Trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn liên tục tăng cao, việc tiếp cận nhà ở của nhóm thu nhập trung bình ngày càng khó khăn. Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp do Bộ Xây dựng xây dựng được kỳ vọng sẽ tạo thêm một phân khúc trung gian giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, qua đó mở rộng cơ hội an cư cho người có thu nhập ổn định.
Theo dự thảo đang được lấy ý kiến, người mua là cá nhân trong nước, mỗi người chỉ được mua hoặc thuê mua một căn và không được chuyển nhượng trong vòng 5 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền.
Để khuyến khích doanh nghiệp tham gia, dự thảo đề xuất một số cơ chế thí điểm như cho phép giao chủ đầu tư dự án mà không thông qua đấu giá, đấu thầu và áp dụng một số thủ tục tương tự cơ chế đặc thù của nhà ở xã hội.
Giá bán nhà được xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí và cộng lợi nhuận tối đa 15% tổng vốn đầu tư.
Dù có thu nhập hơn 20 triệu đồng mỗi tháng, anh Minh Tuấn (32 tuổi, nhân viên kỹ thuật tại Hà Nội) cho biết việc mua một căn hộ tại thành phố vẫn là bài toán không dễ.
Theo anh Tuấn, giá nhà liên tục tăng trong khi khả năng tích lũy có hạn khiến kế hoạch mua nhà nhiều lần phải trì hoãn. Vì vậy, thông tin về việc nghiên cứu phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp dành cho nhóm thu nhập trung bình khiến anh khá quan tâm. Tuy nhiên, anh cũng cho rằng vẫn còn nhiều băn khoăn về tính khả thi của mô hình này.
"Trong bối cảnh chi phí đất đai, vật liệu và xây dựng đều cao, rất khó để có nhà ở thương mại với mức giá thật sự dễ tiếp cận. Ngay cả nhà ở xã hội hiện nay, nhiều người cũng rất chật vật mới mua được vì thủ tục khá phức tạp và nguồn cung không nhiều. Nếu có thêm loại hình nhà giá phù hợp thì tôi vẫn lo là không dễ để người cần thực sự tiếp cận được", anh Tuấn chia sẻ.
Doanh nghiệp lo bài toán chi phí
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc CTCP Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng chủ trương phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là cần thiết, song việc triển khai trên thực tế sẽ gặp nhiều thách thức nếu chưa có cơ chế đủ rõ ràng và mạnh mẽ.
Theo ông Quyết, dự thảo hiện nay đã đề xuất một số cơ chế hỗ trợ như giao chủ đầu tư dự án không qua đấu giá, đấu thầu và áp dụng trình tự thủ tục tương tự nhà ở xã hội. Tuy nhiên, yếu tố then chốt vẫn nằm ở cơ chế xác định giá đất và giá bán.
Ông phân tích, với nhà ở xã hội, doanh nghiệp được miễn hoặc giảm nhiều loại thuế và tiền sử dụng đất, đồng thời Nhà nước quy định giá trần bán ra thị trường. Nhờ đó, bài toán chi phí - lợi nhuận tương đối rõ ràng.
Trong khi đó, nếu nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn phải tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường thì chi phí đầu vào sẽ rất lớn.
"Giả sử Nhà nước giao dự án mà không qua đấu giá, nhưng tiền sử dụng đất vẫn tính theo giá thị trường thì chi phí đã rất cao. Khi đó doanh nghiệp rất khó bán nhà với giá thấp", ông Quyết nói.
Ngoài chi phí đất, doanh nghiệp còn phải đối mặt với nhiều chi phí thị trường khác như giải phóng mặt bằng, lãi vay ngân hàng, vật liệu xây dựng và nhân công. Trong nhiều trường hợp, doanh nghiệp phải tự thỏa thuận mua lại đất của người dân theo giá thị trường trước khi triển khai dự án.
Ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc CTCP Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc.
Dự thảo hiện cũng đề xuất mức lợi nhuận tối đa 15% cho chủ đầu tư khi phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Tuy nhiên, theo ông Quyết, nếu không có thêm các ưu đãi mạnh về đất đai và vốn, mức lợi nhuận này có thể khó đảm bảo tính khả thi.
Theo ông, mô hình nhà ở thương mại giá phù hợp này đang ở trạng thái "trung gian": không có nhiều ưu đãi như nhà ở xã hội nhưng cũng không vận hành hoàn toàn theo cơ chế thị trường như nhà ở thương mại thông thường. Chính sự "lưng chừng" này khiến doanh nghiệp khó tính toán hiệu quả đầu tư.
