Việc tặng cho hay chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất phải đảm bảo đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật Đất đai năm 2013 hiện hành. Nếu như có hành vi chuyển nhượng mua bán, tặng cho quyền sử dụng đất không đảm bảo điều kiện pháp lý sẽ có thể bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai cũng như không thể làm được các thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do giao dịch bất hợp pháp.
Những trường hợp không được sang tên sổ đỏ mới nhất. (Ảnh minh họa)
Điều kiện khi sang tên sổ đỏ
Theo đó, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp chung đó là người sử dụng đất cần đảm bảo có đủ 4 các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 đó là:
Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định chỉ khi đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được phép mua bán, tặng cho hay nói cách khác việc chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ hay kể cả tặng cho nếu chưa có chứng nhận quyền sử dụng đất thì được xem là không hợp pháp.
Tuy nhiên, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì vẫn có các trường hợp đất không có sổ đỏ vẫn có quyền bán đất nếu đó là trường hợp quy định tại khoản khoản 3 Điều 186 và nhận thừa kế tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai hiện hành, cụ thể:
+ Người sử dụng đất trong trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được quyền bán đất ngay sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.
+ Người nhận thừa kế tài sản là quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ khi có điều kiện để cấp sổ đỏ mà chưa cần có sổ đỏ.
+ Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất sẽ không được cấp sổ đỏ nhưng được quyền bán cho người thuộc đối tượng đủ điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.
Đất có tranh chấp không được phép chuyển nhượng
Theo quy định điểm b khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 đất đủ điều kiện mua bán, chuyển nhượng, tặng cho… phải là đất đang không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, bất kể là tranh chấp ai là chủ sở hữu hay tranh chấp ranh giới lớn hay nhỏ.
Do đó, vấn đề đất đang tranh chấp có được chuyển nhượng không đương nhiên câu trả lời luôn luôn là đất đang tranh chấp không được chuyển nhượng, tặng cho… Và nếu các bên cố tình chuyển nhượng, tặng cho được xem là bất hợp pháp và cơ quan nhà nước cũng sẽ không thực hiện việc sang tên sổ đỏ chính chủ bởi không đủ điều kiện cấp sổ theo quy định.
Không được chuyển nhượng đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Một trường hợp không được quyền nhượng quyền sử dụng đất nữa đó là khi quyền sử dụng đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án khi có quyết định của Tòa án. Bởi đây là tài sản đang được sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của chủ sử dụng đất đã bị phong tỏa và về bản chất không còn thuộc sở hữu của người đứng tên sổ đỏ.
Đất hết thời hạn sử dụng không được chuyển nhượng
Theo quy định đất được nhà nước giao, cho thuê được chuyển nhượng nhưng phải còn thời hạn sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp. Điểm d khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận trường hợp đủ điều kiện chuyển nhượng đó là đất phải còn thời hạn sử dụng.
Bởi có loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất giao lâu dài ổn định, không xác định thời hạn sử dụng, nhưng cũng có loại đất được nhà nước cho thuê hay giao 50 năm hay 10 năm, 20 năm… được ghi cụ thể trong giấy chứng nhận. Do đó, chỉ khi đất còn thời hạn sử dụng thì bất kể là đất nước nhà nước giao, đất cho thuê đều được phép chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế. Lưu ý, người nhận tặng cho hay chuyển nhượng chỉ được sử dụng đất trong thời hạn sử dụng còn lại mà không phải được sử dụng đất là đất 50 năm,... theo thời hạn sử dụng đất cấp ban đầu cho chủ trước.
Như vậy, để có thể xác định những loại đất không được chuyển nhượng tặng cho thì cần nắm rõ các quy định về điều kiện đất được chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… ở trên. Đồng thời, khi tăng cho hay mua bán chuyển nhượng đất… cầm phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và các thỏa thuận này chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Do đó, căn cứ vào 4 điều kiện cần phải có khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân nếu thấy đất đang sở hữu đảm bảo đủ các điều kiện trên thì hoàn toàn có quyền được chuyển nhượng bất kể đó là: đất giãn dân, đất thương mại dịch vụ, đất sổ đỏ, đất sổ xanh, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất thuê, đất lưu không hay được giao đất có thời hạn, đất cho tặng hợp pháp, hoàn thiện pháp lý.
Tuy nhiên, đối với một số loại đất đặc thù cần phải kiểm tra các điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 188 Luật Đất đai để xác định các trường hợp người không được nhận chuyển nhượng, tặng cho và trường hợp chuyển nhượng có điều kiện.
Các trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất
Tuy người sử dụng đất (người bán, người tặng cho) có đủ điều kiện trên nhưng người mua, người nhận tặng cho không được phép mua, nhận tặng cho quyền sử dụng đất thì không sang tên được Sổ đỏ. Hay nói cách khác, bị cấm sang tên cụ thể:
Thứ nhất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Thứ 2, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Thứ 3, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Thứ 4, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Như vậy, nếu người mua, người nhận tặng cho quyền sử dụng đất thuộc một trong bốn trường hợp trên thì không được phép sang tên Sổ đỏ dù người bán, người tặng cho có đủ kiện.
Chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện giới hạn
Dưới đây là quy định các trường hợp đồng được chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất nếu không đáp ứng đủ các quy định cụ thể theo điều 192 và 193 Luật Đất đai 2013 như sau:
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện
Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
Hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số khi sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 10 năm tính từ ngày có quyết định giao đất và phải có xác nhận của UBND xã không có nhu cầu sử dụng với các lý do:
- Chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác.
- Chuyển sang làm nghề khác.
- Không còn khả năng lao động.
Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án.
- Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật đất đai 2013.
Trên đây là các trường hợp không được phép và được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tặng cho nhưng có giới hạn điều kiện dành cho người cho tặng, bán và người nhận chuyển nhượng.
Hoàng Mai
