Từ một điều luật của Luật Nhà ở mà tại TP.HCM, các giao dịch thế chấp nhà giữa cá nhân với cá nhân đều ngưng trệ do không thể công chứng.
Chuyện không hay này xảy ra từ khi Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp) có Công văn số 339 ngày 12-9-2013 xác định với Sở Tư pháp TP.HCM là “cá nhân chỉ được thế chấp nhà tại tổ chức tín dụng chứ không được thế chấp nhà tại tổ chức, cá nhân khác”. Lúc đầu, chỉ có một số ít tổ chức hành nghề công chứng từ chối vì ngại có công chứng xong thì người dân cũng không thể đi đăng ký giao dịch bảo đảm để được ưu tiên trong thanh toán. Nhưng rồi kể từ ngày 25-9, nhiều cơ quan công chứng đều đồng loạt không tiếp nhận loại hồ sơ này.
Người dân lo lắng, bất an
Bà Trần Thị Bích H. (chung cư Chu Văn An, phường 24, quận Bình Thạnh, TP.HCM) như ngồi trên đống lửa vì trước đó bà chỉ ký hợp đồng cho người quen vay 300 triệu đồng mà không nhận thế chấp gì cả. Nay người này vay thêm 400 triệu đồng (tổng cộng 700 triệu đồng) và họ đồng ý thế chấp căn nhà tại quận Bình Thạnh cho bà. Ngày 1-10, cả hai thống nhất trị giá căn nhà là 1 tỉ đồng và đến Phòng Công chứng số 6 công chứng hợp đồng thế chấp nhà nhưng đã nhận được cái lắc đầu.
Theo dự thảo Luật nhà ở, chủ sở hữu chỉ được thế chấp nhà ở tại một tổ chức tín dụng đang có hai cách hiểu khác nhau. Trong ảnh: Công chứng thế chấp nhà. Ảnh: HTD
Bà Huỳnh Thị Ngọc Yến, Trưởng phòng Công chứng số 6, giải thích cho bà H.: “Trước đây, vì chưa có công văn nói trên nên công chứng viên công chứng bình thường các hợp đồng thế chấp nhà giữa cá nhân với cá nhân. Giờ thì phải tạm ngưng”. Bà H. thẫn thờ: “Tôi tính công chứng xong thì đưa 400 triệu đồng cho họ nhưng giờ không ký được thì thôi. Lỡ bên kia đem giấy tờ nhà đi thế chấp ngân hàng vay tiền mà họ không trả cho tôi tiền vay cũ thì tôi biết làm sao!”.
Tương tự, bà Trần Thị Tuyết (quận 3) ăn không ngon, ngủ không yên bởi bà đã cho chủ nhà vay ba lần với số tiền 1,5 tỉ đồng nhưng giờ không được công chứng hợp đồng nhận thế chấp nhà. Bà đành giữ bản chính giấy chủ quyền nhà của bên vay nhưng cũng không thực sự yên tâm vì “giấy này họ có thể cớ mất để làm lại giấy mới!”.
Một điều luật, hai cách hiểu
Bộ luật Dân sự năm 2005 không hạn chế hoặc cấm cá nhân nhận thế chấp nhà ở. Điều 113, 114 Luật Đất đai năm 2003 cũng cho phép cá nhân được quyền thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho cá nhân. Thế nhưng theo Điều 114 Luật Nhà ở năm 2005 thì “chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để đảm bảo thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp ở tại một tổ chức tín dụng”.
Một thời gian rất dài từ khi Luật Nhà ở có hiệu lực, việc công chứng hợp đồng thế chấp nhà giữa cá nhân với cá nhân tại TP.HCM vẫn được công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm bình thường. Không ai để ý kỹ và cũng không ai bàn cãi điều luật trên. Cho đến đầu năm 2013, cớ sự phát sinh khi có hai văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận từ chối đăng ký giao dịch bảo đảm đối với loại hợp đồng này. Bởi theo họ với điều luật trên thì có nghĩa là cá nhân chỉ được thế chấp nhà cho một tổ chức tín dụng chứ không được thế chấp cho tổ chức hoặc cá nhân khác.