Từ góc nhìn doanh nghiệp, ông cho rằng để chính sách thực sự đi vào cuộc sống, các cơ chế ưu đãi cần được quy định rõ ngay từ đầu, thay vì chỉ nêu nguyên tắc chung. Trong đó, trước hết cần xem xét ưu đãi về tiền sử dụng đất hoặc thuế đất, chẳng hạn giảm một phần so với giá thị trường để giảm chi phí đầu vào cho dự án.
Ngoài ra, ông cũng đề xuất cần có chính sách hỗ trợ tiếp cận vốn, ví dụ ưu đãi lãi suất vay cho các dự án phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Bởi trong bối cảnh lãi suất vay thương mại hiện vẫn ở mức khoảng 10-12%/năm, chi phí tài chính đang là một trong những gánh nặng lớn đối với doanh nghiệp bất động sản.
"Chi phí nhân công, vật liệu xây dựng, lãi vay ngân hàng đều đang tăng. Trong khi thời gian làm thủ tục dự án có thể kéo dài nhiều năm, khiến chi phí vốn càng lớn. Nếu không có các ưu đãi cụ thể thì rất khó để doanh nghiệp có thể phát triển nhà ở thương mại với giá thấp", ông Quyết nhận định.
Dự thảo thí điểm nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng mở thêm cơ hội mua nhà cho người thu nhập trung bình, nhưng vẫn còn nhiều băn khoăn về tính khả thi.
Ở góc nhìn khác, TS. LS. Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO cho rằng các chính sách hiện nay chủ yếu hỗ trợ doanh nghiệp thông qua ưu đãi đất đai, thuế và lãi suất. Tuy nhiên, điều người dân cần nhiều hơn là được hỗ trợ trực tiếp để có chỗ ở.
Ông cho rằng Nhà nước có thể tham gia phát triển quỹ nhà bằng ngân sách, sau đó cho người dân đủ điều kiện thuê. Khi có điều kiện tài chính tốt hơn, người dân có thể mua và sở hữu nhà ở.
Bên cạnh đó, cần tạo cơ chế để thị trường phát triển các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền dành cho nhóm thu nhập trung bình - lực lượng đang chiếm tỷ trọng lớn trong nhu cầu nhà ở tại các đô thị.
Theo ông Bình, nếu chính sách được thiết kế hợp lý, thị trường nhà ở có thể được điều tiết theo hướng cân bằng hơn, với các phân khúc từ nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền cho tới nhà ở thương mại cao cấp.
Cần cân nhắc tác động thị trường
Từ góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư Tp.Hà Nội) cho rằng việc khuyến khích phát triển loại hình nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình là cần thiết. Tuy nhiên, các cơ chế chính sách liên quan đến mô hình "nhà ở thương mại giá phù hợp" cần được cân nhắc kỹ lưỡng.
Theo ông, về bản chất pháp lý, nhà ở thương mại là loại hình vận hành theo cơ chế thị trường, trong đó giá cả được quyết định bởi quy luật cung - cầu.
Trong khi đó, nhà ở xã hội là loại hình có sự hỗ trợ của Nhà nước dành cho các nhóm đối tượng được hưởng chính sách. Vì vậy, việc hình thành một loại hình "lai" giữa hai mô hình này có thể dẫn tới một số bất cập trong thực tiễn.
Chẳng hạn, nếu trong cùng một khu vực tồn tại dự án nhà ở thương mại thông thường và dự án nhà ở thương mại giá phù hợp với mức giá thấp hơn đáng kể, người mua có thể tập trung vào dự án được ưu đãi. Điều này có thể tạo ra sự cạnh tranh không bình đẳng giữa các chủ đầu tư.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng mô hình "nhà ở thương mại giá phù hợp" cần được cân nhắc kỹ vì có thể phát sinh bất cập và rủi ro trục lợi trên thị trường.
Bên cạnh đó, theo luật sư Đỉnh, chính sách cũng có thể tiềm ẩn nguy cơ trục lợi. Mặc dù dự thảo quy định người mua không được chuyển nhượng trong 5 năm, song sau thời gian này, việc chuyển nhượng theo giá thị trường vẫn có thể xảy ra.
Trong bối cảnh dự thảo không đặt ra cơ chế xét duyệt đối tượng mua như nhà ở xã hội, một số trường hợp có thể nhờ người khác đứng tên mua để hưởng chênh lệch sau này.
Từ những phân tích trên, ông cho rằng thay vì tạo thêm một loại hình nhà ở "lai", cần tập trung hoàn thiện và nâng cao hiệu quả chính sách phát triển nhà ở xã hội hiện hành.
Theo ông, nếu chính sách nhà ở xã hội được triển khai hiệu quả và đồng bộ trên các quỹ đất đã quy hoạch, nhu cầu nhà ở của nhóm thu nhập thấp và trung bình có thể được đáp ứng tốt hơn, đồng thời giúp thị trường bất động sản vận hành ổn định và bền vững hơn.
