Lợi nhuận khủng từ condotel: Những chiếc “bánh vẽ” khó nuốt

Những thông tin như vậy nở rộ trên diện rộng khiến nhiều người “đứng ngồi không yên”. Tuy nhiên, đây chỉ là những chiếc “bánh vẽ”, lôi kéo khách hàng huy động vốn của nhiều chủ đầu tư đối với loại hình bất động sản này.

Hấp dẫn như condotel

Theo tìm hiểu của PV, để huy động vốn, hầu hết các dự án condotel (căn hộ khách sạn - PV) đã mở bán ngay khi dự án bắt đầu san lấp mặt bằng và khai móng thi công. Thậm chí, mới chỉ có quy hoạch 1/500, các giao dịch cũng đã tràn lan khắp nơi. Trong đó, nhiều dự án chưa xong móng nhưng cũng đã được bán hết, nếu muốn mua phải thông qua đại lý cấp 2, 3.

Khi PV liên hệ tìm mua condotel Nha Trang Center (tỉnh Khánh Hòa), người bán hàng tên Quyên nói thẳng là đại lý phân phối lại, còn dự án từ chủ đầu tư (CĐT) đã bán hết. Nhưng theo tìm hiểu của PV, Quyên thực chất cũng là một nhà đầu tư (NĐT), “gom sỉ” một số căn hộ rồi chào bán lẻ với giá cao hơn để ăn chênh lệch.

Tương tự, dự án Panorama Nha Trang mặc dù chỉ mới đang triển khai phần móng nhưng người tên Thắng cũng thông tin đã bán hết các căn hộ. Người này cho biết: “Các căn hộ đã được bán hết. Nếu anh muốn chỉ có thể mua lại từ các NĐT khác với giá chênh lệch so với giá ban đầu”.

Hơn thế, các dự án condotel ở Phú Quốc (tỉnh Kiên Giang), tuy thời hạn mở bán còn khá xa nhưng khách hàng đã đóng tiền đặt cọc.

Nhân viên tên Trâm của dự án Intercontinental Hotels Phú Quốc cho biết: “Hiện tại, chương trình bên em đang mời khách hàng đặt chỗ lấy số ưu tiên (còn 40 chỗ trống). Giá căn hộ từ 4,5 đến 16 tỷ đồng. Trong đó, anh thanh toán đợt 1 là 15% sẽ ký hợp đồng mua bán. Đợt 2, dự kiến tháng 9/2017, anh thanh toán thêm 15% là nhận căn hộ hoàn thiện và được chia lợi nhuận 9% ngay từ các đợt thanh toán sau trong vòng hơn 1 năm”.

Bên cạnh “cơn sốt ảo” nói trên, các CĐT, đại lý bán hàng còn đưa ra cam kết lợi nhuận “không tưởng”, khiến nhiều người khó cưỡng lại. Tại Movenpick Condotel (tỉnh Khánh Hòa), PV được nhân viên tên Lan “tư vấn” chia sẻ lợi nhuận theo tỉ lệ 85-15. Trong đó, 85% thuộc về khách hàng, nhưng cam kết không thấp hơn 10%/năm, có bảo lãnh ngân hàng liên tục trong 5 năm.

Nhân viên này phân tích một cách chi tiết về dòng tiền và ước tính thu nhập cho thuê: “Đối với căn hộ 50m², giá thuê là 200 USD/ngày đêm đối với ngày lễ tết. Còn giá thuê là 150 USD/ngày đêm đối với ngày cuối tuần và giá thuê 100 USD/ngày đêm đối với ngày thường. Tính trung bình trong 1 năm, khai thác tối đa 365 ngày, tổng doanh thu đạt 28.465 USD”.

“Nhưng trừ chi phí quản lý cộng giá vốn hàng bán 33%: (28.465 USD x 67% = 19.192 USD). Trong đó, chia lợi nhuận CĐT là 15% và chủ căn hộ 85% (19.192 USD x 85% = 16.313 USD). Vậy, số tiền sau cùng chủ căn hộ nhận được sau 1 năm cho thuê là 16.313 USD, tương đương 375.206.000 VNĐ. Với căn hộ 50m², tỷ suất lợi nhuận tương đương 17%/năm. Chỉ sau 5 năm, khách hàng có thể thu hồi vốn”, Lan tư vấn thêm.

Không chỉ cam kết lợi nhuận khủng mà khi tiếp cận mua loại hình BĐS này, khách hàng còn được khuyến mãi rất hấp dẫn.

“Ngoài lợi nhuận, NĐT còn được tặng 15 đêm nghỉ mỗi năm, được trao đổi kỳ nghỉ với các khách sạn trong hệ thống, tặng Iphone 7 Plus 128GB cho tất cả các căn hộ, gói nội thất đẳng cấp 5 sao trị giá tới 200 - 300 triệu đồng và cơ hội bốc thăm trúng thưởng xe Mercedes C200 trị giá 1,5 tỷ cho 100 khách hàng đầu tiên”, nhân viên tên Thắng, bán dự án Panorama Nha Trang tư vấn với những lời “có cánh”.

“Bánh vẽ” khó nuốt

Bên cạnh “bánh vẽ” lợi nhuận, còn hàng loạt rủi ro khác mà NĐT sẽ gặp phải trong tương lai, điển hình là liên quan đến các vấn đề pháp lý.