Cách hiểu này không được các cơ quan công chứng đồng ý vì “trái với Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và làm ảnh hưởng đến quyền lựa chọn nơi thế chấp nhà ở của người dân”. Theo các công chứng viên, việc chỉ được thế chấp cho một tổ chức tín dụng chỉ áp dụng trong trường hợp một người thế chấp nhà để đảm bảo cho nhiều khoản vay, nếu chỉ có một khoản vay thì người dân có quyền thế chấp cho cá nhân khác theo ý muốn.
Ngày 9-1, Sở Tư pháp đã gửi công văn hỏi ý kiến Bộ Tư pháp. Mãi đến ngày 12-9, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm mới có công văn trả lời nêu trên.
Trao đổi với PV, bà Lê Thị Bình Minh, Phó Giám đốc Sở Tư pháp TP.HCM, cho biết: “Sau khi nhận được công văn của Cục, Sở đã triển khai nội dung này đến UBND các quận, huyện và các tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện”.
Nhiều tỉnh đã không công chứng từ lâu Tại Đồng Nai, ông Hoàng Văn Dung, Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Đồng Nai, cho biết: “Từ lâu (cả trước khi có Luật Nhà ở), tại Đồng Nai chỉ công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở giữa cá nhân với tổ chức tín dụng chứ không làm khác hơn. Bởi lẽ các văn bản hướng dẫn thực hiện đều chỉ nhắc đến tổ chức tín dụng chứ không đá độnga gì đến cá nhân”. Tại Cần Thơ, ông Nguyễn Thanh Đình, Trưởng phòng Công chứng số 1, thông tin: “Năm 2011, tại phòng có xảy ra một vụ tranh chấp hợp đồng công chứng việc thế chấp nhà ở giữa cá nhân với cá nhân. Khi vụ tranh chấp được đưa ra tòa, tòa cho rằng căn cứ vào Điều 114 Luật Nhà ở thì nhà ở không được thế chấp cho cá nhân nên hợp đồng đã công chứng là vô hiệu. Lúc đó, tôi mới giật mình coi lại điều luật và không công chứng nữa chứ trước kia thì công chứng rất nhiều”. Tại Bà Rịa-Vũng Tàu, ông Nguyễn Hữu Lanh - Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất TP Bà Rịa, nêu: “Từ trước đến nay, chúng tôi chỉ tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm cho các trường hợp cá nhân thế chấp nhà cho một tổ chức tín dụng. Còn trường hợp cá nhân thế chấp nhà cho cá nhân khác thì chúng tôi không làm. Tôi cũng biết không có cơ quan công chứng nào công chứng trường hợp này vì chưa có văn bản hướng dẫn”. NHẪN NAM - HẢI YẾN - T.KHÁNH Đã kiến nghị sửa luật Liên quan đến chủ thể được quyền nhận thế chấp nhà ở, đúng là giữa Điều 114 Luật Nhà ở năm 2005 với Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai năm 2003 chưa thực sự thống nhất. Thế nhưng khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở có quy định trường hợp có sự khác nhau của luật này với pháp luật có liên quan về sở hữu, giao dịch nhà ở… thì áp dụng quy định của luật này. Do đó, theo nguyên tắc áp dụng văn bản quy phạm pháp luật thì tại thời điểm hiện nay chúng ta buộc phải áp dụng Điều 114 Luật Nhà ở năm 2005 để giải quyết vấn đề. Quy định của Luật Nhà ở trong trường hợp này cũng tương tự như quy định của Luật Đất đai năm 2003 là nếu người sử dụng đất là tổ chức kinh tế trong nước thì chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại VN để vay vốn sản xuất kinh doanh. Những quy định như vậy đã ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của bên thế chấp. Do đó trong thời gian tới, khi sửa Luật Nhà ở, cục kiến nghị phải sửa đổi Điều 114 để các tổ chức, cá nhân khác cũng được quyền nhận thế chấp nhà ở hợp pháp nhằm khai thông thị trường vốn và bảo đảm quyền của chủ sở hữu. Ông HỒ QUANG HUY, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm THU NGUYỆT ghi |
Theo Kim Phụng (Pháp luật TP HCM)
