Sáng 10/1, tiếp tục chương trình Kỳ họp bất thường lần thứ nhất, Quốc hội thảo luận trực tuyến dự án luật sửa đổi, bổ sung 8 luật, gồm: Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự.
Liên quan đến nội dung sửa đổi Luật Đầu tư, Chính phủ đề xuất sửa đổi Điểm c, Khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư (tương ứng sửa đổi Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở), theo hướng cho phép chuyển đổi mục đích đất để xây dựng dự án nhà ở.
Ngoài đất ở hợp pháp, nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại.
Điều kiện là các dự án đất này phù hợp với quy hoạch, có trong kế hoạch sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo luật về đất đai, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật.
Cùng đó, sau khi được cấp có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư phải chuyển mục đích sử dụng các loại đất khác thuộc dự án đầu tư sang đất ở và thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai.
Thảo luận về nội dung này, đại biểu Ngô Trung Thành (Đắk Lắk), Phó chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Quốc hội đánh giá cao Chính phủ nhận diện được vướng mắc và đề xuất phương án sửa đổi khoản 1 điều 23 Luật Nhà ở.
Phó chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Quốc hội Ngô Trung Thành.
“Ở điểm này, tôi rất chia sẻ với nhà đầu tư chỉ vì trong diện tích dự án không có m2 nào là đất ở nên không triển khai xây dựng dự án nhà ở thương mại theo công thức Nhà nước chấp thuận nhà đầu tư đồng thời chấp thuận dự án đầu tư mà phải đấu giá sử dụng đất, đấu thầu dự án.
Tuy nhiên, muốn thực hiện đấu giá hay đấu thầu cũng không xong vì đất không thuộc diện Nhà nước thu hồi thì Nhà nước không thể thu hồi đấu giá, đấu thầu. Kết quả, các dự án này không thể triển khai được. Nhìn nhận ở khía cạnh này rất bất cập cần sửa đổi, tháo gỡ”, đại biểu Thành nói.
Tuy nhiên, ông Thành cho rằng vấn đề ở đây không đơn giản mà cần xem xét thấu đáo, đánh giá hết sức kỹ lưỡng những tác động, nhất là tác động của việc tiêu cực.
Đại biểu Ngô Trung Thành phân tích, nếu thực hiện đấu giá và đấu thầu thì giá trị địa tô mang lại cho Nhà nước là rất lớn. Một ví dụ nổi bật nhất thời gian vừa qua cho thấy, đấu giá 1ha đất ở Thủ Thiêm đã đem lại ngân sách cho Nhà nước 24.500 tỷ đồng. Nếu một ha đất này không đấu giá mà chuyển đổi thông thường, nhà đầu tư nộp tiền chuyển đổi mục đích đất với mức giá cao 100 triệu đồng/m2 (thực tế không được mức này) thì ngân sách Nhà nước thu được 1.000 tỷ đồng - chưa bằng số lẻ bán đấu giá.
“Như vậy, việc sửa đổi quy định theo phương án trên của Luật nhà ở ngân sách Nhà nước không được bao nhiêu, người có đất được chuyển nhượng cho chủ dự án cũng không được bao nhiêu. Chênh lệch địa tô cơ bản thuộc về chủ dự án là không hợp lý”, ông Thành cho hay.
Đại biểu đoàn Đắk Lắk bày tỏ, đất đai là sở hữu toàn dân, Nhà nước cho phép chuyển đổi làm cho giá trị đất tăng lên rất lớn thì chênh lệch địa tô cơ bản phải thuộc Nhà nước, thuộc về nhân dân. Sửa theo hướng trên có thể giải thoát cho dự án nhưng lợi cho chủ dự án, cho người gom đất, còn Nhà nước sẽ “chảy máu” nguồn lực đất đai”.
Cũng theo ông Thành, với nội dung sửa đổi như đề xuất, chắc chắn dẫn đến phong trào gom đất, giá đất bị đẩy lên cao hệ lụy sẽ phát sinh nhiều và rất lớn.
"Giá đất bị đẩy lên cao thì công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đã khó càng khó. Khiếu nại tố cáo trong đất đai sẽ càng tăng, càng nóng nhiều hơn. Bởi vì nguyên nhân sâu xa dẫn đến khiếu nại tố cáo, khó khăn giải phóng mặt bằng chủ yếu là chênh lệch giá bồi thường với giá trên thực tế", ông Thành phân tích.
Từ đó, ông Thành đề nghị Quốc hội tạm thời chưa nên sửa đổi khoản 1 điều 23 luật Nhà ở như Chính phủ đề xuất.
Đồng tình quan điểm này, đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) cho rằng, việc sửa đổi như Chính phủ đề xuất thực chất là mở rộng quyền cho người sử dụng đất hợp pháp, giải quyết nhanh việc công nhận chủ đầu tư nhưng hậu quả có thể gây ra thất thoát vì chủ đầu tư chỉ cần trả tiền theo quy định.
Đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội).
“Khi được công nhận chủ đầu tư và thực hiện thủ tục chuyển đổi sử dụng đất thì chỉ cần trả khoản tiền đất 312 triệu/m2 dù có chuyển đổi đất giữa Bờ Hồ (Hà Nội) hay trên đường Nguyễn Huệ (Tp.HCM). Điều này sẽ gây thất thoát nguồn lực của Nhà nước”, ông Cường nói.
Đại biểu Cường đề nghị nếu phải sửa thì phải quy định rõ tính tiền đất theo giá thị trường.
Cùng tranh luận vấn đề này, đại biểu Trần Hữu Hậu (đoàn Tây Ninh), cho rằng, đây là đất đã có quyền sử dụng hợp pháp, được pháp luật bảo vệ. Đất này là đất của chính nhà đầu tư nhà ở thương mại.
“Vậy căn cứ pháp luật nào để Nhà nước có thể thu hồi đem đấu giá. Nếu người trúng đấu giá là người khác lại xây dựng nhà ở thương mại trên đất của họ.
Tôi chắc chắn rằng, các đại biểu ngồi đây, nếu có đất muốn làm nhà ở thương mại trong trường hợp này, nếu không có thỏa thuận trước để có kết quả đấu giá hợp lý sẽ để nguyên đất ấy chờ thời”, ông Hậu nói.
Theo ông, quy định hiện hành còn tạo ra câu chuyện "con gà quả trứng" trong phát triển nhà ở thương mại, là muốn có chủ trương đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở và muốn có quyền sử dụng đất ở thì phải có chủ trương đầu tư. Đây là thực tế gây nên nhiều trì trệ thời gian qua.
Ông cho hay, sửa như dự thảo là hợp lý, hợp tình, hợp thực tiễn. Việc này sẽ tháo gỡ nút thắt hiện nay trong phát triển nhà ở thương mại, thu hút nguồn lực xã hội cho sự phát triển lĩnh vực này.
“Khi các nhà đầu tư phát triển, tạo nên khu tập trung dân cư mới sẽ kéo theo sự phát triển thương mại, dịch vụ, thay đổi bộ mặt đô thị. Nhà nước sẽ thu được nhiều giá trị, có những giá trị không thu được bằng tiền", ông Hậu nói.
Đại biểu Hậu đánh giá và tin giá trị ấy lớn hơn nhiều chênh lệch địa tô mà nhiều đại biểu lo ngại Nhà nước sẽ bị thất thoát.
