Nhiều dấu hiệu vi phạm khi mua bán nhà ở xã hội cũ

Lợi dụng chính sách để kiếm lời

Nhà ở xã hội (NOXH) là chính sách rất nhân văn của Nhà nước nhằm hỗ trợ, tạo điều kiện cho những người có thu nhập thấp, các đối tượng yếu thế trong xã hội được ổn định nơi ăn chốn ở.

Tuy nhiên, thực trạng hiện nay không ít đối tượng lợi dụng chính này để trục lợi, nhiều người không có nhu cầu ở thực tế nhưng lợi dụng chính sách hỗ trợ của Nhà nước để mua NOXH rồi bán lại kiếm lời. Từ đó ý nghĩa của chính sách bị “méo mó”, khi mà nhà ở giá rẻ không đến đúng được với đối tượng có nhu cầu thật sự.

Trong vai người có nhu cầu mua NOXH PV ghi nhận nhiều trường hợp dù chưa đủ điều kiện nhưng vẫn được chủ nhà bán lại để kiếm lời. Đơn cử, tại dự án Ecohme 3 (quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội). Theo đó, một môi giới tên Thường cho biết, dự án này có nhiều căn hộ đang giao bán, mặc dù theo quy định phải 2 năm nữa các căn hộ tại đây mới được cấp sổ đỏ và đủ điều kiện về thời gian để bán lại.

Người này cho biết: “Các căn hộ ở đây cho diện tích khoảng 60m2, với giá khoảng 40 triệu đồng/m2 sẽ phù hợp với nhiều người vì trong bối cảnh giá cao như hiện nay thì tầm tài chính đó khá mềm. Cắc căn hộ chưa có sổ nên sẽ mua bán qua hình thức vi bằng, khi nào đủ điều kiện sẽ tiến hàng sang tên đổi chủ”.

Khi PV thắc mắc, mình không đủ điều kiện mua NOXH, thì môi giới này cho hay: “Anh yên tâm, vì không phải người mua đầu tiên nên không cần điều kiện, khi nào sang tên thì đóng thêm tiền thuê đất khoảng 80-90 triệu đồng là được”.

Trao đổi với phóng viên dưới góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Công Tín (Công ty Luật AMI, đoàn Luật sư Tp. Đà Nẵng) đánh giá, pháp luật hiện hành có rất nhiều quy định để hạn chế tình trạng mua bán NOXH để trục lợi, nhưng việc quản lý, thực thi pháp luật còn chưa nghiêm dẫn đến tình trạng này vẫn còn tồn tại nhức nhối trên thực tế.

Theo Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014, bên thuê mua, bên mua NOXH không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở. Điều này nhằm tránh hiện tượng đầu cơ, lướt sóng. Tuy nhiên, nhiều trường hợp vẫn "lách luật" để chuyển nhượng trước thời gian quy định. 

Trường hợp trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý NOXH đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nếu đơn vị quản lý không mua lại với giá bán tối đa bằng giá bán NOXH cùng loại tại cùng địa điểm và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Ngoài ra, bên mua, thuê mua được bán lại nhà ở theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 5 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

Đối với các trường hợp mua bán NOXH không đúng với quy định nêu trên, pháp luật xử lý rất nghiêm, theo khoản 6 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014: “Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định nêu trên thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó”.

Ngoài ra, người vi phạm còn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/02/2022 của Chính phủ. Mức phạt tối đa lên đến 120 triệu đồng đối với tổ chức và 60 triệu đồng đối với cá nhân vi phạm.

Rủi ro mua bán qua Vi bằng

Trao đổi với PV, Luật sư Phạm Hồng Kiên (Giám đốc Công ty luật Cán Cân Việt) cho biết, lập vi bằng theo quy định tại Khoản 3 Điều 2 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP là một văn bản được lập ra nhằm mục đích ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và lập dựa trên các yêu cầu của cá nhân, tổ chức, cơ quan khác.

Bản chất của việc lập vi bằng khi mua NOXH chỉ mang tính chất làm chứng, ghi nhận sự kiện thực tế rằng các bên có giao dịch mua bán nhà đất, bên bán giao nhà, bên mua giao tiền và kí vào văn bản xác nhận của Thừa phát lại.

Thực tế, việc lập vi bằng khi mua bất động sản là NOXH là một hình thức không được pháp luật công nhận, nó sẽ không có giá trị như một hợp đồng mua bán được Công chứng hoặc chứng thực bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo luật định.

Hình thức mua bán nhà ở xã hội qua ủy quyền hay lập vi bằng thực tế hiện nay được nhiều người áp dụng vì những lý do khác nhau. Nhưng chung quy lại, hình thức mua bán qua ủy quyền hay qua lập vi bằng đều đang không đúng quy định của pháp luật trong quy trình mua bán, chuyển nhượng bất động sản.

Khi có tranh chấp xảy ra giữa người mua và người bán, thì giao dịch mua bán NOXH thông qua vi bằng sẽ bị tuyên vô hiệu, hậu quả pháp lý hai bên sẽ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.

“Như vậy, cuối cùng người mua cũng chỉ có thể lấy lại được khoản tiền đã chi trả, chứ không nuôi hi vọng sẽ lấy được căn nhà. Mọi hình thức mua bán “lách luật” sẽ đều phải đối mặt với những nguy cơ thiệt hại cao về cả tiền bạc cũng như trách nhiệm pháp luật”, luật sư Kiên khuyến cáo.