Thị trường BĐS là một động lực quan trọng của nền kinh tế xét trên cả khía cạnh đầu ra của nhiều ngành trọng yếu cũng như tác động đến an sinh xã hội. Vì vậy, tạo nền tảng cơ chế, chính sách phát triển bền vững thị trường này song song với chiến lược tái cơ cấu quyết liệt của các thành viên thị trường sẽ đóng góp cho nền kinh tế chung những “tế bào” kinh tế khỏe mạnh, tươi mới.
Thị trường BĐS khó chồng khó
Phát biểu tại Hội thảo “Gỡ vướng địa ốc - Thúc đẩy tăng trưởng”, TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhấn mạnh thị trường BĐS là cầu nối các ngành, thị trường trong chuỗi giá trị BĐS.
Đặc biệt, BĐS liên quan mật thiết giữa 4 thị trường là ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm và BĐS (tứ giác liên thông). "Nếu 1 trong 4 lĩnh vực này xảy ra vấn đề thì ảnh hưởng đến các lĩnh vực kia và ảnh hưởng chung đến nền kinh tế", ông Lực khẳng định.
Thị trường BĐS hiện nay đang vướng mắc nhiều vấn đề nhưng theo quan điểm của vị chuyên gia, 3 vướng mắc chính hiện nay bao gồm pháp lý, cung – cầu và nguồn vốn.
Thứ nhất, khó khăn lớn nhất hiện tại, theo TS Cấn Văn Lực là quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và BĐS hết sức phức tạp trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ....
Tiếp đến, quy định pháp lý nhiều khi chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn, dẫn đến thiếu cơ sở pháp lý để triển khai. Bên cạnh đó là tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, đùn đẩy... của một bộ phận không nhỏ cán bộ thừa hành, làm chậm, thậm chí là ách tắc nhiều dự án.
TS Cấn Văn Lực phát biểu tại Hội thảo.
Thứ hai là vấn đề cung - cầu và giá cả. Do vướng pháp lý nên ít dự án được phê duyệt kịp thời do vậy dẫn đến thiếu nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội....
Việc thiếu nguồn cung cộng với chi phí làm dự án lớn, chi phí đầu vào tăng cùng với việc thổi giá của các bên trung gian đã khiến giá BĐS Việt Nam cao so với thu nhập người dân.
Vị chuyên gia cho biết: "Bình quân giá nhà hiện nay rất cao, người dân Việt Nam có thu nhập trung bình phải mất 23,5 năm để mua một căn hộ tầm trung tại thị trường trong nước".
Thứ ba là nguồn vốn đối với thị trường BĐS cũng đang khó. Ông Lực nhận định, thị trường TPDN năm 2022 teo tóp, khiến nguồn vốn FDI và đầu tư công, ngân hàng bị tăng tỉ trọng cho vay nợ, gây sức ép lớn lên hệ thống tài chính.
Tới quý đầu năm 2023, thị trường vốn có dấu hiệu khởi sắc, đặc biệt là kênh TPDN có dấu hiệu nhúc nhích phục hồi nhưng vẫn chậm và chưa cao bằng các năm trước.
Cơ cấu vốn cho lĩnh vực bất động sản năm 2021 - 2022.
Bổ sung thêm, ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam khẳng định thị trường BĐS đang phải đối mặt với cả vấn đề kinh tế vĩ mô như khủng hoảng địa chính trị, nguy cơ suy thoái kinh tế toàn cầu.
Trong khi đó sức cầu trong nước giảm, chỉ bằng 20-30% cùng kỳ năm trước, giá bán cả nước sụt giảm mạnh. Ngoài ra còn xuất hiện vấn đề tâm lý chờ của thị trường: người mua chờ thị trường "tạo đáy", mất lòng tin vào chủ đầu tư; chần chừ vay mua BĐS so lãi suất dù giảm nhưng vẫn ở mức cao.
Nhà nước - DN - nhà đầu tư đều phải có trách nhiệm
Trước các thách thức hiện nay, TS Cấn Văn Lực cho rằng trách nhiệm xây dựng thị trường BĐS phát triển bền vững cần sự tham gia của nhiều chủ thể trong xã hội.
Đối với cơ quan quản lý cần nhìn nhận rõ thực tế thị trường. Qua đó, cần cách tiếp cận phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được cơ hội mới.
Cần sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư, đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc tại các dự án BĐS; đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, chương trình phục hồi; chú trọng điều tiết cung - cầu hợp lý giữa các phân khúc và giá BĐS.
Tiếp tục hoàn thiện thể chế, đảm bảo đồng bộ, nhất quán giữa các bộ luật liên quan. Đặc biệt, cần có quy định rõ ràng hơn trong phân nhóm các phân khúc BĐS để có chính sách tín dụng, vốn và tài chính phù hợp.
