khác.
Một công ty chuyên bất động sản thuộc hệ sinh thái Vingroup là Vinhomes cũng có mức tăng trưởng tồn kho ấn tượng, gấp 2,3 lần năm 2021 để chạm ngưỡng 65,8 tỷ đồng tồn kho năm 2022.
Chủ yếu bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển dự án Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park 1,2,3 hơn 62.367 tỷ đồng. Cùng với đó là các khoản chi phí phát sinh liên quan đến việc cung cấp dịch vụ tổng thầu, tư vấn xây dựng cho các chủ đầu tư của các dự án và nhiều khoản mục khác.
Tồn kho của Vinhomes nằm nhiều tại các đại dự án dự án Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park 1,2,3.
Không những kinh doanh bết bát, Nhà Khang Điền cũng ghi nhận tồn kho khá lớn với giá trị cuối năm 2022 đạt hơn 12.440 tỷ đồng, tăng hơn 60% so với cuối năm 2021.
Hàng tồn kho của Nhà Khang Điền chủ yếu là bất động sản xây dựng dở dang, bao gồm: Dự án Khang Phúc - Khu Dân cư Tân Tạo (5.316 tỷ đồng), Đoàn Nguyên - Khu nhà ở Đoàn Nguyên (3.258 tỷ đồng), Bình Trưng - Bình Trưng Đông (1.078 tỷ đồng) và một số dự án khác.
Ngoài 3 dự án trên, Nhà Khang Điền cũng ghi nhận mức tăng tồn kho tại các dự án Khang Phúc - Khu dân cư Bình Hưng 11A, Khang Phúc - Lovera Vista và Khang Phúc - An Dương Vương. Cùng với đó, Khang Điền cũng ghi nhận 725 tỷ đồng chi phí xây dựng cơ bản dở dang tại dự án Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng.
Xét riêng tồn kho, dữ liệu của Fiin Group cho thấy số ngày tồn kho bất động sản đã tăng lên ở mức báo động. Số ngày tồn kho bình quân đã gần chạm mức 1.500 ngày, tức phải khoảng 4 năm mới tiêu thụ hết. Con số này đã tăng mạnh so với cuối năm 2021 và xấp xỉ gấp đôi so với giai đoạn 2019 - 2020.
Điều này là minh chứng rõ nét cho việc tiêu thụ bất động sản có dấu hiệu chững lại, ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả kinh doanh của doanh nghiệp.
"Nếu toàn hệ thống doanh nghiệp bất động sản cùng đối mặt tình trạng thiếu thanh khoản vào cùng một thời điểm thì sự sụp đổ của hàng loạt doanh nghiệp sẽ gây ra hệ lụy to lớn với hệ thống ngân hàng, tổ chức tài chính tín dụng và cả nền kinh tế đang cố gắng phục hồi sau đại dịch Covid-19", Fiin Group nhận định.
