Sáng 11/12/2018, chương trình Tọa đàm và Giao lưu trực tuyến về chủ đề “Thị trường bất động sản Việt Nam 2019: Xu hướng và Cơ hội đầu tư” do tạp chí điện tử Bất động sản tổ chức đã thu hút nhiều sự quan tâm của dư luận, đặc biệt vấn đề pháp lý luôn là những trở ngại lớn nhất khiến nhà đầu tư băn khoăn trước khi “xuống tiền”.
Mua nhà ở hình thành trong tương lai
Chị Phương Thảo (Vũng Tàu) cho biết: “Hiện tôi đã xuống tiền cọc một căn chung cư ở quận 2, TP.HCM và phải hơn 1 năm nữa dự kiến mới được nhận nhà. Nhưng trong thời gian qua, tôi có nghe nói về nhiều vụ mập mờ trong bán dự án, căn hộ hình thành trong tương lai như như mở bán khi chưa có giấy phép, chưa xây dựng hạ tầng đã bán cho khách hàng, huy động vốn trái phép…”.
Vậy, nhà đầu tư – những người dân như chị Thảo nên làm gì để biết mình không bị “tiền mất tật mang” khi trót đặt cọc hay ký hợp đồng mua bán những dự án trên? Nếu có, người dân cần làm gì?
Trả lời câu hỏi trên, luật sư Trần Đức Phượng – đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng: “Đối với lĩnh vực bất động sản, những rủi ro thường xuất hiện nhiều nhất từ những giao dịch không đúng quy định pháp luật. Điều đáng lo ngại nhất vẫn là những vụ việc mà dự án bị thế chấp bị ngân hàng thu giữ tài sản, dự án “ma” làm khách hàng đứng trước nguy cơ mất tiền”.
“Để bảo vệ quyền lợi của mình, người mua nhà cần chủ động hiểu biết về giao dịch, nắm rõ thông tin về sản phẩm, có thể nhờ hỗ trợ thông qua bên có chuyên môn, lựa chọn chủ đầu tư uy tín, lựa chọn giao dịch đúng quy định pháp luật, khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh của ngân hàng,…
Sau khi khi ký kết văn bản giao dịch cần cập nhật thông tin thường xuyên về dự án, mặt khác người mua cũng cần phải thực hiện đúng quy định đã thỏa thuận”, luật sư Phượng tư vấn.
Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Chủ tịch HĐQT HD Mon Holdings
Đứng trên góc độ là một nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Chủ tịch HĐQT HD Mon Holdings khuyên khách hàng hãy là những nhà đầu tư thông thái.
Đặc biệt, trong thời kỳ bùng nổ về thông tin như hiện nay, các khách hàng sẽ rất dễ dàng để tìm hiểu về chủ đầu tư, về dự án trước khi quyết định. Khách hàng nên xác định rõ năng lực tài chính, uy tín của chủ đầu tư, tiến độ của dự án, cũng như các cam kết liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Đây sẽ là các bước rất quan trọng để khách hàng có thể đưa ra quyết định đúng đắn cho mình.
Ngoài ra, việc tìm hiểu thật kỹ dự án đó có ngân hàng nào đang bảo lãnh cũng là bước quan trọng trước khi khách hàng đặt bút ký hợp đồng, luật sư Nguyễn Thế Truyền, Giám đốc Công ty Luật Thiên Thanh nhấn mạnh.
“Khi ký hợp đồng 3 bên thì cả chủ đầu tư, khách hàng cần thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý của dự án. Như thế khi mua nhà khách hàng sẽ yên tâm hơn”, ông Truyền tư vấn.
Một căn hộ bán cho nhiều người
Cũng trong tọa đàm trực tuyến, hiện tượng một số chủ đầu tư bán một căn hộ cho nhiều người gây bức xúc dư luận thời gian qua cũng được các chuyên gia thảo luận.
Luật sư Bùi Sinh Quyền cho rằng, nếu chủ đầu tư dự án cố ý bán một căn hộ cho nhiều người thì cơ quan quản lý và người mua nhà không thể biết vì pháp luật chưa có cơ chế về kiểm soát việc bán sản phẩm của chủ đầu tư.
“Tôi cho rằng, để xảy ra tình trạng trên cũng bởi pháp luật đã trao cho chủ đầu tư quyền tự quyết định bán sản phẩm của họ mà không có cơ quan giám sát. Để giải quyết tình trạng này, tại sao chúng ta không thiết lập hệ thống quản lý sản phẩm hình thành trong tương lai giống như đã thiết lập hệ thống mạng Uchi đối với bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận” – ông Quyền nêu quan điểm.
Để không xảy ra tình trạng trên, những dự án nhà ở hình thành trong tương lai cần phải được đăng ký và quản lý bằng hệ thống mạng và có cơ quan thứ 3 giám sát xác nhận (cơ quan giám sát có thể truy cập mạng quản lý sản phẩm, luật sư và công chứng trước khi tư vấn cho khách hàng phải kiểm tra có sự chuyển dịch nào chưa thì sản phẩm được mua bán thành công).