Có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính BĐS chuyên biệt và có lộ trình đánh thuế BĐS phù hợp; thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch BĐS.
Đối với doanh nghiệp BĐS cần có kế hoạch cụ thể, khả thi trong việc thanh toán nợ TPDN đáo hạn (nhất là giai đoạn 2023-2024).
Doanh nghiệp cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn (ngoài tín dụng ngân hàng, còn có kênh phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, M & A...) và các doanh nghiệp đưa ra kế hoạch huy động vốn cần gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể.
Đồng thời giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải; hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp. Quan tâm quản lý rủi ro tài chính và tích cực góp ý, phản biện chính sách, văn bản pháp luật liên quan.
Nêu quan điểm về giải pháp, ông Angus Liew - Chủ tịch Công ty Gamuda Land Việt Nam chia sẻ trong suốt 15 năm kinh doanh tại Việt Nam, doanh nghiệp đã chứng kiến Chính phủ Việt Nam thực hiện vô số cải cách về pháp lý, khung pháp luật cho ngành BĐS.
"Đã có những bước phát triển vượt trội so với 15 năm trước khi chúng tôi bắt đầu đầu tư tại Việt Nam. Nhưng hiển nhiên là vẫn còn nhiều mặt có thể cải thiện hơn nữa", ông Angus Liew nói.
Ông Angus Liew, Chủ tịch Công ty Gamuda Land Việt Nam.
Đại diện doanh nghiệp đề xuất nên nhanh chóng số hóa thủ tục hành chính, chuyển sang trực tuyến toàn diện giúp rút ngắn quy trình và minh bạch các thông tin.
Cùng với đó, nên để cho các tổ chức chuyên môn thực hiện công việc, và nhà chức trách kiểm soát bằng việc thanh kiểm tra ngẫu nhiên.
"Như vậy thì pháp luật và quy định vẫn được đảm bảo, đồng thời tiết kiệm thời gian hơn cho cả sở ban ngành cũng như các chủ đầu tư", ông Angus Liew phân tích.
Chủ tịch Gamuda Land cũng cho rằng Chính phủ nên tiếp tục hoàn thiện cơ chế đấu thầu dự án, sao cho quá trình đấu thầu diễn ra minh bạch và hiệu quả hơn.
Ngoài ra, ông Angus Liew đề xuất là nên thành lập một tổ tư vấn chuyên biệt có sự tham gia của các chủ đầu tư trong và ngoài nước để cùng Chính phủ tìm ra phương án cải tiến thủ tục phê duyệt dự án.
Góp ý thêm, ông Võ Hồng Thắng cho rằng doanh nghiệp nên có những phương án tự cứu mình trong thời điểm hiện nay như: Tối ưu chi phí vận hành, tinh gọn bộ máy nhân sự hiện hữu; chủ động đàm phán trái chủ kéo giãn thời gian đáo hạn các lô trái phiếu và ưu tiên phát triển những dự án đã hoàn thiện pháp lý và phù hợp với nguồn lực.
Về phía khách hàng cũng phải trang bị đầy đủ kiến thức về thị trường, pháp lý; có tầm nhìn, chiến lược đầu tư trong trung và dài hạn, tránh tâm lý lướt sóng. Đặc biệt cần cân nhắc tỉ lệ đòn bẩy tài chính, vay mua BĐS.
Tương lai nào cho thị trường BĐS?
Dự báo về triển vọng thị trường BĐS trong tương lai, ông Thắng cho rằng cuối quý IV/2023 hoặc chậm nhất vào quý I/2024 thị trường sẽ có nhiều khởi sắc so với hiện nay.
Nguyên do bởi thời điểm đó, thị trường sẽ có đầy đủ các yếu tố như hàng loạt chính sách chỉ đạo để gỡ khó cho thị trường, gỡ vướng pháp lý sẽ được ban hành; lãi suất có chiều hướng hạ nhiệt; nội tại doanh nghiệp, các chủ đầu tư chủ động, linh hoạt, lấy lại niềm tin của nhà đầu tư, có khả năng ứng biến linh hoạt với thị trường và chủ đầu tư có thể tiếp cận các gói hỗ trợ của Chính phủ.
Ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam.
Nhìn nhận dưới góc độ doanh nghiệp, Chủ tịch Gamuda Land Việt Nam cho rằng thị trường BĐS Việt Nam đang mở ra vô số cơ hội và vẫn còn rất nhiều dư địa để tăng trưởng hơn nữa.
"Mặt khác, khi mọi công đoạn phát triển dự án được đẩy nhanh và chuẩn chỉnh hơn, thì mặt bằng giá nhà cũng sẽ được kiểm soát ổn định, tao điều kiện thuận lợi cho tất cả người dân đều có thể sở hữu nhà", ông Angus Liew nêu quan điểm.
