Đổi nhà không cần vốn
Mới đây, trên thị trường bất động sản đang xôn xao về chính sách “Nhà đổi Nhà – Home for Home”, có thể hiểu là mua nhà mà không cần vốn vừa được chủ đầu tư Masterise Homes tung ra thu hút nhiều sự quan tâm của giới bất động sản.
Theo chính sách của Masterise Homes - chủ đầu tư với định vị thương hiệu nhà phát triển sở hữu nhiều dự án bất động sản hàng hiệu, giải pháp “Nhà đổi Nhà” được thực hiện phối hợp cùng ngân hàng Techcombank. Chủ đầu tư cho rằng, đây chính là giải pháp đầu tiên tại thị trường giúp người Việt “đổi nhà” không cần vốn.
Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất mà bất cứ người muốn đổi nhà nào cũng quan tâm là khả năng tài chính của gia đình.
Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.
Trao đổi với PV Người Đưa Tin, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: Trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 tái bùng phát nhiều đợt, từ năm 2020 đến nay đã ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường bất động sản Việt Nam do phải giãn cách, cách ly nên giao dịch bất động sản giảm mạnh về số lượng; đặc biệt đối với phân khúc căn hộ cao cấp.
Nhằm tháo gỡ khó khăn, hiện trên thị trường, rất nhiều chủ đầu tư đã có những ý tưởng mới, giải pháp mới để kích cầu thị trường đầu tư như: nhà đổi nhà, mua nhà 0 đồng… Giải pháp nào cũng có nhiều ưu điểm, nhưng cũng có không ít băn khoăn liên quan đến lợi ích của khách hàng.
Theo ông Nguyễn Văn Đính: Trong chương trình “nhà đổi nhà”, người tham gia phải là người đang có nhà ở, ổn định và sở hữu hợp pháp; được quyền tham gia mua nhà mới tại dự án phát triển bất động sản mới mà không cần có trong tay đồng nào; chỉ cần đồng ý đưa nhà cũ của mình vào “đánh đổi” để được lấy nhà mới của dự án.
“Nghe thì thấy rất nhân văn, hợp lý cho người mua nhà, nhưng cũng cần phải phản biện để làm rõ một số vấn đề, nhằm bảo vệ lợi ích của khách hàng”, ông Nguyễn Văn Đính nhận định.
Theo ông Đính và các chuyên gia khác, khách hàng cần hiểu rõ bản chất của chương trình cũng như tiềm lực tài chính của mình trước khi quyết định tham gia.
Giải pháp cho vay đến 100% giá trị căn hộ với hai khoản vay cùng thời điểm, nên người tham gia cần có năng lực tài chính và thu nhập phù hợp để đảm bảo hoàn thành nghĩa vụ với ngân hàng.
Bên cạnh đó, khách hàng cũng cần lưu ý khi quyết định chọn mua bất động sản, cần chọn dự án, sản phẩm phù hợp nhu cầu, chọn dự án của chủ đầu tư có năng lực và được ngân hàng cam kết bảo lãnh tiến độ để giảm thiểu rủi ro liên quan pháp lý, chất lượng.
Từ đó, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng cần phải làm rõ một số vấn đề cụ thể sau: Thứ nhất, người mua nhà - nhà đầu tư phải đặt cọc vài chục triệu đồng rồi mới được tư vấn mua nhà; nếu không ưng thuận, liệu có mất tiền đặt cọc không?
Thứ hai, nhà đầu tư buộc phải bán nhà cũ cho chủ đầu tư hoặc ngân hàng. Như vậy, giá bán do thỏa thuận hay phải thẩm định. Nếu thẩm định, nhà đầu tư phải mất phí (phí này rất cao vì tính theo % giá trị bất động sản). Tiếp đến, lãi suất ngân hàng có được thỏa thuận không? Thời điểm nào bắt đầu tính lãi suất?
Với những băn khoăn trên, theo phản hồi từ Masterise, lợi ích của Home for Home là giúp người mong muốn đổi nhà và có năng lực tài chính sở hữu những căn hộ cao cấp có được một kế hoạch vẹn toàn: từ việc nắm được thời gian sẽ nhận nhà mới, số tiền cần thanh toán và bán căn nhà cũ một cách chủ động.