Tại dự án Center Nha Trang, Quyên khẳng định: “Các anh mua các căn hộ này sẽ được cấp sổ hồng vĩnh viễn. Nhưng sổ chỉ được cấp sau khi các anh ký và trả đầy đủ số tiền như trong hợp đồng và sau 2 năm khi công trình hoàn thiện”.

Tương tự, tại dự án dự án Panorama Nha Trang, Thắng cũng cho biết sẽ bàn giao căn hộ, sở hữu lâu dài và có sổ hồng.

Tuy nhiên, trên thực tế các dự án này, dù được cấp sổ hồng nhưng giá trị sử dụng của loại sổ này chỉ có thời hạn 50 năm. Theo quy định trong Luật Đất đai, các CĐT chỉ được cấp phép thuê, sử dụng đất trong 50 năm (riêng Phú Quốc được ưu đãi tới 70 năm - PV).

Tuy nhiên, tại thời điểm chào bán, đa phần các dự án mới có được mặt bằng, chuẩn bị các bước để triển khai thực hiện. Và phải mất khoảng từ 2 - 5 năm mới có thể hoàn thành dự án nhưng người bán hàng đã bưng bít thông tin, không công bố cho khách hàng.

Thực tế, sau một thời gian đầu tư, NĐT phải nhận “trái đắng” khi không kiếm được lợi nhuận như CĐT đã cam kết. Mới đây, hàng chục khách hàng từ Hà Nội, Bà Rịa – Vũng Tàu, TP.HCM… đã kéo đến đòi nợ và yêu cầu CĐT là công ty TNHH Sản xuất - Thương mại – Dịch vụ Bạch Việt, CĐT dự án condotel Bavico Nha Trang (tỉnh Khánh Hòa) trả lại căn hộ. Trước sự việc này, Bavico đã phải trả lại các căn hộ và đề nghị giảm mức lợi nhuận cam kết từ 15%/năm xuống còn 8%/năm.

Ông Phan Văn Cường, Phó ban Quản lý Khu kinh tế Phú Quốc khẳng định: “Cho đến thời thời điểm này, tỉnh Kiên Giang chưa cấp phép xây dựng condotel nào. Hiện tại, trên địa bàn Phú Quốc đã đồng ý cho 256 dự án đầu tư còn hiệu lực, với diện tích đất quy hoạch trên 10 ngàn ha. Hiện đã có 30 dự án đi vào hoạt động với tổng diện tích trên 2000ha, có tổng vốn đầu tư gần 50.000 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, đang có 25 dự án đang triển khai xây dựng, với diện tích gần 4000ha, tổng vốn ước tính trên 103.000 tỷ đồng. Tất cả các dự án này đều được cấp phép là khối khách sạn cao tầng hoặc biệt thự riêng lẻ, hoàn toàn không có dự án nào là condotel cả”.

Về loại hình BĐS nghỉ dưỡng mới mẻ này, các chuyên gia cho rằng, NĐT cần thận trọng khi tiếp cận đầu tư, không nên đặt niềm tin vào mức lợi nhuận mà các CĐT đã cam kết.

Bà Trần Thị Thanh Tâm, nguyên Trưởng khối Lưu trú khách sạn Park Hyatt Sài Gòn cho rằng, dư tiền mới nên đầu tư còn vay tiền mà đầu tư thì không nên.

“Thực ra, CĐT chỉ cần thiết kế 3D về dự án thật long lanh sẽ thu hút được nhiều NĐT có tiền nhàn rỗi. Tuy nhiên, thị trường hiện nay của condotel là kinh doanh theo mùa. Mùa cao điểm còn được nhưng mùa thấp điểm thì rất nhiều condotel “đắp chiếu” và bây giờ cung đang nhiều hơn cầu. Một vài người bạn của tôi có condotel nên cũng chia sẻ tâm tư rõ ràng là dư lắm mới nên đầu tư còn không nên đi vay để đầu tư”, bà Tâm chia sẻ.

Phân tích ở khía cạnh lợi nhuận theo cam kết của các CĐT, TS. Hà Văn Dũng, một chuyên gia tài chính tại TP.HCM cho rằng: “Hiện nay, lãi suất huy động của các ngân hàng đang ở mức 6% - 9%/năm. Tuy nhiên, các dự án này lại cam kết lợi nhuận lên đến 15% - 17%/năm là điều đáng ngờ. Thực tế cho thấy, hầu hết các CĐT khi triển khai dự án đều mượn tiền từ các ngân hàng. Do đó, họ cam kết như trên là cách để huy động vốn mà thôi”.

Trong khi đó, các cơ quan chức năng quản lý Nhà nước cũng cho biết, hiện loại hình này chưa có hành lang pháp lý để quản lý. Ông Trần Việt Trung, Giám đốc sở Du lịch tỉnh Khánh Hòa cho biết: “Xung quanh vấn đề về việc quản lý loại hình condotel, vừa rồi UBND tỉnh Khánh Hòa đã có đoàn liên ngành của tỉnh để đi khảo sát về vấn đề quy hoạch. Qua đó, chính quyền đề xuất phương án, quy chế để quản lý loại hình này vì nó còn nhiều bất cập. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa thống nhất được nên phải chờ UBND tỉnh phê duyệt”.