Nhiều khách hàng mất tiền oan vì không tìm hiểu kỹ vấn đề pháp lý của dự án, uy tín của chủ đầu tư trước khi ký hợp đồng mua nhà
Về trách nhiệm của chủ đầu tư khi bán một căn hộ cho nhiều người, có thể xử lý theo hai hướng: Thứ nhất là về dân sự, quy định tại điều 351-352 trách nhiệm dân sự và tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Thứ hai quy định tại điều 174 về lừa đảo, lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.
Liên quan đến vấn đề trên, luật sư Nguyễn Thế Truyền khẳng định việc bán một căn hộ cho nhiều người là hành vi lợi dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.
Hiện nay, trên thị trường, khi khách hàng mua nhà sẽ được chủ đầu tư ký kết các loại hợp đồng như: Hợp đồng mua bán, hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc… đây là hình thức lách luật của các chủ đầu tư bởi tựu trung lại thì vẫn là hợp đồng mua bán giữa khách hàng và chủ đầu tư.
“Muốn để tránh sự việc đó khách hàng, nhà đầu tư cần làm những điều như sau: Thứ nhất, cần xác minh thật kỹ về vấn đề pháp lý của dự án; Thứ hai, cần kiểm tra, phê duyệt của chủ đầu tư như 1/500 cho dự án, tìm hiểu giấy phép xây dựng, nghĩa vụ tài chính, năng lực của chủ đầu tư; Thứ 3, tôi nghĩ khách hàng cần phải chọn chủ đầu tư uy tín để có thể an tâm giao tiền của mình” – Giám đốc công ty Luật Thiên Thanh tư vấn.
VinCity làm nóng thị trường bất động sản cuối năm
Nhận định về bức tranh thị trường bất động sản năm 2018, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay: Thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2018 tiếp tục ổn định, nguồn cung tăng so với cùng kỳ 2017. Một điều đặc biệt là các năm trước thị trường bất động sản tập trung vào 2 khu vực Hà Nội và TP.HCM nhưng năm nay, các khu vực xung quanh có khởi sắc. Thị trường Đồng Nai, Bình Dương, Bắc Ninh, Bắc Giang, Phú Thọ... đều phát triển.
Tỷ lệ giao dịch thành công trải đều ở tất cả các phân khúc: bình dân, cao cấp thậm chí siêu cao cấp, đặc biệt là ở khu vực TP.HCM. Giá cả nhà ở không có biến động lớn. Có hiện tượng sốt đất nền xung quanh TP.HCM hay bắc Hà Nội (Đông Anh, Gia Lâm) và một số khu vực dự định trở thành đặc khu kinh tế, nhưng đã được giải quyết kịp thời. Những cơn sốt đất đã được điều chỉnh kịp thời, không làm ảnh hưởng đến thị trường.
Cơ cấu sản phẩm ngày càng phù hợp với thị trường, phát triển đều ở các phân khúc. Mặc dù chưa có số lượng giao dịch quý IV/2018, nhưng có thể thấy lượng giao dịch rất tốt trong tháng 10, tháng 11, như dự án VinCity, mở bán 1 tuần ở riêng Hà Nội đã thấy lượng giao dịch rất tốt. Trong tháng 12, có nhiều dự án mở bán, tình hình giao dịch sẽ khá hơn so với quý IV/2017.
Chú thích ảnh
Đối với condotel trong năm 2018, một số thị trường có dấu hiệu bão hòa tại một số thị trường phát triển lâu như Nha Trang, Phú Quốc nhưng condotel lại mở ra ở các địa phương khác như miền núi phía Bắc...
Dự báo thị trường 2019, ông Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, thị trường sẽ phát triển với nguồn cung dồi dào, tập trung vào các dự án lớn, những thành phố thu nhỏ với dịch vụ đầy đủ, hạ tầng đồng bộ như dự án của Vingroup, và đây sẽ là xu hướng dẫn dắt thị trường. "Các dự án nhỏ lẻ ở các khu vực khác rất khó cạnh tranh với những dự án lớn đồng bộ. Nhưng chúng tôi đánh giá cao các dự án như vậy vì đó là xu hướng tất yếu để đô thị gọn gàng hơn. Do nguồn cung dồi dào, giá cả bất động sản 2019, được dự báo sẽ không có khả năng tăng giá đột biến, thị trường ổn định. Cơ cấu hàng hóa sẽ phù hợp với khả năng của thị trường, nhất là nhà ở năm 2019 sẽ phù hợp với khả năng chi trả của người dân", ông Hà chia sẻ.
Hiểu Minh (tổng hợp)
Cũng theo ông Hà, trong năm 2019, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ đặc biệt phát triển. Đây là làn sóng mới tại Việt Nam, việc phát triển các khu công nghiệp theo đó cũng phải đồng bộ hơn để thu hút nước ngoài, các nhà đầu tư cũng phải quan tâm đến nhà ở thương mại để đáp ứng các khu công nghiệp. Đây sẽ là một trong những phân khúc thị trường còn nhiều dư địa phát triển.