Trước lo ngại về áp lực trả nợ ngân hàng và việc người tham gia chịu thiệt trong khâu thẩm định nhà cũ, Masterise Homes - đơn vị phát triển giải pháp Home for Home, cho biết căn nhà cũ sẽ được thẩm định với mục đích để đảm bảo cho số tiền đặt cọc (tương đương 30% giá trị căn nhà mới) mà ngân hàng giải ngân. “Tài sản đảm bảo” có nghĩa là nhà cũ vẫn thuộc quyền sở hữu của khách hàng, và chủ đầu tư cùng ngân hàng không chủ động can thiệp vào các giao dịch mua bán tài sản của khách.
Masterise Homes cũng nhấn mạnh, giải pháp này nhắm đến đối tượng có nhu cầu đổi nhà và đủ năng lực tài chính. Khi tiến hành hỗ trợ khách đổi nhà, ngân hàng sẽ thẩm định năng lực tài chính kỹ lưỡng nhằm tránh biến khoản vay thành một gánh nặng vượt quá khả năng chi trả của khách. Vì vậy, những khách hàng chưa đủ năng lực tài chính thì chưa thể tham gia các giải pháp như Home for Home.
Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch HĐTV công ty Luật Basico.
“Người mua đỡ sức ép tài chính hơn"
Cùng trao đổi về vấn đề này, Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch HĐTV công ty Luật Basico đánh giá: Thực chất đây là một bài toán kinh tế rất hay và khẳng định việc làm này pháp luật không cấm, vì đó là các giao dịch kết hợp với nhau. Thay vì phải có tiền đặt cọc thì người mua nhà chỉ phải thế chấp, bảo đảm bằng nhà cũ của mình. Như vậy sẽ tạo điều kiện thuận lợi để kích cầu, người mua cũng cảm thấy dễ dàng hơn, đỡ sức ép tài chính hơn.
Theo mô hình này, việc giao dịch mua bán bất động sản, bản chất không có gì thay đổi; chỉ khác là, thay vì phải thế chấp nhà của mình để vay tiền đặt cọc cho bên chủ đầu tư thì người mua nhà phải thế chấp bằng ngôi nhà cũ của mình.
“Chỉ cần người mua nhà có nhà ở sở hữu hợp pháp và phải trả đủ tiền thì đều có thể tham gia chương trình “nhà đổi nhà”; nếu không trả được, chậm trả thì sẽ bị tính lãi. Khi bên phá vỡ hợp đồng là người mua nhà thì sẽ bị thu nhà, trường hợp này đặc biệt ở chỗ, người mua nhà có nguy cơ mất không phải một mà là 2 căn nhà cùng lúc”, Luật sư Trương Thanh Đức cho hay.
Để hạn chế thấp nhất rủi ro cho người mua nhà, Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng: Có 3 vấn đề lớn cần hết sức quan tâm khi mua nhà, đầu tiên là về mặt pháp lý, đặc biệt đối với tài sản là bất động sản cần đảm bảo đúng, đầy đủ giấy tờ pháp lý.
Tiếp theo, trong giao dịch về bất động sản có giá trị tài sản lớn, nhất là đối với loại tài sản hình thành trong tương lai thì người mua nhà, chủ đầu tư cần lựa chọn chủ đầu tư uy tín, có năng lực, điều này cũng là một yếu tố hết sức quan trọng trong việc tránh rủi ro.
Những vấn đề còn lại phải tính toán, cân nhắc về khả năng tài chính, khả năng trả nợ, các yếu tố khác về thị trường, nguy cơ rủi ro hay nói cách khác “cơ hội càng lớn thì rủi ro càng nhiều”.
Người mua nhà cần chọn dự án, sản phẩm phù hợp nhu cầu
Cùng trao đổi về chương trình “nhà đổi nhà”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam cho biết: "Khác với vay thế chấp, “Nhà đổi Nhà - Home for Home” sử dụng hai gói vay trong cùng một sản phẩm. Nếu như trước đây người mua nhà chủ yếu dùng chính tài sản mình mua để vay và phải thanh toán số tiền tương đương 30-50% giá trị sản phẩm, còn lại là ngân hàng hỗ trợ thì nay đối với 30% giá trị ban đầu, người mua sử dụng chính căn hộ của mình để thế chấp và dùng chính căn hộ muốn mua để thế chấp vay 70% giá trị còn lại".
Tuy vậy, nhằm hạn chế tối đa rủi ro cho người mua nhà, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt lưu ý khi quyết định chọn mua bất động sản, người mua nhà cần chọn dự án, sản phẩm phù hợp nhu cầu, chọn dự án của chủ đầu tư có năng lực và được ngân hàng cam kết bảo lãnh tiến độ để giảm thiểu rủi ro liên quan pháp lý, chất lượng.
